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Achat appartement

Bien expiré
VilleThaon-les-Vosges (88)
Surface95.87m²
Coût Total122 220€
Loyer Annuel11 667€
Rentabilité9.55%
Cashflow/mois+282€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 500 €
Surface : 95.87 m²
Prix au m² : 693,65 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 95.87 m², Bâtiment de 4 étages, 4 Pièces, 3 Chambres, Au 2ème étage, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Toilette séparée, Chauffage gaz, Cuisine équipée, Une entrée, Salle de séjour

Situé en centre ville de Thaon les Vosges, venez découvrir ce charmant appartement sous combles, de 95.87m², situé au deuxième étage d'une copropriété avec faibles charges. Entrée desservant un grand séjour, cuisine équipée à rénover, une chambre, salle d'eau, WC séparés. Deux autres chambres restent à terminer afin d'exploiter le potentiel de ce logement. Pour toute visite, contactez Julie

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 10 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 300 euros/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1260.00 et 1760.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller ImmoD : Gérante associé(e) - Julie DOYEN Carte T CP 8801 2018 000 034 307 RCP 569 425 6904

Ville : Thaon-les-Vosges
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88150
Coordonnées : 48.250384, 6.422775
Total : 122 220€
Prix d'acquisition : 66 500€
Travaux : 50 400€
Valeur du bien : 116 900€
Frais de notaire : 5 320€
Coût estimé : 5 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95.87m²
Loyer prédit : 10.14€/m²/mois
Fourchette : 8.02€ - 12.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 972€/mois
Loyer annuel estimé : 11667€/an
Fourchette totale : 769€ - 1230€/mois
Fourchette annuelle : 9224€ - 14758€/an
Rentabilité brute :9.55%
Fourchette de rentabilité :7.55% - 12.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :605,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,63€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 639,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 378,07€
Coût de l'assurance :10 388,70€
Taxe foncière : 300,00€/an
Soit par mois : 25,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 25,00€/mois
Soit par an : 300,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 972,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 689,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :282,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 196 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 95.87 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée à rénover
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des deux chambres à terminer
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour les chambres
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien des éléments sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien du salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 appartement
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 400 €(526 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:24 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:1 200€
    Rénovation complète chambres: 2 chambres × 3000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres:2 400€
    Revêtement de sol: 30 m² × 60€ = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:800€
    Peinture salle de bain: 20 m² × 40€ = 800€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€ = 800€
  • Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité: 1 appartement × 3000€ = 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thaon-les-Vosges (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 972 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 667 €/an
Calcul : 972 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 103 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 220 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 416 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 300 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 300 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 518 €
Revenus locatifs : +11 667 €
Charges déductibles : -55 518 €
Résultat foncier Année 1 : -43 851 €(Déficit de 43 851 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 451 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 118 €/an
Revenus locatifs : +11 667 €
Charges déductibles : -5 118 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 549 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22451.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 225 €(65% de 66 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 572 €/an
Calcul : 43 225 € × 3,636% = 1 572 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 667 €55 522 €4 107 €-43 855 €21 400 €22 455 €22 455 €
211 900 €5 013 €3 998 €6 887 €--15 568 €
312 138 €4 900 €3 885 €7 238 €--8 329 €
412 381 €4 784 €3 768 €7 598 €--732 €
512 629 €4 663 €3 647 €7 966 €---
612 881 €4 538 €3 522 €8 343 €---
713 139 €4 409 €3 393 €8 730 €---
813 402 €4 275 €3 260 €9 127 €---
913 670 €4 137 €3 121 €9 533 €---
1013 943 €3 994 €2 978 €9 950 €---
1114 222 €3 846 €2 830 €10 376 €---
1214 507 €3 693 €2 677 €10 814 €---
1314 797 €3 534 €2 519 €11 263 €---
1415 093 €3 370 €2 355 €11 722 €---
1515 395 €3 201 €2 185 €12 194 €---
1615 702 €3 025 €2 010 €12 677 €---
1716 016 €2 844 €1 828 €13 173 €---
1816 337 €2 656 €1 641 €13 681 €---
1916 664 €2 462 €1 446 €14 202 €---
2016 997 €2 261 €1 246 €14 736 €---
2117 337 €2 053 €1 038 €15 283 €---
2217 683 €1 838 €823 €15 845 €---
2318 037 €1 616 €600 €16 421 €---
2418 398 €1 386 €370 €17 012 €---
2518 766 €1 148 €132 €17 618 €---
TOTAL373 701 €135 167 €59 378 €238 534 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 238 534 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 667 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 450 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 450 €-6 420 €+8 870 €
2+2 450 €0 €+2 450 €
3+2 450 €0 €+2 450 €
4+2 450 €0 €+2 450 €
5+2 450 €+2 170 €+280 €
6+2 450 €+2 503 €-53 €
7+2 450 €+2 619 €-169 €
8+2 450 €+2 738 €-288 €
9+2 450 €+2 860 €-410 €
10+2 450 €+2 985 €-535 €
11+2 450 €+3 113 €-663 €
12+2 450 €+3 244 €-794 €
13+2 450 €+3 379 €-929 €
14+2 450 €+3 517 €-1 067 €
15+2 450 €+3 658 €-1 208 €
16+2 450 €+3 803 €-1 353 €
17+2 450 €+3 952 €-1 502 €
18+2 450 €+4 104 €-1 654 €
19+2 450 €+4 260 €-1 810 €
20+2 450 €+4 421 €-1 971 €
21+2 450 €+4 585 €-2 135 €
22+2 450 €+4 754 €-2 304 €
23+2 450 €+4 926 €-2 476 €
24+2 450 €+5 104 €-2 654 €
25+2 450 €+5 285 €-2 835 €
Total+61 250 €+71 560 €+-10 310 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 189 jours
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