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Maison à vendre

VilleVillebois-Lavalette (16)
Surface78m²
Coût Total93 500€
Loyer Annuel6 630€
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois+2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 961,54 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 2 chambres, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Située à Villebois-Lavalette (16320), cette charmante maison de village bénéficie d'un environnement dynamique offrant des écoles, commerces et services accessibles à pied. Idéalement située, la ville se trouve à seulement 20 minutes d'Angoulême, offrant ainsi un cadre de vie paisible tout en restant proche des grandes agglomérations, ce qui en fait un emplacement idéal pour une résidence principale ou secondaire, voire un investissement locatif.

Cette maison de 78 m², élevée sur cave, propose une cuisine ouverte sur un séjour, un premier niveau comprenant un palier, une chambre, une salle de bain et un WC, ainsi qu'un deuxième niveau offrant une chambre et un bureau. De plus, un grenier aménageable est un atout supplémentaire pour ce bien. Pour le confort, le chauffage est assuré par un système central au gaz, et l'assainissement est collectif.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 75 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Ludivine MALHOUROUX - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de ANGOULÊME sous le numéro 789 456 886

Ville : Villebois-Lavalette
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16320
Coordonnées : 45.483764, 0.269269
Total : 93 500€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 87 500€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 7.08€/m²/mois
Fourchette : 5.65€ - 8.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 553€/mois
Loyer annuel estimé : 6630€/an
Fourchette totale : 440€ - 693€/mois
Fourchette annuelle : 5285€ - 8318€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 8.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :921,57 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :71 882 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :+3 118€ (+4.3%)
Marge achat-revente :-21 618€ (-30.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :467,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :28,05€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 495,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 624,22€
Coût de l'assurance :8 415,00€
Taxe foncière : 663,03€/an
Soit par mois : 55,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 552,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 550,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais besoin de rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement du lavabo et de la robinetterie, carrelage partiel
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais avec signes d'usure
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs dans les 2 chambres
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais besoin de rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(160 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 553 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 630 €/an
Calcul : 553 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 213 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 500 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 337 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 663 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 713 €
Revenus locatifs : +6 630 €
Charges déductibles : -16 713 €
Résultat foncier Année 1 : -10 082 €(Déficit de 10 082 €)
Imputable sur revenu global : 10 082 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 213 €/an
Revenus locatifs : +6 630 €
Charges déductibles : -4 213 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 418 €/an
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 630 €16 716 €3 216 €-10 085 €10 085 €--
26 763 €4 131 €3 131 €2 632 €---
36 898 €4 044 €3 044 €2 855 €---
47 036 €3 953 €2 953 €3 083 €---
57 177 €3 859 €2 860 €3 318 €---
67 320 €3 762 €2 763 €3 558 €---
77 467 €3 662 €2 662 €3 805 €---
87 616 €3 558 €2 558 €4 058 €---
97 768 €3 450 €2 450 €4 319 €---
107 924 €3 338 €2 339 €4 585 €---
118 082 €3 223 €2 223 €4 859 €---
128 244 €3 103 €2 104 €5 141 €---
138 409 €2 979 €1 980 €5 429 €---
148 577 €2 851 €1 852 €5 726 €---
158 749 €2 719 €1 719 €6 030 €---
168 924 €2 581 €1 582 €6 342 €---
179 102 €2 439 €1 439 €6 663 €---
189 284 €2 292 €1 292 €6 992 €---
199 470 €2 139 €1 139 €7 331 €---
209 659 €1 981 €982 €7 678 €---
219 852 €1 818 €818 €8 035 €---
2210 049 €1 648 €649 €8 401 €---
2310 250 €1 473 €474 €8 777 €---
2410 455 €1 292 €292 €9 164 €---
2510 664 €1 104 €104 €9 561 €---
TOTAL212 371 €84 115 €46 624 €128 256 €10 085 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 026 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 128 256 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 630 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 392 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 392 €-3 026 €+4 418 €
2+1 392 €+790 €+602 €
3+1 392 €+856 €+536 €
4+1 392 €+925 €+467 €
5+1 392 €+995 €+397 €
6+1 392 €+1 067 €+325 €
7+1 392 €+1 142 €+250 €
8+1 392 €+1 218 €+174 €
9+1 392 €+1 296 €+96 €
10+1 392 €+1 376 €+16 €
11+1 392 €+1 458 €-66 €
12+1 392 €+1 542 €-150 €
13+1 392 €+1 629 €-237 €
14+1 392 €+1 718 €-326 €
15+1 392 €+1 809 €-417 €
16+1 392 €+1 903 €-511 €
17+1 392 €+1 999 €-607 €
18+1 392 €+2 098 €-706 €
19+1 392 €+2 199 €-807 €
20+1 392 €+2 303 €-911 €
21+1 392 €+2 410 €-1 018 €
22+1 392 €+2 520 €-1 128 €
23+1 392 €+2 633 €-1 241 €
24+1 392 €+2 749 €-1 357 €
25+1 392 €+2 868 €-1 476 €
Total+34 800 €+38 477 €+-3 677 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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