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Maison à vendre

VilleAubigny-sur-Nère (18)
Surface194m²
Coût Total168 900€
Loyer Annuel17 406€
Rentabilité10.31%
Cashflow/mois+452€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 94 000 €
Surface : 194 m²
Prix au m² : 484,54 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Grenier aménageable, Revêtement du sol: Parquet, Cheminée, 5 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Jardin, Terrasse, calme, Sans vis-à-vis, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

Découvrez cette spacieuse maison individuelle de 194 m² située à La Chapelle-d'Angillon. Conçue avec de beaux volumes, elle se déploie sur deux niveaux offrant un vaste salon/salle à manger, cinq chambres lumineuses et une grande salle de bain qui séduira par son espace. Le charme de l'ancien est préservé dans cette demeure, avec un parquet élégant et une cheminée accueillante.

Le grenier aménageable d environ 100m 2 ouvre la voie à des projets d'agrandissement selon vos aspirations, tandis que le terrain de 500 m², sans vis-à-vis, vous permet de savourer pleinement les journées ensoleillées sur la terrasse. Ajoutons à cela une cuisine entièrement équipée, une buanderie pratique, un bureau pour le télétravail, une cave, et deux places de stationnement extérieur, pour un confort optimal.

Située à moins de 100 m de l'école primaire publique, cette maison est idéale pour une famille cherchant un cadre paisible. Le charme de la ville est complété par la proximité de commerces, avec des espaces verts invitant à la détente.

Des travaux sont à prévoir notamment pour la toiture et le remplacement des huisseries.

Caractéristiques techniques

  • Surface : 194 m²
  • Terrain : 500 m²
  • Mode de chauffage : Fioul
  • Eau chaude : Chauffe-eau électrique
  • DPE : C (98 kWh/m²/an)
  • Taxe foncière : 1224 €

Mentions légales :

Les informations présentées ci-dessus ont été rassemblées avec soin par Zefir à partir des éléments disponibles au moment de la publication. Elles sont fournies à titre indicatif et visent à informer le lecteur sans se substituer aux diagnostics techniques et aux vérifications administratives et urbanistiques requises dans le cadre d'une transaction (diagnostics obligatoires, règles d'urbanisme, servitudes, documents cadastraux). Pour consulter les cartographies et informations officielles relatives aux risques naturels, miniers ou technologiques, merci de vous reporter au service Géorisques. Zefir s'engage à accompagner chaque acquéreur avec transparence et rigueur et reste disponible pour apporter des précisions sur le bien ou sur les démarches usuelles. Notre équipe est à votre disposition pour répondre à vos questions.

Pour toute question, contactez Zefir

Ville : Aubigny-sur-Nère
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18700
Coordonnées : 47.482019, 2.434961
Total : 168 900€
Prix d'acquisition : 94 000€
Travaux : 67 380€
Valeur du bien : 161 380€
Frais de notaire : 7 520€
Coût estimé : 7 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 194m²
Loyer prédit : 7.48€/m²/mois
Fourchette : 5.63€ - 9.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 1450€/mois
Loyer annuel estimé : 17406€/an
Fourchette totale : 1093€ - 1925€/mois
Fourchette annuelle : 13116€ - 23098€/an
Rentabilité brute :10.31%
Fourchette de rentabilité :7.77% - 13.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 179,95 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :228 910 €
Prix d'achat :94 000 €
Décote à l'achat :-134 910€ (-58.9%)
Marge achat-revente :60 010€ (26.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :847,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :49,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 896,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 309,79€
Coût de l'assurance :14 778,75€
Taxe foncière : 1 224,00€/an
Soit par mois : 102,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 450,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 998,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :451,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 98 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul actuel
Quantité: 1 système pour 194 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration du système de chauffage pour un meilleur rendement énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec de la laine soufflée
Quantité: 100 m² (grenier aménageable)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation pour un meilleur confort thermique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture
Réparation de la toiture si nécessaire
Quantité: 194 m²
Raison: Des travaux sont à prévoir pour la toiture selon la description

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 380 €(347 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:6 000€
    Isolation combles: 100 m² × 60€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:480€
    Peinture cuisine: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:400€
    Peinture salle de bain: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 000€
    Peinture chambres: 50 m² × 20€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Gros œuvre:38 800€
    Réparation toiture: 194 m² × 200€/m² = 38800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région d'Aubigny-sur-Nère (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 450 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 406 €/an
Calcul : 1 450 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 871 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 900 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 591 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 224 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 066 €
Revenus locatifs : +17 406 €
Charges déductibles : -75 066 €
Résultat foncier Année 1 : -57 660 €(Déficit de 57 660 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 260 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 686 €/an
Revenus locatifs : +17 406 €
Charges déductibles : -7 686 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 720 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36260.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 94 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 100 €(65% de 94 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 222 €/an
Calcul : 61 100 € × 3,636% = 2 222 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 406 €75 072 €5 876 €-57 666 €21 400 €36 266 €36 266 €
217 754 €7 538 €5 723 €10 216 €--26 050 €
318 109 €7 379 €5 564 €10 730 €--15 321 €
418 471 €7 214 €5 399 €11 257 €--4 064 €
518 840 €7 044 €5 229 €11 797 €---
619 217 €6 867 €5 052 €12 350 €---
719 602 €6 684 €4 869 €12 918 €---
819 994 €6 494 €4 679 €13 499 €---
920 393 €6 298 €4 483 €14 095 €---
1020 801 €6 095 €4 279 €14 707 €---
1121 217 €5 884 €4 069 €15 333 €---
1221 642 €5 666 €3 851 €15 976 €---
1322 075 €5 440 €3 625 €16 635 €---
1422 516 €5 206 €3 391 €17 310 €---
1522 966 €4 963 €3 148 €18 003 €---
1623 426 €4 712 €2 897 €18 714 €---
1723 894 €4 452 €2 637 €19 442 €---
1824 372 €4 183 €2 367 €20 190 €---
1924 860 €3 903 €2 088 €20 956 €---
2025 357 €3 614 €1 799 €21 742 €---
2125 864 €3 315 €1 500 €22 549 €---
2226 381 €3 005 €1 190 €23 376 €---
2326 909 €2 684 €869 €24 225 €---
2427 447 €2 351 €536 €25 096 €---
2527 996 €2 006 €191 €25 989 €---
TOTAL557 507 €198 069 €85 310 €359 439 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 359 439 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 406 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 655 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 655 €-6 420 €+10 075 €
2+3 655 €0 €+3 655 €
3+3 655 €0 €+3 655 €
4+3 655 €0 €+3 655 €
5+3 655 €+2 320 €+1 335 €
6+3 655 €+3 705 €-50 €
7+3 655 €+3 875 €-220 €
8+3 655 €+4 050 €-395 €
9+3 655 €+4 229 €-574 €
10+3 655 €+4 412 €-757 €
11+3 655 €+4 600 €-945 €
12+3 655 €+4 793 €-1 138 €
13+3 655 €+4 990 €-1 335 €
14+3 655 €+5 193 €-1 538 €
15+3 655 €+5 401 €-1 746 €
16+3 655 €+5 614 €-1 959 €
17+3 655 €+5 833 €-2 178 €
18+3 655 €+6 057 €-2 402 €
19+3 655 €+6 287 €-2 632 €
20+3 655 €+6 523 €-2 868 €
21+3 655 €+6 765 €-3 110 €
22+3 655 €+7 013 €-3 358 €
23+3 655 €+7 268 €-3 613 €
24+3 655 €+7 529 €-3 874 €
25+3 655 €+7 797 €-4 142 €
Total+91 375 €+107 832 €+-16 457 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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