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Appartement Soissons 2 pièces 45 m2

Bien expiré
VilleSoissons (02)
Surface44.73m²
Coût Total84 080€
Loyer Annuel7 178€
Rentabilité8.54%
Cashflow/mois+97€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 44.73 m²
Prix au m² : 1 251,96 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : sol gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Charmant appartement proche du centre ville de Soissons comprenant un séjour de 14,44 , une chambre de 12,92 , une cuisine de 10,27 et une salle de bains de 4,36m² , le tout en bon état. Vous trouverez en plus un garage et une place de parking. Pierre TURQUIN (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 348870767 - SOISSONS. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/154616.pdf

Ville : Soissons
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02200
Coordonnées : 49.391991, 3.341615
Total : 84 080€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 23 600€
Valeur du bien : 79 600€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44.73m²
Loyer prédit : 13.37€/m²/mois
Fourchette : 10.81€ - 16.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 598€/mois
Loyer annuel estimé : 7178€/an
Fourchette totale : 484€ - 740€/mois
Fourchette annuelle : 5804€ - 8879€/an
Rentabilité brute :8.54%
Fourchette de rentabilité :6.90% - 10.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :84 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :416,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :24,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 440,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 848,54€
Coût de l'assurance :7 357,00€
Taxe foncière : 717,84€/an
Soit par mois : 59,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 598,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 500,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :97,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 304 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 44.73 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur l'échelle DPE.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage des murs et du sol, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage un peu daté.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger possible.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger possible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 600 €(528 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1000€ = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€ (incluant baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:500€
    Peinture cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soissons (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 598 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 178 €/an
Calcul : 598 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 822 €/an
Base de calcul : Emprunt de 84 080 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 294 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 718 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 434 €
Revenus locatifs : +7 178 €
Charges déductibles : -27 434 €
Résultat foncier Année 1 : -20 256 €(Déficit de 20 256 €)
Imputable sur revenu global : 20 256 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 834 €/an
Revenus locatifs : +7 178 €
Charges déductibles : -3 834 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 344 €/an
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 178 €27 437 €2 825 €-20 259 €20 259 €--
27 322 €3 762 €2 750 €3 560 €---
37 468 €3 685 €2 672 €3 784 €---
47 618 €3 604 €2 592 €4 013 €---
57 770 €3 521 €2 509 €4 249 €---
67 926 €3 435 €2 423 €4 490 €---
78 084 €3 346 €2 334 €4 738 €---
88 246 €3 254 €2 242 €4 991 €---
98 411 €3 159 €2 147 €5 251 €---
108 579 €3 061 €2 049 €5 518 €---
118 750 €2 959 €1 947 €5 791 €---
128 925 €2 854 €1 842 €6 072 €---
139 104 €2 745 €1 733 €6 359 €---
149 286 €2 632 €1 620 €6 654 €---
159 472 €2 515 €1 503 €6 956 €---
169 661 €2 395 €1 383 €7 266 €---
179 854 €2 270 €1 258 €7 585 €---
1810 052 €2 141 €1 129 €7 911 €---
1910 253 €2 007 €995 €8 245 €---
2010 458 €1 869 €857 €8 589 €---
2110 667 €1 726 €714 €8 941 €---
2210 880 €1 578 €566 €9 302 €---
2311 098 €1 425 €413 €9 673 €---
2411 320 €1 267 €255 €10 053 €---
2511 546 €1 103 €91 €10 443 €---
TOTAL229 927 €89 752 €40 849 €140 175 €20 259 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 078 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 175 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 178 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 507 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 507 €-6 078 €+7 585 €
2+1 507 €+1 068 €+439 €
3+1 507 €+1 135 €+372 €
4+1 507 €+1 204 €+303 €
5+1 507 €+1 275 €+232 €
6+1 507 €+1 347 €+160 €
7+1 507 €+1 421 €+86 €
8+1 507 €+1 497 €+10 €
9+1 507 €+1 575 €-68 €
10+1 507 €+1 655 €-148 €
11+1 507 €+1 737 €-230 €
12+1 507 €+1 822 €-315 €
13+1 507 €+1 908 €-401 €
14+1 507 €+1 996 €-489 €
15+1 507 €+2 087 €-580 €
16+1 507 €+2 180 €-673 €
17+1 507 €+2 275 €-768 €
18+1 507 €+2 373 €-866 €
19+1 507 €+2 474 €-967 €
20+1 507 €+2 577 €-1 070 €
21+1 507 €+2 682 €-1 175 €
22+1 507 €+2 791 €-1 284 €
23+1 507 €+2 902 €-1 395 €
24+1 507 €+3 016 €-1 509 €
25+1 507 €+3 133 €-1 626 €
Total+37 675 €+42 053 €+-4 378 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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