Maison - 4 pièce(s) - 90 m²

VilleIssoudun (36)

Surface90m²

Coût Total111 300€

Loyer Annuel7 634€

Rentabilité6.86%

Cashflow/mois-18€

Prix : 55 000 €

Surface : 90 m²

Prix au m² : 611,11 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 4

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Idéalement située à proximité du centre-ville, cette maison lumineuse de 90m² environ vous offre au rdc : une entrée, un double séjour, une cuisine et un wc.A l'étage palier desservant 2 chambres, une salle d'eau avec wc.Grand garage, cave et jardin arboré clos de murs.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 55 000 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Églantine FERREIRA - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de CHATEAUROUX sous le numéro 878 515 055

Surface terrain : 331 mÂ².

Ville : Issoudun

Département : Indre

Région : Centre-Val de Loire

Code postal : 36100

Coordonnées : 46.944102, 1.988866

Total : 111 300€

Prix d'acquisition : 55 000€

Travaux : 51 900€

Valeur du bien : 106 900€

Frais de notaire : 4 400€

Coût estimé : 4 400€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 90m²

Loyer prédit : 7.07€/m²/mois

Fourchette : 5.70€ - 8.76€/m²/mois

Loyer total estimé : 636€/mois

Loyer annuel estimé : 7634€/an

Fourchette totale : 513€ - 789€/mois

Fourchette annuelle : 6157€ - 9464€/an

Rentabilité brute :6.86%

Fourchette de rentabilité :5.53% - 8.50%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :875,91 €/m²

Basé sur :104 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :78 832 €

Prix d'achat :55 000 €

Décote à l'achat :-23 832€ (-30.2%)

Marge achat-revente :-32 468€ (-41.2%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :111 300€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :558,39€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.52%

Assurance emprunteur :32,46€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 590,85€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 216,57€

Coût de l'assurance :9 738,75€

Taxe foncière : 763,36€/an

Soit par mois : 63,61€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 636,13€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 654,46€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-18,33€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Isolation toiture/combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: 90 m²

Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien

Quantité: 1 système pour 90 m²

Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant

Quantité: 11 fenêtres

Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager

Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)

Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage

Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)

Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)

Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)

Raison: État 2/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon

Quantité: environ 30 m²

Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 900 €(577 € / m²)

Détail par catégorie :

Isolation toiture/combles:5 400€
Isolation toiture/combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
Chauffage:12 500€
Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
Menuiseries:8 800€
Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (main d'œuvre incluse)
Cuisine:12 000€
Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
Salle de bain:8 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
Chambres - Revêtement sol:1 200€
Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Chambres - Peinture:1 600€
Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
Salon - Peinture:2 400€
Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région d'Issoudun (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 26 700€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 636 €/mois

Revenus locatifs annuels : 7 634 €/an

Calcul : 636 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 869 €/an

Base de calcul : Emprunt de 111 300 € à 3.52% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 390 €/an

Calcul : 32 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 763 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 900 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 922 €

Revenus locatifs : +7 634 €

Charges déductibles : -56 922 €

Résultat foncier Année 1 : -49 288 €(Déficit de 49 288 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 27 888 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 022 €/an

Revenus locatifs : +7 634 €

Charges déductibles : -5 022 €

Résultat foncier Années 2+ : 2 612 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27888.12 € reporté.

Prix d'achat du bien : 55 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 300 €/an

Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	7 634 €	56 925 €	3 872 €	-49 292 €	21 400 €	27 892 €	27 892 €
2	7 786 €	4 924 €	3 771 €	2 862 €	-	-	25 030 €
3	7 942 €	4 819 €	3 666 €	3 123 €	-	-	21 907 €
4	8 101 €	4 711 €	3 558 €	3 390 €	-	-	18 517 €
5	8 263 €	4 598 €	3 445 €	3 664 €	-	-	14 853 €
6	8 428 €	4 482 €	3 329 €	3 946 €	-	-	10 906 €
7	8 597 €	4 361 €	3 208 €	4 235 €	-	-	6 671 €
8	8 769 €	4 236 €	3 083 €	4 532 €	-	-	2 139 €
9	8 944 €	4 107 €	2 954 €	4 837 €	-	-	-
10	9 123 €	3 973 €	2 820 €	5 150 €	-	-	-
11	9 305 €	3 834 €	2 681 €	5 471 €	-	-	-
12	9 491 €	3 690 €	2 537 €	5 801 €	-	-	-
13	9 681 €	3 541 €	2 389 €	6 140 €	-	-	-
14	9 875 €	3 387 €	2 234 €	6 488 €	-	-	-
15	10 072 €	3 227 €	2 074 €	6 845 €	-	-	-
16	10 274 €	3 062 €	1 909 €	7 212 €	-	-	-
17	10 479 €	2 890 €	1 738 €	7 589 €	-	-	-
18	10 689 €	2 713 €	1 560 €	7 976 €	-	-	-
19	10 903 €	2 529 €	1 376 €	8 374 €	-	-	-
20	11 121 €	2 339 €	1 186 €	8 782 €	-	-	-
21	11 343 €	2 141 €	988 €	9 202 €	-	-	-
22	11 570 €	1 937 €	784 €	9 633 €	-	-	-
23	11 801 €	1 725 €	572 €	10 076 €	-	-	-
24	12 037 €	1 506 €	353 €	10 531 €	-	-	-
25	12 278 €	1 279 €	126 €	10 999 €	-	-	-
TOTAL	244 505 €	136 939 €	56 217 €	107 566 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 566 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 634 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 603 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 603 €	-6 420 €	+8 023 €
2	+1 603 €	0 €	+1 603 €
3	+1 603 €	0 €	+1 603 €
4	+1 603 €	0 €	+1 603 €
5	+1 603 €	0 €	+1 603 €
6	+1 603 €	0 €	+1 603 €
7	+1 603 €	0 €	+1 603 €
8	+1 603 €	0 €	+1 603 €
9	+1 603 €	+809 €	+794 €
10	+1 603 €	+1 545 €	+58 €
11	+1 603 €	+1 641 €	-38 €
12	+1 603 €	+1 740 €	-137 €
13	+1 603 €	+1 842 €	-239 €
14	+1 603 €	+1 946 €	-343 €
15	+1 603 €	+2 053 €	-450 €
16	+1 603 €	+2 164 €	-561 €
17	+1 603 €	+2 277 €	-674 €
18	+1 603 €	+2 393 €	-790 €
19	+1 603 €	+2 512 €	-909 €
20	+1 603 €	+2 635 €	-1 032 €
21	+1 603 €	+2 761 €	-1 158 €
22	+1 603 €	+2 890 €	-1 287 €
23	+1 603 €	+3 023 €	-1 420 €
24	+1 603 €	+3 159 €	-1 556 €
25	+1 603 €	+3 300 €	-1 697 €
Total	+40 075 €	+32 270 €	+7 805 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Maison - 4 pièce(s) - 90 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Maison - 4 pièce(s) - 90 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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