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Appartement 4 pièces 85 m²

Bien expiré
VilleClermont-Ferrand (63)
Surface85m²
Coût Total111 300€
Loyer Annuel11 058€
Rentabilité9.94%
Cashflow/mois+256€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 85 m²

Dohm immobilier Clermont-Ferrand vous propose ce charmant appartement situé dans Clermont-ferrand . Distribué dans un quartier à coté des transports en commun et des commerces , cet appartement d'une superficie de 85M2 au 7ème étage sur 16 . Celui-ci se compose ainsi :

  • Hall d'entrée avec penderie
  • séjour trés lumineux avec une superbe vue
  • deux chambres trés spacieuses
  • salle d'eau et wc séparé En annexe , nous avons une cave ainsi qu'un garage . Classé en dpe en D Ce bien convient idéalement à un jeune couple ou des investisseurs en raison de sa situation géographique proche de toutes les commodités . Pour toutes informations n'hésitez pas à contacter Amandine Renard au O683118271 pour une première visite . Cette annonce vous est proposée par RENARD Amandine - SAS - NoRSAC: 888743283, Enregistré à de CLERMONT FERRAND Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Surface : 85 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 241 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/02/2026

Consommation énergie primaire : 174 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 163 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 450 € et 2 000 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63100
Coordonnées : 45.803610, 3.105561
Total : 111 300€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 19 500€
Valeur du bien : 104 500€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 921€/mois
Loyer annuel estimé : 11058€/an
Fourchette totale : 719€ - 1180€/mois
Fourchette annuelle : 8634€ - 14163€/an
Rentabilité brute :9.94%
Fourchette de rentabilité :7.76% - 12.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 205,25 €/m²
Basé sur :134 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 446 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-17 446€ (-17.0%)
Marge achat-revente :-8 854€ (-8.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :545,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :27,83€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 573,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 298,17€
Coût de l'assurance :8 347,50€
Taxe foncière : 1 105,77€/an
Soit par mois : 92,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 921,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 665,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :256,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager par du matériel fonctionnel et moderne
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager daté mais fonctionnel
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - murs propres mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 500 €(229 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète avec électroménager: 8000€ (électroménager moderne inclus). Main d'œuvre: 2000€.
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (remplacement douche, lavabo, WC, carrelage). Main d'œuvre: 1500€.
  • Chambres:1 200€
    Peinture des murs et plafonds dans 2 chambres (24 m²): 30€/m² × 24 = 720€, Main d'œuvre: 480€.
  • Salon:800€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon (20 m²): 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand. Main d'œuvre incluse. Les travaux de chauffage ne sont pas nécessaires en raison du DPE D.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 921 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 058 €/an
Calcul : 921 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 626 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 300 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 334 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 106 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 565 €
Revenus locatifs : +11 058 €
Charges déductibles : -24 565 €
Résultat foncier Année 1 : -13 507 €(Déficit de 13 507 €)
Imputable sur revenu global : 13 507 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 065 €/an
Revenus locatifs : +11 058 €
Charges déductibles : -5 065 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 993 €/an
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 058 €24 569 €3 629 €-13 511 €13 511 €--
211 279 €4 971 €3 531 €6 308 €---
311 504 €4 870 €3 430 €6 634 €---
411 735 €4 766 €3 326 €6 969 €---
511 969 €4 658 €3 218 €7 311 €---
612 209 €4 547 €3 107 €7 662 €---
712 453 €4 431 €2 992 €8 021 €---
812 702 €4 312 €2 873 €8 389 €---
912 956 €4 189 €2 750 €8 766 €---
1013 215 €4 062 €2 623 €9 153 €---
1113 479 €3 931 €2 491 €9 548 €---
1213 749 €3 795 €2 356 €9 954 €---
1314 024 €3 655 €2 215 €10 369 €---
1414 304 €3 510 €2 070 €10 795 €---
1514 590 €3 360 €1 920 €11 230 €---
1614 882 €3 205 €1 765 €11 677 €---
1715 180 €3 045 €1 605 €12 135 €---
1815 483 €2 879 €1 440 €12 604 €---
1915 793 €2 708 €1 269 €13 085 €---
2016 109 €2 532 €1 092 €13 577 €---
2116 431 €2 349 €909 €14 082 €---
2216 760 €2 160 €721 €14 600 €---
2317 095 €1 965 €526 €15 130 €---
2417 437 €1 764 €324 €15 673 €---
2517 786 €1 555 €115 €16 231 €---
TOTAL354 182 €107 790 €52 298 €246 392 €13 511 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 053 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 392 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 058 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 322 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 322 €-4 053 €+6 375 €
2+2 322 €+1 892 €+430 €
3+2 322 €+1 990 €+332 €
4+2 322 €+2 091 €+231 €
5+2 322 €+2 193 €+129 €
6+2 322 €+2 299 €+23 €
7+2 322 €+2 406 €-84 €
8+2 322 €+2 517 €-195 €
9+2 322 €+2 630 €-308 €
10+2 322 €+2 746 €-424 €
11+2 322 €+2 865 €-543 €
12+2 322 €+2 986 €-664 €
13+2 322 €+3 111 €-789 €
14+2 322 €+3 238 €-916 €
15+2 322 €+3 369 €-1 047 €
16+2 322 €+3 503 €-1 181 €
17+2 322 €+3 640 €-1 318 €
18+2 322 €+3 781 €-1 459 €
19+2 322 €+3 925 €-1 603 €
20+2 322 €+4 073 €-1 751 €
21+2 322 €+4 225 €-1 903 €
22+2 322 €+4 380 €-2 058 €
23+2 322 €+4 539 €-2 217 €
24+2 322 €+4 702 €-2 380 €
25+2 322 €+4 869 €-2 547 €
Total+58 050 €+73 918 €+-15 868 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 79 jours
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