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Maison 6 pièces 112 m²

VilleNeau (53)
Surface112m²
Coût Total94 580€
Loyer Annuel8 544€
Rentabilité9.03%
Cashflow/mois+139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 678,57 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 112 m2 - NEAU

Venez découvrir cette maison à rénover dans un lotissement calme sur NEAU.

L'entrée à l'arrière de la maison vous emmène sur un salon lumineux avec sa baie vitrée ainsi qu'un séjour et un pallier desservant le WC et la cuisine. Une véranda, accessible par la cuisine et l'extérieur, mène à une pièce d'eau, une chaufferie, une buanderie avec son grenier et son garage. L'étage est composée de quatre chambres et d'une salle de bain.

Idéal pour un investisseur qui souhaiterait mettre le pied à l'étrier du monde locatif, il permettra une diminution de vos revenus fonciers grâce aux lourds travaux à réaliser.

Envie d'en savoir un peu plus ? De programmer une visite ? N'hésitez pas à nous contacter, nous serons ravies de répondre à vos questions ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 19395E-CL Date de réalisation du diagnostic : 13/03/2026 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 8,57% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 70 000 €

Ville : Neau
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53150
Coordonnées : 48.167927, -0.470381
Total : 94 580€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 88 500€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 6.36€/m²/mois
Fourchette : 5.04€ - 8.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 712€/mois
Loyer annuel estimé : 8544€/an
Fourchette totale : 564€ - 899€/mois
Fourchette annuelle : 6768€ - 10785€/an
Rentabilité brute :9.03%
Fourchette de rentabilité :7.16% - 11.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 018,52 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :114 074 €
Prix d'achat :76 000 €
Décote à l'achat :-38 074€ (-33.4%)
Marge achat-revente :19 494€ (17.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :474,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :27,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 502,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 771,46€
Coût de l'assurance :8 275,75€
Taxe foncière : 854,39€/an
Soit par mois : 71,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 711,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 573,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :138,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 112 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et réfection électricité
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon vétuste nécessitant rénovation
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison nécessitant mise aux normes
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire, évacuations fonctionnelles
Quantité: toute la plomberie
Raison: Maison nécessitant mise aux normes et vérification de l'état de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(112 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 9 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 712 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 544 €/an
Calcul : 712 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 288 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 580 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 331 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 854 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 973 €
Revenus locatifs : +8 544 €
Charges déductibles : -16 973 €
Résultat foncier Année 1 : -8 429 €(Déficit de 8 429 €)
Imputable sur revenu global : 8 429 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 473 €/an
Revenus locatifs : +8 544 €
Charges déductibles : -4 473 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 071 €/an
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 544 €16 976 €3 291 €-8 432 €8 432 €--
28 715 €4 390 €3 205 €4 325 €---
38 889 €4 301 €3 116 €4 588 €---
49 067 €4 209 €3 023 €4 858 €---
59 248 €4 113 €2 928 €5 135 €---
69 433 €4 014 €2 829 €5 419 €---
79 622 €3 912 €2 726 €5 710 €---
89 814 €3 806 €2 620 €6 009 €---
910 011 €3 696 €2 510 €6 315 €---
1010 211 €3 582 €2 396 €6 629 €---
1110 415 €3 464 €2 278 €6 951 €---
1210 623 €3 342 €2 156 €7 282 €---
1310 836 €3 215 €2 030 €7 621 €---
1411 052 €3 084 €1 899 €7 968 €---
1511 274 €2 948 €1 763 €8 325 €---
1611 499 €2 808 €1 622 €8 691 €---
1711 729 €2 662 €1 477 €9 067 €---
1811 964 €2 511 €1 326 €9 452 €---
1912 203 €2 355 €1 169 €9 848 €---
2012 447 €2 193 €1 008 €10 254 €---
2112 696 €2 025 €840 €10 671 €---
2212 950 €1 852 €666 €11 098 €---
2313 209 €1 672 €486 €11 537 €---
2413 473 €1 485 €300 €11 987 €---
2513 742 €1 293 €107 €12 450 €---
TOTAL273 664 €89 907 €47 771 €183 757 €8 432 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 530 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 183 757 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 544 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 794 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 794 €-2 530 €+4 324 €
2+1 794 €+1 297 €+497 €
3+1 794 €+1 376 €+418 €
4+1 794 €+1 457 €+337 €
5+1 794 €+1 540 €+254 €
6+1 794 €+1 626 €+168 €
7+1 794 €+1 713 €+81 €
8+1 794 €+1 803 €-9 €
9+1 794 €+1 894 €-100 €
10+1 794 €+1 989 €-195 €
11+1 794 €+2 085 €-291 €
12+1 794 €+2 184 €-390 €
13+1 794 €+2 286 €-492 €
14+1 794 €+2 391 €-597 €
15+1 794 €+2 498 €-704 €
16+1 794 €+2 607 €-813 €
17+1 794 €+2 720 €-926 €
18+1 794 €+2 836 €-1 042 €
19+1 794 €+2 954 €-1 160 €
20+1 794 €+3 076 €-1 282 €
21+1 794 €+3 201 €-1 407 €
22+1 794 €+3 329 €-1 535 €
23+1 794 €+3 461 €-1 667 €
24+1 794 €+3 596 €-1 802 €
25+1 794 €+3 735 €-1 941 €
Total+44 850 €+55 127 €+-10 277 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
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