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Maison 10 pièces 214 m²

Bien expiré
VilleFlorac (48)
Surface214m²
Coût Total263 228€
Loyer Annuel17 182€
Rentabilité6.53%
Cashflow/mois-82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 214 m²
Prix au m² : 742,99 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 10 pièces 214 m²

Au cœur de Florac, dans un emplacement privilégié, venez découvrir cet immeuble chargé d'histoire où Robert Louis Stevenson séjourna en 1878 lors de son célèbre voyage en Cévennes. D'une superficie de plus de 200 m² habitables, cet immeuble se compose au rez-de-chaussée d'une salle de restaurant-bar. Les trois niveaux supérieurs comprennent une cuisine professionnelle, une belle pièce d'accueil et cinq chambres, dont quatre avec salle d'eau et WC. Enfin, au dernier étage, un appartement de type 2 vient compléter cet ensemble. Actuellement loué et exploité en chambres d'hôtes - restaurant, cet immeuble est idéal pour un investissement au cœur de Florac. Une visite virtuelle est disponible.

Honoraires TTC à la charge du vendeur.

Surface : 214 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/05/2023

Consommation énergie primaire : 984 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 910 € et 2 630 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Florac
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48400
Coordonnées : 44.340164, 3.565815
Total : 263 228€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 91 508€
Valeur du bien : 250 508€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 214m²
Loyer prédit : 6.69€/m²/mois
Fourchette : 5.00€ - 8.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 1432€/mois
Loyer annuel estimé : 17182€/an
Fourchette totale : 1070€ - 1915€/mois
Fourchette annuelle : 12845€ - 22983€/an
Rentabilité brute :6.53%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 8.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 726,57 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :369 485 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-210 485€ (-57.0%)
Marge achat-revente :106 257€ (28.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :263 228€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 305,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :65,81€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 370,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 305,02€
Coût de l'assurance :19 742,10€
Taxe foncière : 1 718,19€/an
Soit par mois : 143,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 431,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 514,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-82,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 214 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 214 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 214 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine professionnelle
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes et modernisation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 5 salles de bain (1 par chambre)
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes et modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
BarRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le bar
Quantité: 1 bar (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :91 508 €(428 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:15 408€
    Isolation toiture/combles: 214 m² × 60€/m² = 12840€ (moyenne), Main d'œuvre: 20% = 2568€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (moyenne), Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries:16 200€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 600€ = 16200€ (moyenne), Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (moyenne), Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:15 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 salles de bain × 3000€ = 15000€ (moyenne), Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:7 500€
    Parquet flottant: 75 m² × 100€/m² = 7500€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture murs/plafonds: 75 m² × 40€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle à manger - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Bar - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds bar: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Florac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 43 608€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 432 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 182 €/an
Calcul : 1 432 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 862 €/an
Base de calcul : Emprunt de 263 228 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 790 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 718 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 91 508 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 102 878 €
Revenus locatifs : +17 182 €
Charges déductibles : -102 878 €
Résultat foncier Année 1 : -85 696 €(Déficit de 85 696 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 64 296 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 370 €/an
Revenus locatifs : +17 182 €
Charges déductibles : -11 370 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 812 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 64296.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 182 €102 886 €8 871 €-85 705 €21 400 €64 305 €64 305 €
217 526 €11 143 €8 635 €6 382 €--57 922 €
317 876 €10 900 €8 392 €6 976 €--50 946 €
418 234 €10 648 €8 140 €7 585 €--43 361 €
518 598 €10 388 €7 880 €8 211 €--35 150 €
618 970 €10 118 €7 610 €8 852 €--26 298 €
719 350 €9 839 €7 331 €9 510 €--16 787 €
819 737 €9 551 €7 043 €10 186 €--6 601 €
920 131 €9 252 €6 744 €10 879 €---
1020 534 €8 943 €6 435 €11 591 €---
1120 945 €8 624 €6 116 €12 321 €---
1221 364 €8 293 €5 785 €13 071 €---
1321 791 €7 951 €5 443 €13 840 €---
1422 227 €7 597 €5 089 €14 630 €---
1522 671 €7 231 €4 723 €15 440 €---
1623 125 €6 852 €4 344 €16 273 €---
1723 587 €6 460 €3 952 €17 127 €---
1824 059 €6 054 €3 546 €18 004 €---
1924 540 €5 635 €3 127 €18 905 €---
2025 031 €5 200 €2 693 €19 830 €---
2125 531 €4 751 €2 243 €20 780 €---
2226 042 €4 287 €1 779 €21 756 €---
2326 563 €3 806 €1 298 €22 757 €---
2427 094 €3 308 €800 €23 786 €---
2527 636 €2 793 €285 €24 843 €---
TOTAL550 341 €282 510 €128 305 €267 831 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 267 831 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 182 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 608 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 608 €-6 420 €+10 028 €
2+3 608 €0 €+3 608 €
3+3 608 €0 €+3 608 €
4+3 608 €0 €+3 608 €
5+3 608 €0 €+3 608 €
6+3 608 €0 €+3 608 €
7+3 608 €0 €+3 608 €
8+3 608 €0 €+3 608 €
9+3 608 €+1 283 €+2 325 €
10+3 608 €+3 477 €+131 €
11+3 608 €+3 696 €-88 €
12+3 608 €+3 921 €-313 €
13+3 608 €+4 152 €-544 €
14+3 608 €+4 389 €-781 €
15+3 608 €+4 632 €-1 024 €
16+3 608 €+4 882 €-1 274 €
17+3 608 €+5 138 €-1 530 €
18+3 608 €+5 401 €-1 793 €
19+3 608 €+5 672 €-2 064 €
20+3 608 €+5 949 €-2 341 €
21+3 608 €+6 234 €-2 626 €
22+3 608 €+6 527 €-2 919 €
23+3 608 €+6 827 €-3 219 €
24+3 608 €+7 136 €-3 528 €
25+3 608 €+7 453 €-3 845 €
Total+90 200 €+80 349 €+9 851 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 75 jours
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