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Duplex à vendre

VilleHavre (76)
Surface120m²
Coût Total227 520€
Loyer Annuel16 661€
Rentabilité7.32%
Cashflow/mois-124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 169 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 408,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Kitchenette, Salon (total 25 m²), 1 chambre, 1 place de parking, Exposition sud-ouest, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

Nouveauté en exclusivité, au centre ville du Havre, appartement de style loft sur 2 niveaux .

Au niveau du rdc vous avez un grand espace de vie avec un coin cuisine d'environ 40 m2, une chambre et une salle de douche.

En duplex inversé vous avez un grand espace de plus de 80 m2 comprenant une grande pièce style family room et 2 pièces pouvant servir de chambre ou bureau.

Cet appartement style loft a un fort potentiel d'aménagement.

Il est idéalement situé à proximité des Halles centrales.

Il peut convenir à un investisseur ou un premier achat.

Stationnement collectif disponible dans la cour de l'immeuble.

Son plus un faible foncier.

A voir absolument.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques

Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge du vendeur

site web :

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 600 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat B Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2230.00 euros et 3060.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller C.P.M.IMMO SEINE : Agent Commercial - Emmanuelle FORESTIER

Ville : Havre
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76600
Coordonnées : 49.452062, 0.151597
Total : 227 520€
Prix d'acquisition : 169 000€
Travaux : 45 000€
Valeur du bien : 214 000€
Frais de notaire : 13 520€
Coût estimé : 13 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 11.57€/m²/mois
Fourchette : 8.72€ - 15.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1388€/mois
Loyer annuel estimé : 16661€/an
Fourchette totale : 1047€ - 1842€/mois
Fourchette annuelle : 12561€ - 22099€/an
Rentabilité brute :7.32%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 9.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 283,75 €/m²
Basé sur :1791 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :274 050 €
Prix d'achat :169 000 €
Décote à l'achat :-105 050€ (-38.3%)
Marge achat-revente :46 530€ (17.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :227 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 132,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :91,01€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 223,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 358,03€
Coût de l'assurance :27 302,40€
Taxe foncière : 1 666,08€/an
Soit par mois : 138,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 388,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 512,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-124,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur air/eau) pour remplacer un ancien système de chauffage
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (estimé 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite des réparations
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la chambre avec peinture, revêtement de sol et réparations des murs
Quantité: 1 chambre (12 m²)
Raison: État 2/5 visible - chambre nécessite des réparations
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement du salon avec peinture et finitions des murs
Quantité: 2 salons (35 m² total)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 000 €(375 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 700€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Rénovation chambre: 12 m² × 200€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 200€
    Rénovation salon: 35 m² × 120€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Havre (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 388 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 661 €/an
Calcul : 1 388 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 750 €/an
Base de calcul : Emprunt de 227 520 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 092 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 666 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 309 €
Revenus locatifs : +16 661 €
Charges déductibles : -57 309 €
Résultat foncier Année 1 : -40 648 €(Déficit de 40 648 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 248 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 309 €/an
Revenus locatifs : +16 661 €
Charges déductibles : -12 309 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 352 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19247.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 850 €(65% de 169 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 995 €/an
Calcul : 109 850 € × 3,636% = 3 995 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 661 €57 316 €7 758 €-40 655 €21 400 €19 255 €19 255 €
216 994 €12 111 €7 553 €4 883 €--14 372 €
317 334 €11 900 €7 341 €5 434 €--8 938 €
417 681 €11 680 €7 122 €6 000 €--2 938 €
518 034 €11 453 €6 895 €6 581 €---
618 395 €11 219 €6 660 €7 176 €---
718 763 €10 976 €6 417 €7 787 €---
819 138 €10 724 €6 166 €8 414 €---
919 521 €10 464 €5 905 €9 057 €---
1019 911 €10 194 €5 636 €9 717 €---
1120 309 €9 915 €5 357 €10 394 €---
1220 716 €9 626 €5 068 €11 089 €---
1321 130 €9 327 €4 769 €11 803 €---
1421 553 €9 018 €4 460 €12 535 €---
1521 984 €8 698 €4 140 €13 286 €---
1622 423 €8 366 €3 808 €14 057 €---
1722 872 €8 023 €3 465 €14 848 €---
1823 329 €7 668 €3 110 €15 661 €---
1923 796 €7 301 €2 743 €16 495 €---
2024 272 €6 920 €2 362 €17 351 €---
2124 757 €6 527 €1 968 €18 230 €---
2225 252 €6 119 €1 561 €19 133 €---
2325 757 €5 697 €1 139 €20 060 €---
2426 272 €5 261 €703 €21 012 €---
2526 798 €4 809 €251 €21 989 €---
TOTAL533 650 €271 312 €112 358 €262 338 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 262 338 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 661 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 499 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 499 €-6 420 €+9 919 €
2+3 499 €0 €+3 499 €
3+3 499 €0 €+3 499 €
4+3 499 €0 €+3 499 €
5+3 499 €+1 093 €+2 406 €
6+3 499 €+2 153 €+1 346 €
7+3 499 €+2 336 €+1 163 €
8+3 499 €+2 524 €+975 €
9+3 499 €+2 717 €+782 €
10+3 499 €+2 915 €+584 €
11+3 499 €+3 118 €+381 €
12+3 499 €+3 327 €+172 €
13+3 499 €+3 541 €-42 €
14+3 499 €+3 760 €-261 €
15+3 499 €+3 986 €-487 €
16+3 499 €+4 217 €-718 €
17+3 499 €+4 455 €-956 €
18+3 499 €+4 698 €-1 199 €
19+3 499 €+4 948 €-1 449 €
20+3 499 €+5 205 €-1 706 €
21+3 499 €+5 469 €-1 970 €
22+3 499 €+5 740 €-2 241 €
23+3 499 €+6 018 €-2 519 €
24+3 499 €+6 303 €-2 804 €
25+3 499 €+6 597 €-3 098 €
Total+87 475 €+78 701 €+8 774 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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