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Appartement à vendre

VilleGrigny (91)
Surface56
Coût Total140 640
Loyer Annuel12 177
Rentabilité8.66%
Cashflow/mois-94
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 500 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 616,07 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 12
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 12/12 étage, Salle de bain, 1 chambre, 1 parking: Parking, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Situé dans la charmante ville de Grigny (91350), cet appartement bénéficie d'un environnement paisible et familial. À proximité des transports en commun et des commerces, il offre un cadre de vie pratique et agréable. Les résidents pourront profiter des espaces verts alentour pour se détendre et se promener en toute tranquillité.

Cet appartement F2 de 56 m², construit en 1974, comprend une place de parking privative et une cave pour le rangement. Doté d'un grand salon lumineux, d'une cuisine séparée, d'une salle de bain fonctionnelle ainsi que d'un WC séparé, il offre des espaces bien agencés pour un confort optimal au quotidien.

Parfait pour un couple ou célibataire, cet appartement à Grigny présente un agencement convivial et pratique. Avec ses deux pièces bien définies, son parking privatif, et sa cave, il répond aux besoins essentiels. Son double salon spacieux constitue un espace de vie accueillant, tandis que la cuisine séparée offre une zone dédiée à la préparation des repas. Idéal pour un premier achat ou un investissement locatif, cette propriété saura charmer ceux en quête d'un nid douillet dans ce quartier et bien desservi.

Le bien comprend 3 lots, et il est situé dans une copropriété de 269 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 3400 euros et le syndicat des copropriétaires fait l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 90 500 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : José BALAKESA - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Chartres sous le numéro 814937595

Ville : Grigny
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91350
Coordonnées : 48.655712, 2.393317
Total : 140 640
Prix d'acquisition : 90 500
Travaux : 42 900
Valeur du bien : 133 400
Frais de notaire : 7 240
Coût estimé : 7 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56
Loyer prédit : 18.12€/m²/mois
Fourchette : 15.22€ - 21.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 1015€/mois
Loyer annuel estimé : 12177€/an
Fourchette totale : 852€ - 1208€/mois
Fourchette annuelle : 10229€ - 14495€/an
Rentabilité brute :8.66%
Fourchette de rentabilité :7.27% - 10.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 153,85 €/m²
Basé sur :247 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :64 616
Prix d'achat :90 500
Décote à l'achat :+25 884 (+40.1%)
Marge achat-revente :-76 024€ (-117.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 640
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :689,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :35,16€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 724,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 084,58
Coût de l'assurance :10 548,00
Taxe foncière : 1 217,66€/an
Soit par mois : 101,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 283,33€/mois
Soit par an : 3 399,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 014,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 109,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-94,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 306 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux éléments et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, revêtement de sol à rafraîchir
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, entretien du revêtement de sol
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 900(766 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:9 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:1 200
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 500
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grigny (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 015 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 177 €/an
Calcul : 1 015 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 581 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 640 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 422 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 218 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 400 €/an
Calcul : 283 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 521
Revenus locatifs : +12 177
Charges déductibles : -52 521
Résultat foncier Année 1 : -40 344(Déficit de 40 344 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 944
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 621 €/an
Revenus locatifs : +12 177
Charges déductibles : -9 621
Résultat foncier Années 2+ : 2 556 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18944.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 825(65% de 90 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 139 €/an
Calcul : 58 825 € × 3,636% = 2 139
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 17752 5254 586-40 34921 400 €18 949 €18 949 €
212 4209 5024 4622 918--16 030 €
312 6699 3744 3353 294--12 736 €
412 9229 2434 2033 679--9 057 €
513 1809 1064 0674 074--4 983 €
613 4448 9663 9264 478--504 €
713 7138 8203 7804 893---
813 9878 6703 6305 317---
914 2678 5143 4755 753---
1014 5528 3543 3146 199---
1114 8438 1883 1486 656---
1215 1408 0162 9767 124---
1315 4437 8392 7997 604---
1415 7527 6552 6168 096---
1516 0677 4662 4268 601---
1616 3887 2702 2319 118---
1716 7167 0682 0289 648---
1817 0506 8591 81910 191---
1917 3916 6431 60310 748---
2017 7396 4191 38011 320---
2118 0946 1891 14911 905---
2218 4565 95091112 506---
2318 8255 70466413 121---
2419 2015 44940913 753---
2519 5855 18514614 400---
TOTAL390 021234 97366 085155 04821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 048
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 177 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 557 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 557-6 420+8 977
2+2 5570+2 557
3+2 5570+2 557
4+2 5570+2 557
5+2 5570+2 557
6+2 5570+2 557
7+2 557+1 317+1 240
8+2 557+1 595+962
9+2 557+1 726+831
10+2 557+1 860+697
11+2 557+1 997+560
12+2 557+2 137+420
13+2 557+2 281+276
14+2 557+2 429+128
15+2 557+2 580-23
16+2 557+2 735-178
17+2 557+2 894-337
18+2 557+3 057-500
19+2 557+3 225-668
20+2 557+3 396-839
21+2 557+3 572-1 015
22+2 557+3 752-1 195
23+2 557+3 936-1 379
24+2 557+4 126-1 569
25+2 557+4 320-1 763
Total+63 925+46 514+17 411
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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