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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleArgenteuil (95)
Surface81m²
Coût Total213 000€
Loyer Annuel17 123€
Rentabilité8.04%
Cashflow/mois+185€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 975,31 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 14
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 14/18 étage, Ascenseur, Cuisine ouverte, 3 chambres, Balcon, Sans vis-à-vis, Belle vue, Pas de cave, Non meublé

?? F4 à vendre – Argenteuil (Val d'Argenteuil Nord) – Entre particuliers

Appartement traversant, lumineux et sans vis-à-vis. ?? 3 chambres | ?? Grand séjour | ?? Cuisine équipée ?? Salle de bain en bon état | ?? Belle vue dégagée ?? Aucun travaux à prévoir

?? Proche écoles, commerces, gare Val d'Argenteuil et espaces verts. ? Idéal résidence principale ou investissement locatif rentable. ? Pas d'agence. Vente directe uniquement.

Ville : Argenteuil
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95100
Coordonnées : 48.938832, 2.215313
Total : 213 000€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 40 200€
Valeur du bien : 200 200€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 17.62€/m²/mois
Fourchette : 13.94€ - 22.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1427€/mois
Loyer annuel estimé : 17123€/an
Fourchette totale : 1129€ - 1804€/mois
Fourchette annuelle : 13545€ - 21646€/an
Rentabilité brute :8.04%
Fourchette de rentabilité :6.36% - 10.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 039,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :60,35€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 099,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 732,73€
Coût de l'assurance :18 105,00€
Taxe foncière : 1 712,34€/an
Soit par mois : 142,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 426,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 242,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :184,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si nécessaire (vérification requise)
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 81 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions pour rafraîchir la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais peut être rafraîchie
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions pour rafraîchir la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais peut être rafraîchie
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions pour rafraîchir le salon
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions pour rafraîchir le couloir
Quantité: couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - couloir nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 200 €(496 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (inclut pose et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Salle de bain complète: 10000€ (inclut matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (inclut pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs/plafond: 30 m² × 30€/m² = 900€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:750€
    Peinture murs/plafond: 25 m² × 30€/m² = 750€ (inclut main d'œuvre)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:150€
    Peinture murs/plafond: 5 m² × 30€/m² = 150€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Argenteuil). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour refléter les coûts de matériaux et de services dans cette région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 427 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 123 €/an
Calcul : 1 427 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 854 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 000 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 724 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 712 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 490 €
Revenus locatifs : +17 123 €
Charges déductibles : -49 490 €
Résultat foncier Année 1 : -32 367 €(Déficit de 32 367 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 967 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 290 €/an
Revenus locatifs : +17 123 €
Charges déductibles : -9 290 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 833 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10966.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 123 €49 497 €6 860 €-32 374 €21 400 €10 974 €10 974 €
217 466 €9 111 €6 675 €8 354 €--2 619 €
317 815 €8 920 €6 483 €8 895 €---
418 171 €8 722 €6 285 €9 450 €---
518 535 €8 517 €6 080 €10 018 €---
618 906 €8 306 €5 869 €10 600 €---
719 284 €8 087 €5 651 €11 197 €---
819 669 €7 861 €5 425 €11 808 €---
920 063 €7 628 €5 192 €12 434 €---
1020 464 €7 388 €4 951 €13 076 €---
1120 873 €7 139 €4 702 €13 735 €---
1221 291 €6 882 €4 445 €14 409 €---
1321 717 €6 616 €4 180 €15 100 €---
1422 151 €6 342 €3 905 €15 809 €---
1522 594 €6 058 €3 622 €16 535 €---
1623 046 €5 766 €3 329 €17 280 €---
1723 507 €5 463 €3 027 €18 043 €---
1823 977 €5 151 €2 714 €18 826 €---
1924 456 €4 828 €2 391 €19 628 €---
2024 945 €4 494 €2 058 €20 451 €---
2125 444 €4 150 €1 713 €21 294 €---
2225 953 €3 794 €1 357 €22 159 €---
2326 472 €3 426 €990 €23 046 €---
2427 002 €3 046 €610 €23 955 €---
2527 542 €2 654 €217 €24 888 €---
TOTAL548 466 €199 846 €98 733 €348 620 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 348 620 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 123 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 596 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 596 €-6 420 €+10 016 €
2+3 596 €0 €+3 596 €
3+3 596 €+1 883 €+1 713 €
4+3 596 €+2 835 €+761 €
5+3 596 €+3 005 €+591 €
6+3 596 €+3 180 €+416 €
7+3 596 €+3 359 €+237 €
8+3 596 €+3 542 €+54 €
9+3 596 €+3 730 €-134 €
10+3 596 €+3 923 €-327 €
11+3 596 €+4 120 €-524 €
12+3 596 €+4 323 €-727 €
13+3 596 €+4 530 €-934 €
14+3 596 €+4 743 €-1 147 €
15+3 596 €+4 961 €-1 365 €
16+3 596 €+5 184 €-1 588 €
17+3 596 €+5 413 €-1 817 €
18+3 596 €+5 648 €-2 052 €
19+3 596 €+5 889 €-2 293 €
20+3 596 €+6 135 €-2 539 €
21+3 596 €+6 388 €-2 792 €
22+3 596 €+6 648 €-3 052 €
23+3 596 €+6 914 €-3 318 €
24+3 596 €+7 187 €-3 591 €
25+3 596 €+7 466 €-3 870 €
Total+89 900 €+104 586 €+-14 686 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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