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Appartement 4 pièces 92 m²

Bien expiré
VilleGrenade-sur-l'Adour (40)
Surface92m²
Coût Total114 720€
Loyer Annuel8 525€
Rentabilité7.43%
Cashflow/mois+47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 076,09 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 92 m²

En exclusivité dans votre agence Guy Hoquet de Grenade sur Adour, venez découvrir tout le potentiel de cet appartement type T4 d'une surface de 92m² à deux pas des commerces et des écoles à Grenade sur Adour.

Si vous êtes investisseurs vous avez la possibilité de créer 2 appartements dans cet immeuble qui comporte déjà 2 autres appartements.

Le logement se compose d'une entrée, d'un salon/séjour qui s'ouvre sur le balcon et d'une cuisine indépendante.

Le couloir dessert 3 chambres, salle de bains et le WC séparé.

Possibilité de créer une chambre supplémentaire dans les combles.

Un parking gratuit se trouve à quelques mètres de l'entrée de l'immeuble.

Les honoraires sont à la charge du vendeur.

Mathieu VARLET (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Surface : 92 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/09/2025

Consommation énergie primaire : 297 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 129 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 090 € et 2 880 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Grenade-sur-l'Adour
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40270
Coordonnées : 43.771380, -0.426291
Total : 114 720€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 7 800€
Valeur du bien : 106 800€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 7.72€/m²/mois
Fourchette : 6.37€ - 9.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 710€/mois
Loyer annuel estimé : 8525€/an
Fourchette totale : 586€ - 862€/mois
Fourchette annuelle : 7028€ - 10341€/an
Rentabilité brute :7.43%
Fourchette de rentabilité :6.13% - 9.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :559,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :32,50€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 592,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 176,61€
Coût de l'assurance :9 751,20€
Taxe foncière : 852,51€/an
Soit par mois : 71,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 710,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 663,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :47,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 297 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage usé et fixtures très datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 800 €(85 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 800€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 710 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 525 €/an
Calcul : 710 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 691 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 720 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 390 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 853 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 734 €
Revenus locatifs : +8 525 €
Charges déductibles : -12 734 €
Résultat foncier Année 1 : -4 209 €(Déficit de 4 209 €)
Imputable sur revenu global : 4 209 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 934 €/an
Revenus locatifs : +8 525 €
Charges déductibles : -4 934 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 591 €/an
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 525 €12 738 €3 695 €-4 212 €4 212 €--
28 696 €4 838 €3 595 €3 858 €---
38 870 €4 734 €3 492 €4 135 €---
49 047 €4 628 €3 385 €4 419 €---
59 228 €4 517 €3 275 €4 710 €---
69 412 €4 404 €3 161 €5 009 €---
79 601 €4 286 €3 043 €5 315 €---
89 793 €4 164 €2 922 €5 628 €---
99 989 €4 039 €2 796 €5 950 €---
1010 188 €3 909 €2 667 €6 279 €---
1110 392 €3 775 €2 533 €6 617 €---
1210 600 €3 637 €2 394 €6 963 €---
1310 812 €3 494 €2 251 €7 318 €---
1411 028 €3 346 €2 103 €7 682 €---
1511 249 €3 193 €1 951 €8 055 €---
1611 474 €3 036 €1 793 €8 438 €---
1711 703 €2 873 €1 630 €8 830 €---
1811 937 €2 704 €1 462 €9 233 €---
1912 176 €2 531 €1 288 €9 645 €---
2012 420 €2 351 €1 108 €10 069 €---
2112 668 €2 165 €923 €10 503 €---
2212 921 €1 974 €731 €10 948 €---
2313 180 €1 776 €533 €11 404 €---
2413 443 €1 571 €328 €11 872 €---
2513 712 €1 360 €117 €12 352 €---
TOTAL273 063 €92 041 €53 177 €181 022 €4 212 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 264 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 022 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 525 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 790 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 790 €-1 264 €+3 054 €
2+1 790 €+1 157 €+633 €
3+1 790 €+1 241 €+549 €
4+1 790 €+1 326 €+464 €
5+1 790 €+1 413 €+377 €
6+1 790 €+1 503 €+287 €
7+1 790 €+1 594 €+196 €
8+1 790 €+1 688 €+102 €
9+1 790 €+1 785 €+5 €
10+1 790 €+1 884 €-94 €
11+1 790 €+1 985 €-195 €
12+1 790 €+2 089 €-299 €
13+1 790 €+2 195 €-405 €
14+1 790 €+2 305 €-515 €
15+1 790 €+2 417 €-627 €
16+1 790 €+2 531 €-741 €
17+1 790 €+2 649 €-859 €
18+1 790 €+2 770 €-980 €
19+1 790 €+2 894 €-1 104 €
20+1 790 €+3 021 €-1 231 €
21+1 790 €+3 151 €-1 361 €
22+1 790 €+3 284 €-1 494 €
23+1 790 €+3 421 €-1 631 €
24+1 790 €+3 562 €-1 772 €
25+1 790 €+3 706 €-1 916 €
Total+44 750 €+54 307 €+-9 557 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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