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Détails du bien

Bien expiré
VilleAngers, Écouflant (49)
Surface141m²
Coût Total284 904€
Loyer Annuel22 198€
Rentabilité7.79%
Cashflow/mois+169€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 860 €
Surface : 141 m²
Prix au m² : 1 495,46 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

A 5 minutes de Gennes, 15 minutes de Saumur, pavillon de 145m² sur sous-sol en campagne. On y trouve de plain pied, entrée, grand bureau avec mezzanine au-dessus, cuisine aménagée de 20m², salon/séjour de 32m² avec insert, 4 chambres, 2 salles d'eau, wc. Joli jardin d'environ 2600m² avec double garage. Terrasse avec store ban. Grand sous-sol comprenant 2 pièces avec un point d'eau. CLASSE ENERGIE D référence NV846 Pour une visite contacter Nathalie Vincent

Ville : Angers, Écouflant
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49000
Total : 284 904€
Prix d'acquisition : 210 860€
Travaux : 57 175€
Valeur du bien : 268 035€
Frais de notaire : 16 869€
Coût estimé : 16 869€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 141m²
Loyer prédit : 13.12€/m²/mois
Fourchette : 9.32€ - 18.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1850€/mois
Loyer annuel estimé : 22198€/an
Fourchette totale : 1314€ - 2605€/mois
Fourchette annuelle : 15764€ - 31257€/an
Rentabilité brute :7.79%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 10.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 666,67 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :517 000 €
Prix d'achat :210 860 €
Décote à l'achat :-306 140€ (-59.2%)
Marge achat-revente :232 096€ (44.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :284 904€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 412,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :83,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 495,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 870,53€
Coût de l'assurance :24 929,10€
Taxe foncière : 2 219,76€/an
Soit par mois : 184,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 849,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 680,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :169,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 236 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 141 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 141 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel ou total
Quantité: 2 salles d'eau (estimation de 10 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 175 €(405 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 075€
    Isolation combles: 141 m² × 75€/m² = 10575€, Main d'œuvre: 500€
  • Pompe à chaleur air/eau:15 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Fenêtres double vitrage:17 300€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 850€ = 15300€, Main d'œuvre: 2000€
  • Rafraîchissement cuisine:2 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 150€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 500€
  • Rafraîchissement salle de bain:3 500€
    Rafraîchissement salle de bain: 10 m² × 300€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Revêtement sol chambres:5 000€
    Parquet flottant: 60 m² × 75€/m² = 4500€, Main d'œuvre: 500€
  • Peinture chambres:2 300€
    Peinture chambres: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 500€
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 375€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 850 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 198 €/an
Calcul : 1 850 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 592 €/an
Base de calcul : Emprunt de 284 904 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 997 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 220 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 175 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 984 €
Revenus locatifs : +22 198 €
Charges déductibles : -69 984 €
Résultat foncier Année 1 : -47 786 €(Déficit de 47 786 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 386 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 809 €/an
Revenus locatifs : +22 198 €
Charges déductibles : -12 809 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 389 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26386.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 860 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 137 059 €(65% de 210 860 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 984 €/an
Calcul : 137 059 € × 3,636% = 4 984 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 198 €69 993 €9 601 €-47 795 €21 400 €26 395 €26 395 €
222 642 €12 563 €9 346 €10 078 €--16 317 €
323 094 €12 300 €9 083 €10 794 €--5 523 €
423 556 €12 027 €8 811 €11 529 €---
524 027 €11 745 €8 529 €12 282 €---
624 508 €11 454 €8 237 €13 054 €---
724 998 €11 152 €7 935 €13 846 €---
825 498 €10 840 €7 623 €14 658 €---
926 008 €10 517 €7 300 €15 492 €---
1026 528 €10 182 €6 965 €16 346 €---
1127 059 €9 836 €6 619 €17 222 €---
1227 600 €9 478 €6 262 €18 121 €---
1328 152 €9 108 €5 891 €19 044 €---
1428 715 €8 725 €5 508 €19 990 €---
1529 289 €8 329 €5 112 €20 961 €---
1629 875 €7 919 €4 702 €21 956 €---
1730 473 €7 494 €4 277 €22 978 €---
1831 082 €7 055 €3 838 €24 027 €---
1931 704 €6 601 €3 384 €25 102 €---
2032 338 €6 131 €2 914 €26 206 €---
2132 984 €5 645 €2 428 €27 339 €---
2233 644 €5 142 €1 925 €28 502 €---
2334 317 €4 622 €1 405 €29 695 €---
2435 003 €4 083 €866 €30 920 €---
2535 703 €3 526 €309 €32 178 €---
TOTAL710 996 €276 469 €138 871 €434 527 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 434 527 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 198 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 661 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 661 €-6 420 €+11 081 €
2+4 661 €0 €+4 661 €
3+4 661 €0 €+4 661 €
4+4 661 €+1 802 €+2 859 €
5+4 661 €+3 685 €+976 €
6+4 661 €+3 916 €+745 €
7+4 661 €+4 154 €+507 €
8+4 661 €+4 398 €+263 €
9+4 661 €+4 647 €+14 €
10+4 661 €+4 904 €-243 €
11+4 661 €+5 167 €-506 €
12+4 661 €+5 436 €-775 €
13+4 661 €+5 713 €-1 052 €
14+4 661 €+5 997 €-1 336 €
15+4 661 €+6 288 €-1 627 €
16+4 661 €+6 587 €-1 926 €
17+4 661 €+6 893 €-2 232 €
18+4 661 €+7 208 €-2 547 €
19+4 661 €+7 531 €-2 870 €
20+4 661 €+7 862 €-3 201 €
21+4 661 €+8 202 €-3 541 €
22+4 661 €+8 551 €-3 890 €
23+4 661 €+8 909 €-4 248 €
24+4 661 €+9 276 €-4 615 €
25+4 661 €+9 653 €-4 992 €
Total+116 525 €+130 358 €+-13 833 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 198 jours
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