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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleGrenoble (38)
Surface67m²
Coût Total149 720€
Loyer Annuel9 600€
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-138€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 641,79 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cave, 3 chambres

En exclusivité un appartement idéal pour sa résidence principale ou pour investisseur.

Cet appartement au rez de chaussée sur élevé dispose d'une distribution des pièces qui permet de se projeter en famille ou colocation. Les 3 chambres sont lumineuses, la cuisine équipée avec un accès à la loggia. Les huisseries sont récentes ainsi que les volets électriques pour encore plus de confort.

Une cave complète le bien.

Le plus pour une famille:

  • Proximité des transports en commun
  • Proximité des écoles ( primaire, collège, lycée)
  • Proximité commerces ( pharmacie, grandes surface, poste Grenoble Stalingrad)

Le plus pour les investisseurs:

  • Appartement non soumis à l'encadrement des loyers.
  • Rendement locatif brut 8.53% (loyer annuel estimé à 11 520 euros/an ; soit 960 euros/mois)

Travaux de rafraichissement à prévoir.

Appartement rue HIppolyte Muller Grenoble (38)

Cette annonce référence 305002 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier SABRINA FONTENOY (EI) immatriculé au RSAC de GRENOBLE (38000) sous le numéro 79810754600037.

Prix du bien : 110 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 70 Charges prévisionnelles annuelles : 868,00 euros

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/09/2025 Score DPE : 211 kWhEP/m²/an Score GES : 45 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1310.00 euros et 1820.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.176649, 5.725107
Total : 149 720€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 30 920€
Valeur du bien : 140 920€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 800€/mois
Loyer annuel estimé : 9600€/an
Fourchette totale : 623€ - 1027€/mois
Fourchette annuelle : 7481€ - 12320€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 8.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 486,13 €/m²
Basé sur :1512 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :166 571 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-56 571€ (-34.0%)
Marge achat-revente :16 851€ (10.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :741,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :43,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 785,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 738,38€
Coût de l'assurance :13 100,50€
Taxe foncière : 960,01€/an
Soit par mois : 80,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 72,33€/mois
Soit par an : 867,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 800,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 937,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-137,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 67 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage partiel, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement souhaitable
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de l'électroménager, mise aux normes plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne mais rafraîchissement à prévoir
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique, nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 920 €(461 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:4 520€
    Baignoire: 1 baignoire × 1200€ = 1200€, Lavabo: 1 lavabo × 400€ = 400€, Carrelage: 6 m² × 70€/m² = 420€, Plomberie: 1000€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité générale:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 800€ = 800€, Prises: 4 prises × 100€ = 400€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix ont été adaptés selon les spécificités de la région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 800 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 600 €/an
Calcul : 800 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 026 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 720 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 524 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 960 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 868 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 298 €
Revenus locatifs : +9 600 €
Charges déductibles : -38 298 €
Résultat foncier Année 1 : -28 698 €(Déficit de 28 698 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 298 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 378 €/an
Revenus locatifs : +9 600 €
Charges déductibles : -7 378 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 222 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7297.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 600 €38 303 €5 031 €-28 703 €21 400 €7 303 €7 303 €
29 792 €7 249 €4 897 €2 543 €--4 759 €
39 988 €7 111 €4 759 €2 877 €--1 882 €
410 188 €6 968 €4 616 €3 220 €---
510 391 €6 820 €4 468 €3 571 €---
610 599 €6 667 €4 315 €3 932 €---
710 811 €6 509 €4 157 €4 303 €---
811 027 €6 345 €3 993 €4 683 €---
911 248 €6 176 €3 824 €5 072 €---
1011 473 €6 000 €3 648 €5 473 €---
1111 702 €5 819 €3 467 €5 883 €---
1211 936 €5 631 €3 279 €6 305 €---
1312 175 €5 437 €3 085 €6 738 €---
1412 419 €5 237 €2 885 €7 182 €---
1512 667 €5 029 €2 677 €7 638 €---
1612 920 €4 814 €2 462 €8 106 €---
1713 179 €4 592 €2 240 €8 587 €---
1813 442 €4 362 €2 010 €9 081 €---
1913 711 €4 124 €1 772 €9 587 €---
2013 985 €3 878 €1 526 €10 108 €---
2114 265 €3 623 €1 271 €10 642 €---
2214 550 €3 360 €1 008 €11 191 €---
2314 841 €3 087 €735 €11 754 €---
2415 138 €2 805 €453 €12 333 €---
2515 441 €2 514 €162 €12 927 €---
TOTAL307 493 €162 458 €72 738 €145 035 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 035 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 600 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 016 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 016 €-6 420 €+8 436 €
2+2 016 €0 €+2 016 €
3+2 016 €0 €+2 016 €
4+2 016 €+401 €+1 615 €
5+2 016 €+1 071 €+945 €
6+2 016 €+1 180 €+836 €
7+2 016 €+1 291 €+725 €
8+2 016 €+1 405 €+611 €
9+2 016 €+1 522 €+494 €
10+2 016 €+1 642 €+374 €
11+2 016 €+1 765 €+251 €
12+2 016 €+1 892 €+124 €
13+2 016 €+2 021 €-5 €
14+2 016 €+2 155 €-139 €
15+2 016 €+2 291 €-275 €
16+2 016 €+2 432 €-416 €
17+2 016 €+2 576 €-560 €
18+2 016 €+2 724 €-708 €
19+2 016 €+2 876 €-860 €
20+2 016 €+3 032 €-1 016 €
21+2 016 €+3 193 €-1 177 €
22+2 016 €+3 357 €-1 341 €
23+2 016 €+3 526 €-1 510 €
24+2 016 €+3 700 €-1 684 €
25+2 016 €+3 878 €-1 862 €
Total+50 400 €+43 510 €+6 890 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 194 jours
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