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Achat maison

Bien expiré
VilleLivinhac-le-Haut (12)
Surface64m²
Coût Total101 760€
Loyer Annuel5 078€
Rentabilité4.99%
Cashflow/mois-152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 703,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Surface de 64 m², 3 Pièces, 2 Chambres, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel fuel, Salle de séjour, Terrain de 69 m²

Au coeur du village de Livinhac-Le-Haut, sur le GR 65, venez visiter cette maison comprenant 2 chambres, séjour lumineux avec balcon, cuisine et salle d'eau. Au rez de chaussée, garage avec cave, wc et chaufferie. Assainissement collectif. Idéal pour investissement locatif. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Livinhac-le-Haut
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12300
Coordonnées : 44.604810, 2.223720
Total : 101 760€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 53 160€
Valeur du bien : 98 160€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 6.61€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 423€/mois
Loyer annuel estimé : 5078€/an
Fourchette totale : 332€ - 539€/mois
Fourchette annuelle : 3989€ - 6465€/an
Rentabilité brute :4.99%
Fourchette de rentabilité :3.92% - 6.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :502,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :29,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 532,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 112,71€
Coût de l'assurance :8 904,00€
Taxe foncière : 507,83€/an
Soit par mois : 42,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 423,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 574,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-151,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 295 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 64 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 160 €(831 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 650€ = 5200€, Main d'œuvre: 0€
  • Isolation:3 200€
    Isolation toiture/combles: 64 m² × 50€/m² = 3200€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine:17 500€
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4000€, Carrelage: 1200€, Plomberie: 1500€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs/plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Livinhac-le-Haut (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 423 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 078 €/an
Calcul : 423 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 396 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 760 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 356 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 508 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 420 €
Revenus locatifs : +5 078 €
Charges déductibles : -57 420 €
Résultat foncier Année 1 : -52 341 €(Déficit de 52 341 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 941 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 260 €/an
Revenus locatifs : +5 078 €
Charges déductibles : -4 260 €
Résultat foncier Années 2+ : 819 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30941.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 078 €57 423 €3 399 €-52 345 €21 400 €30 945 €30 945 €
25 180 €4 172 €3 308 €1 007 €--29 937 €
35 284 €4 079 €3 215 €1 205 €--28 732 €
45 389 €3 982 €3 118 €1 407 €--27 325 €
55 497 €3 882 €3 018 €1 615 €--25 710 €
65 607 €3 778 €2 914 €1 829 €--23 882 €
75 719 €3 671 €2 807 €2 048 €--21 834 €
85 833 €3 560 €2 696 €2 273 €--19 561 €
95 950 €3 446 €2 582 €2 504 €--17 056 €
106 069 €3 327 €2 463 €2 742 €--14 314 €
116 190 €3 205 €2 341 €2 986 €--11 329 €
126 314 €3 078 €2 214 €3 236 €---
136 441 €2 947 €2 083 €3 494 €---
146 569 €2 811 €1 947 €3 758 €---
156 701 €2 671 €1 807 €4 030 €---
166 835 €2 525 €1 661 €4 309 €---
176 971 €2 375 €1 511 €4 596 €---
187 111 €2 220 €1 356 €4 891 €---
197 253 €2 059 €1 195 €5 194 €---
207 398 €1 893 €1 029 €5 505 €---
217 546 €1 721 €857 €5 825 €---
227 697 €1 544 €680 €6 153 €---
237 851 €1 360 €496 €6 491 €---
248 008 €1 170 €306 €6 838 €---
258 168 €973 €109 €7 195 €---
TOTAL162 661 €123 873 €49 113 €38 788 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 38 788 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 078 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 066 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 066 €-6 420 €+7 486 €
2+1 066 €0 €+1 066 €
3+1 066 €0 €+1 066 €
4+1 066 €0 €+1 066 €
5+1 066 €0 €+1 066 €
6+1 066 €0 €+1 066 €
7+1 066 €0 €+1 066 €
8+1 066 €0 €+1 066 €
9+1 066 €0 €+1 066 €
10+1 066 €0 €+1 066 €
11+1 066 €0 €+1 066 €
12+1 066 €+971 €+95 €
13+1 066 €+1 048 €+18 €
14+1 066 €+1 128 €-62 €
15+1 066 €+1 209 €-143 €
16+1 066 €+1 293 €-227 €
17+1 066 €+1 379 €-313 €
18+1 066 €+1 467 €-401 €
19+1 066 €+1 558 €-492 €
20+1 066 €+1 651 €-585 €
21+1 066 €+1 747 €-681 €
22+1 066 €+1 846 €-780 €
23+1 066 €+1 947 €-881 €
24+1 066 €+2 051 €-985 €
25+1 066 €+2 159 €-1 093 €
Total+26 650 €+15 035 €+11 615 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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