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Maison à vendre

VilleLanouée (56)
Surface88.5
Coût Total159 618
Loyer Annuel8 176
Rentabilité5.12%
Cashflow/mois-224
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 600 €
Surface : 88.5 m²
Prix au m² : 1 046,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Cave, Cheminée, Salon (total 18,6 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, calme, Sans vis-à-vis, Belle vue, Exposition sud, Pas de balcon, Non meublé

Dans un environnement calme, en campagne des FORGES DE LANOUEE, Maison en pierre exposée plein sud, habitable en l'état, avec belle vue sur son terrain de 1 800 m² en partie clôturé. Elle comprend au rez-de-chaussée, véranda d'entrée menant au sous-sol, couloir, cuisine aménagée et équipée avec cheminée, séjour avec cheminée, salle d'eau avec wc et buanderie. A l'étage, 2 chambres et pièces débarras. Grenier au 2ème. Au sous-sol, cave, atelier et chaufferie. Attenant petite maison sur terre battue avec un grenier. Maison mitoyenne d'un côté, fenêtres pvc double vitrage avec bonnes toiture et maçonnerie. Cour bitumée avec garage. Fosse non conforme. Ref 1643

Ville : Lanouée
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56120
Coordonnées : 47.986344, -2.577730
Total : 159 618
Prix d'acquisition : 92 600
Travaux : 59 610
Valeur du bien : 152 210
Frais de notaire : 7 408
Coût estimé : 7 408
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88.5
Loyer prédit : 7.70€/m²/mois
Fourchette : 6.00€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 681€/mois
Loyer annuel estimé : 8176€/an
Fourchette totale : 531€ - 874€/mois
Fourchette annuelle : 6371€ - 10492€/an
Rentabilité brute :5.12%
Fourchette de rentabilité :3.99% - 6.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 504,1 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :133 112
Prix d'achat :92 600
Décote à l'achat :-40 512 (-30.4%)
Marge achat-revente :-26 506€ (-19.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 618
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :790,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :46,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 837,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 547,12
Coût de l'assurance :13 966,57
Taxe foncière : 817,60€/an
Soit par mois : 68,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 681,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 905,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-223,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 406 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 88.5 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 88.5 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement de l'électroménager, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 - Salon nécessite rafraîchissement
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 88.5 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 610(674 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 810
    Isolation toiture: 88.5 m² × 60€/m² = 5310€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:14 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:7 400
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€ = 6600€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète = 7000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Cuisine - Rafraîchissement important:12 000
    Cuisine complète: 6000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Revêtement sol:2 000
    Parquet flottant: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon - Rafraîchissement:3 400
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude - Remplacement système:4 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 210✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 681 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 176 €/an
Calcul : 681 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 358 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 618 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 559 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 818 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 610
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 344
Revenus locatifs : +8 176
Charges déductibles : -66 344
Résultat foncier Année 1 : -58 168(Déficit de 58 168 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 768
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 734 €/an
Revenus locatifs : +8 176
Charges déductibles : -6 734
Résultat foncier Années 2+ : 1 442 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36768.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 600
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 190(65% de 92 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 189 €/an
Calcul : 60 190 € × 3,636% = 2 189
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 17666 3495 363-58 17321 400 €36 773 €36 773 €
28 3406 5975 2211 743--35 031 €
38 5066 4505 0732 057--32 974 €
48 6766 2974 9212 379--30 595 €
58 8506 1404 7632 710--27 885 €
69 0275 9764 6003 050--24 834 €
79 2085 8084 4313 400--21 435 €
89 3925 6334 2573 758--17 676 €
99 5795 4534 0764 127--13 549 €
109 7715 2663 8894 505--9 044 €
119 9675 0723 6964 894--4 150 €
1210 1664 8723 4965 293---
1310 3694 6663 2895 704---
1410 5774 4523 0756 125---
1510 7884 2302 8546 558---
1611 0044 0012 6257 003---
1711 2243 7642 3887 460---
1811 4483 5192 1437 929---
1911 6773 2651 8898 412---
2011 9113 0031 6278 908---
2112 1492 7311 3559 418---
2212 3922 4511 0749 941---
2312 6402 16078410 480---
2412 8931 86048311 033---
2513 1511 54917211 602---
TOTAL261 880171 56477 54790 31621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 316
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 176 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 717 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 717-6 420+8 137
2+1 7170+1 717
3+1 7170+1 717
4+1 7170+1 717
5+1 7170+1 717
6+1 7170+1 717
7+1 7170+1 717
8+1 7170+1 717
9+1 7170+1 717
10+1 7170+1 717
11+1 7170+1 717
12+1 717+1 588+129
13+1 717+1 711+6
14+1 717+1 837-120
15+1 717+1 967-250
16+1 717+2 101-384
17+1 717+2 238-521
18+1 717+2 379-662
19+1 717+2 524-807
20+1 717+2 672-955
21+1 717+2 825-1 108
22+1 717+2 982-1 265
23+1 717+3 144-1 427
24+1 717+3 310-1 593
25+1 717+3 481-1 764
Total+42 925+28 340+14 585
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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