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LONGÈRE À RÉNOVER

Bien expiré
VilleLandévant (56)
Surface100m²
Coût Total153 272€
Loyer Annuel12 634€
Rentabilité8.24%
Cashflow/mois+149€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 75 900 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 759 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

Située en campagne, dans un environnement calme sans être isolé, cette longère en pierre d’environ 100 m² au sol possible de faire un étage offre un beau potentiel de rénovation. Édifiée sur une parcelle de plus de 500 m², elle permettra de donner vie à un projet sur mesure : résidence principale, maison secondaire ou investissement locatif. Le charme de la pierre et la tranquillité du cadre séduiront les amateurs d’authenticité et d’espaces à personnaliser. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 75 900 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller SAFTI : Coralie BRETON, Tél. : 06 49 12 94 90, E-mail : coralie.breton@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de LORIENT sous le numéro 835 307 729 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Landévant
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56690
Coordonnées : 47.766529, -3.116576
Total : 153 272€
Prix d'acquisition : 75 900€
Travaux : 71 300€
Valeur du bien : 147 200€
Frais de notaire : 6 072€
Coût estimé : 6 072€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 10.53€/m²/mois
Fourchette : 8.30€ - 13.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 1053€/mois
Loyer annuel estimé : 12634€/an
Fourchette totale : 830€ - 1336€/mois
Fourchette annuelle : 9957€ - 16031€/an
Rentabilité brute :8.24%
Fourchette de rentabilité :6.50% - 10.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 272€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :754,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :44,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 798,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 995,94€
Coût de l'assurance :13 411,30€
Taxe foncière : 1 263,42€/an
Soit par mois : 105,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 052,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 904,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :148,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur air/eau) pour remplacer le chauffage ancien.
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Très efficace pour améliorer le score DPE.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la chambre avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 15 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - sol très abîmé nécessitant rénovation complète.
CaveOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Nettoyage et travaux
Nettoyage et travaux de remise en état de la cave.
Quantité: 10 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - cave en mauvais état nécessitant nettoyage.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 300 €(713 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€, Main d'œuvre: 500€
  • Isolation:4 000€
    Isolation combles: 100 m² × 40€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:24 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:4 500€
    Rénovation complète chambre (15 m²): Revêtement de sol: 1200€, Peinture: 600€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 2100€
  • Salon:4 500€
    Rénovation complète salon (15 m²): Revêtement de sol: 1200€, Peinture: 600€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 2100€
  • Cave:800€
    Nettoyage cave: 10 m² × 80€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Landévant). Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.0 appliqué. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 053 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 634 €/an
Calcul : 1 053 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 054 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 272 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 536 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 263 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 154 €
Revenus locatifs : +12 634 €
Charges déductibles : -78 154 €
Résultat foncier Année 1 : -65 519 €(Déficit de 65 519 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 119 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 854 €/an
Revenus locatifs : +12 634 €
Charges déductibles : -6 854 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 781 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44119.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 335 €(65% de 75 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 794 €/an
Calcul : 49 335 € × 3,636% = 1 794 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 634 €78 158 €5 059 €-65 524 €21 400 €44 124 €44 124 €
212 887 €6 723 €4 923 €6 164 €--37 960 €
313 145 €6 583 €4 783 €6 562 €--31 399 €
413 408 €6 438 €4 638 €6 969 €--24 429 €
513 676 €6 289 €4 489 €7 387 €--17 042 €
613 949 €6 134 €4 334 €7 815 €--9 227 €
714 228 €5 974 €4 174 €8 254 €--973 €
814 513 €5 809 €4 009 €8 704 €---
914 803 €5 638 €3 838 €9 165 €---
1015 099 €5 461 €3 661 €9 638 €---
1115 401 €5 278 €3 478 €10 123 €---
1215 709 €5 089 €3 289 €10 620 €---
1316 023 €4 894 €3 094 €11 130 €---
1416 344 €4 691 €2 892 €11 652 €---
1516 671 €4 483 €2 683 €12 188 €---
1617 004 €4 267 €2 467 €12 737 €---
1717 344 €4 043 €2 243 €13 301 €---
1817 691 €3 812 €2 013 €13 879 €---
1918 045 €3 574 €1 774 €14 471 €---
2018 406 €3 327 €1 527 €15 079 €---
2118 774 €3 072 €1 272 €15 702 €---
2219 149 €2 808 €1 008 €16 341 €---
2319 532 €2 535 €735 €16 997 €---
2419 923 €2 253 €453 €17 670 €---
2520 321 €1 962 €162 €18 360 €---
TOTAL404 678 €189 293 €72 996 €215 385 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 215 385 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 634 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 653 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 653 €-6 420 €+9 073 €
2+2 653 €0 €+2 653 €
3+2 653 €0 €+2 653 €
4+2 653 €0 €+2 653 €
5+2 653 €0 €+2 653 €
6+2 653 €0 €+2 653 €
7+2 653 €0 €+2 653 €
8+2 653 €+2 319 €+334 €
9+2 653 €+2 750 €-97 €
10+2 653 €+2 891 €-238 €
11+2 653 €+3 037 €-384 €
12+2 653 €+3 186 €-533 €
13+2 653 €+3 339 €-686 €
14+2 653 €+3 496 €-843 €
15+2 653 €+3 656 €-1 003 €
16+2 653 €+3 821 €-1 168 €
17+2 653 €+3 990 €-1 337 €
18+2 653 €+4 164 €-1 511 €
19+2 653 €+4 341 €-1 688 €
20+2 653 €+4 524 €-1 871 €
21+2 653 €+4 711 €-2 058 €
22+2 653 €+4 902 €-2 249 €
23+2 653 €+5 099 €-2 446 €
24+2 653 €+5 301 €-2 648 €
25+2 653 €+5 508 €-2 855 €
Total+66 325 €+64 615 €+1 710 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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