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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleGrigny (91)
Surface56m²
Coût Total140 640€
Loyer Annuel12 177€
Rentabilité8.66%
Cashflow/mois-94€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 500 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 616,07 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 12
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 12/12 étage, Salle de bain, 1 chambre, 1 parking: Parking, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Situé dans la charmante ville de Grigny (91350), cet appartement bénéficie d'un environnement paisible et familial. À proximité des transports en commun et des commerces, il offre un cadre de vie pratique et agréable. Les résidents pourront profiter des espaces verts alentour pour se détendre et se promener en toute tranquillité.

Cet appartement F2 de 56 m², construit en 1974, comprend une place de parking privative et une cave pour le rangement. Doté d'un grand salon lumineux, d'une cuisine séparée, d'une salle de bain fonctionnelle ainsi que d'un WC séparé, il offre des espaces bien agencés pour un confort optimal au quotidien.

Parfait pour un couple ou célibataire, cet appartement à Grigny présente un agencement convivial et pratique. Avec ses deux pièces bien définies, son parking privatif, et sa cave, il répond aux besoins essentiels. Son double salon spacieux constitue un espace de vie accueillant, tandis que la cuisine séparée offre une zone dédiée à la préparation des repas. Idéal pour un premier achat ou un investissement locatif, cette propriété saura charmer ceux en quête d'un nid douillet dans ce quartier et bien desservi.

Le bien comprend 3 lots, et il est situé dans une copropriété de 269 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 3400 euros et le syndicat des copropriétaires fait l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 90 500 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : José BALAKESA - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Chartres sous le numéro 814937595

Ville : Grigny
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91350
Coordonnées : 48.655712, 2.393317
Total : 140 640€
Prix d'acquisition : 90 500€
Travaux : 42 900€
Valeur du bien : 133 400€
Frais de notaire : 7 240€
Coût estimé : 7 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 18.12€/m²/mois
Fourchette : 15.22€ - 21.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 1015€/mois
Loyer annuel estimé : 12177€/an
Fourchette totale : 852€ - 1208€/mois
Fourchette annuelle : 10229€ - 14495€/an
Rentabilité brute :8.66%
Fourchette de rentabilité :7.27% - 10.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 153,85 €/m²
Basé sur :247 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :64 616 €
Prix d'achat :90 500 €
Décote à l'achat :+25 884€ (+40.1%)
Marge achat-revente :-76 024€ (-117.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :689,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :35,16€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 724,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 084,58€
Coût de l'assurance :10 548,00€
Taxe foncière : 1 217,66€/an
Soit par mois : 101,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 283,33€/mois
Soit par an : 3 399,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 014,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 109,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-94,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 306 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux éléments et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, revêtement de sol à rafraîchir
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, entretien du revêtement de sol
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 900 €(766 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grigny (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 015 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 177 €/an
Calcul : 1 015 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 581 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 640 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 422 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 218 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 400 €/an
Calcul : 283 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 521 €
Revenus locatifs : +12 177 €
Charges déductibles : -52 521 €
Résultat foncier Année 1 : -40 344 €(Déficit de 40 344 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 944 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 621 €/an
Revenus locatifs : +12 177 €
Charges déductibles : -9 621 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 556 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18944.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 825 €(65% de 90 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 139 €/an
Calcul : 58 825 € × 3,636% = 2 139 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 177 €52 525 €4 586 €-40 349 €21 400 €18 949 €18 949 €
212 420 €9 502 €4 462 €2 918 €--16 030 €
312 669 €9 374 €4 335 €3 294 €--12 736 €
412 922 €9 243 €4 203 €3 679 €--9 057 €
513 180 €9 106 €4 067 €4 074 €--4 983 €
613 444 €8 966 €3 926 €4 478 €--504 €
713 713 €8 820 €3 780 €4 893 €---
813 987 €8 670 €3 630 €5 317 €---
914 267 €8 514 €3 475 €5 753 €---
1014 552 €8 354 €3 314 €6 199 €---
1114 843 €8 188 €3 148 €6 656 €---
1215 140 €8 016 €2 976 €7 124 €---
1315 443 €7 839 €2 799 €7 604 €---
1415 752 €7 655 €2 616 €8 096 €---
1516 067 €7 466 €2 426 €8 601 €---
1616 388 €7 270 €2 231 €9 118 €---
1716 716 €7 068 €2 028 €9 648 €---
1817 050 €6 859 €1 819 €10 191 €---
1917 391 €6 643 €1 603 €10 748 €---
2017 739 €6 419 €1 380 €11 320 €---
2118 094 €6 189 €1 149 €11 905 €---
2218 456 €5 950 €911 €12 506 €---
2318 825 €5 704 €664 €13 121 €---
2419 201 €5 449 €409 €13 753 €---
2519 585 €5 185 €146 €14 400 €---
TOTAL390 021 €234 973 €66 085 €155 048 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 048 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 177 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 557 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 557 €-6 420 €+8 977 €
2+2 557 €0 €+2 557 €
3+2 557 €0 €+2 557 €
4+2 557 €0 €+2 557 €
5+2 557 €0 €+2 557 €
6+2 557 €0 €+2 557 €
7+2 557 €+1 317 €+1 240 €
8+2 557 €+1 595 €+962 €
9+2 557 €+1 726 €+831 €
10+2 557 €+1 860 €+697 €
11+2 557 €+1 997 €+560 €
12+2 557 €+2 137 €+420 €
13+2 557 €+2 281 €+276 €
14+2 557 €+2 429 €+128 €
15+2 557 €+2 580 €-23 €
16+2 557 €+2 735 €-178 €
17+2 557 €+2 894 €-337 €
18+2 557 €+3 057 €-500 €
19+2 557 €+3 225 €-668 €
20+2 557 €+3 396 €-839 €
21+2 557 €+3 572 €-1 015 €
22+2 557 €+3 752 €-1 195 €
23+2 557 €+3 936 €-1 379 €
24+2 557 €+4 126 €-1 569 €
25+2 557 €+4 320 €-1 763 €
Total+63 925 €+46 514 €+17 411 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 77 jours
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