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Achat appartement

Bien expiré
VilleSaillans (26)
Surface70.41m²
Coût Total156 740€
Loyer Annuel7 256€
Rentabilité4.63%
Cashflow/mois-286€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 70.41 m²
Prix au m² : 1 264,02 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

EXCLUSIVITE ! Dans un immeuble de 3 étages, plateau avec combles d'environ 71 m² au 2ème étage. Idéal investisseurs ou primo accédants.

Cette annonce référence 322342 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier JEREMY SACLIER (EI) immatriculé au RSAC de ROMANS-SUR-ISERE (26100) sous le numéro 89394801800013.

Prix du bien : 89 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Saillans
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26340
Coordonnées : 44.691190, 5.200750
Total : 156 740€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 60 620€
Valeur du bien : 149 620€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70.41m²
Loyer prédit : 8.59€/m²/mois
Fourchette : 6.58€ - 11.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 605€/mois
Loyer annuel estimé : 7256€/an
Fourchette totale : 463€ - 789€/mois
Fourchette annuelle : 5559€ - 9472€/an
Rentabilité brute :4.63%
Fourchette de rentabilité :3.55% - 6.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :784,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :45,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 830,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 663,22€
Coût de l'assurance :13 714,75€
Taxe foncière : 725,64€/an
Soit par mois : 60,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 604,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 890,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-286,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Année de construction 1970, souvent associé à une classe énergétique E.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 70.41 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des murs (peinture, réparation) et mise aux normes électricité
Quantité: 20 m² de murs
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 620 €(861 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:17 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€/système = 12000€, Main d'œuvre: 5000€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1000€/fenêtre = 7000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€/unité = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:21 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:2 900€
    Rénovation salle de bain: 6 m² de carrelage × 50€/m² = 300€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:2 700€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres:4 020€
    Parquet flottant: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Peinture: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saillans (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 605 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 256 €/an
Calcul : 605 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 417 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 740 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 549 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 726 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 311 €
Revenus locatifs : +7 256 €
Charges déductibles : -67 311 €
Résultat foncier Année 1 : -60 055 €(Déficit de 60 055 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 655 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 691 €/an
Revenus locatifs : +7 256 €
Charges déductibles : -6 691 €
Résultat foncier Années 2+ : 565 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38654.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 256 €67 316 €5 422 €-60 060 €21 400 €38 660 €38 660 €
27 402 €6 554 €5 280 €847 €--37 813 €
37 550 €6 407 €5 133 €1 142 €--36 671 €
47 701 €6 255 €4 981 €1 446 €--35 225 €
57 855 €6 097 €4 823 €1 757 €--33 468 €
68 012 €5 934 €4 660 €2 078 €--31 390 €
78 172 €5 765 €4 490 €2 407 €--28 983 €
88 335 €5 589 €4 315 €2 746 €--26 237 €
98 502 €5 408 €4 134 €3 094 €--23 143 €
108 672 €5 220 €3 946 €3 452 €--19 691 €
118 846 €5 026 €3 751 €3 820 €--15 871 €
129 022 €4 824 €3 550 €4 198 €---
139 203 €4 616 €3 341 €4 587 €---
149 387 €4 399 €3 125 €4 988 €---
159 575 €4 176 €2 901 €5 399 €---
169 766 €3 944 €2 670 €5 822 €---
179 962 €3 704 €2 430 €6 257 €---
1810 161 €3 456 €2 181 €6 705 €---
1910 364 €3 198 €1 924 €7 166 €---
2010 571 €2 932 €1 658 €7 639 €---
2110 783 €2 656 €1 382 €8 127 €---
2210 998 €2 370 €1 096 €8 628 €---
2311 218 €2 074 €800 €9 144 €---
2411 443 €1 768 €493 €9 675 €---
2511 672 €1 450 €176 €10 221 €---
TOTAL232 426 €171 139 €78 663 €61 287 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 61 287 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 256 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 524 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 524 €-6 420 €+7 944 €
2+1 524 €0 €+1 524 €
3+1 524 €0 €+1 524 €
4+1 524 €0 €+1 524 €
5+1 524 €0 €+1 524 €
6+1 524 €0 €+1 524 €
7+1 524 €0 €+1 524 €
8+1 524 €0 €+1 524 €
9+1 524 €0 €+1 524 €
10+1 524 €0 €+1 524 €
11+1 524 €0 €+1 524 €
12+1 524 €+1 259 €+265 €
13+1 524 €+1 376 €+148 €
14+1 524 €+1 496 €+28 €
15+1 524 €+1 620 €-96 €
16+1 524 €+1 747 €-223 €
17+1 524 €+1 877 €-353 €
18+1 524 €+2 012 €-488 €
19+1 524 €+2 150 €-626 €
20+1 524 €+2 292 €-768 €
21+1 524 €+2 438 €-914 €
22+1 524 €+2 588 €-1 064 €
23+1 524 €+2 743 €-1 219 €
24+1 524 €+2 902 €-1 378 €
25+1 524 €+3 066 €-1 542 €
Total+38 100 €+23 147 €+14 953 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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