Immeuble de rapport – Centre de Gien (45500) – 5 appartements et 2 commerces– 294m² m² – Rentabilité 10.63 %

Bien expiré

VilleGien (45)

Surface294m²

Coût Total405 355€

Loyer Annuel34 174€

Rentabilité8.43%

Cashflow/mois+448€

Prix : 334 866 €

Surface : 294 m²

Prix au m² : 1 139 €/m²

Chambres : Non spécifié

Pièces : 10

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Immeuble de rapport – Centre de Gien (45500) – 5 appartements et 2 commerces– 294m² m² – Rentabilité 10.63 % Idéal investisseur ! À vendre immeuble de 294 m² situé en plein centre de Gien, composé de 5 appartements et 2 commerces loués : • Appartement 54 m² • Appartement 32 m² • Appartement 34 m² • Appartement 44 m² • Appartement 58 m² • Commerce 39 m² • Commerce 41 m²

Revenus locatifs annuels : 35 505 € → Rentabilité brute : 10.63 %. Taxe foncière maîtrisée. Performance énergétique : G. Immeuble en mono-propriété, proche commerces, écoles, gare et services. 📞 Dossiers locatifs et diagnostics disponibles sur demande.

Ville : Gien

Département : Loiret

Région : Centre-Val de Loire

Code postal : 45500

Coordonnées : 47.686750, 2.623970

Total : 405 355€

Prix d'acquisition : 334 866€

Travaux : 43 700€

Valeur du bien : 378 566€

Frais de notaire : 26 789€

Coût estimé : 26 789€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 294m²

Loyer prédit : 9.69€/m²/mois

Fourchette : 7.79€ - 12.05€/m²/mois

Loyer total estimé : 2848€/mois

Loyer annuel estimé : 34174€/an

Fourchette totale : 2289€ - 3543€/mois

Fourchette annuelle : 27473€ - 42510€/an

Rentabilité brute :8.43%

Fourchette de rentabilité :6.78% - 10.49%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :405 355€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 996,84€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.35%

Assurance emprunteur :118,23€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 2 115,07€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :193 696,85€

Coût de l'assurance :35 468,56€

Taxe foncière : 3 417,41€/an

Soit par mois : 284,78€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 2 847,84€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 2 399,85€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :447,99€/mois

✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

Performance énergétique mentionnée comme G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien.

Quantité: 1 système pour 294 m²

Raison: DPE G - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant dans les 5 appartements.

Quantité: 6 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 10m² pour 294 m²)

Raison: DPE G - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation de chauffe-eaux thermodynamiques pour chaque appartement si cumulus électrique actuel.

Quantité: 5 chauffe-eaux pour 5 appartements

Raison: DPE G - Immeuble - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation complète des cuisines dans les 5 appartements, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.

Quantité: 5 cuisines complètes

Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé, nécessitant rénovation complète

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation complète des salles de bain dans les 5 appartements, incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.

Quantité: 5 salles de bain complètes

Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessitant rénovation complète

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation lourde

Rénovation des revêtements de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures dans les chambres des 5 appartements.

Quantité: 5 chambres (environ 200 m² total)

Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, nécessitant rénovation lourde

SalonOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation lourde

Rénovation des revêtements de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures dans les salons des 5 appartements.

Quantité: 5 salons (environ 100 m² total)

Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé, nécessitant rénovation lourde

Électricité généraleOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Mise aux normes

Mise aux normes de l'électricité générale dans l'ensemble de l'immeuble.

Quantité: 1 tableau électrique pour l'immeuble

Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité des occupants

Plomberie généraleOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Mise à jour

Vérification et mise à jour de la plomberie générale pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations.

Quantité: 1 système de plomberie pour l'immeuble

Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 700 €(149 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:16 500€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: 1500€
Menuiseries:9 600€
Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€, Main d'œuvre: 1200€
Eau chaude:3 000€
Chauffe-eau thermodynamique: 5 chauffe-eaux × 4000€ = 20000€, Main d'œuvre: 3000€
Cuisine:6 000€
Cuisine complète: 5 cuisines × 8000€ = 40000€, Main d'œuvre: 6000€
Salle de bain:4 500€
Rénovation complète salle de bain: 5 salles de bain × 6000€ = 30000€, Main d'œuvre: 4500€
Chambres:2 000€
Rénovation lourde chambres: 5 chambres × 3000€ = 15000€, Main d'œuvre: 2000€
Salon:1 500€
Rénovation lourde salons: 5 salons × 2000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1500€
Électricité générale:300€
Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 300€
Plomberie générale:300€
Mise à jour plomberie: 1 système plomberie × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 300€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gien (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)

❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€

Coût travaux énergétiques : 29 100€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 848 €/mois

Revenus locatifs annuels : 34 174 €/an

Calcul : 2 848 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 405 €/an

Base de calcul : Emprunt de 405 355 € à 3.35% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 1 419 €/an

Calcul : 118 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 3 417 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 700 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 942 €

Revenus locatifs : +34 174 €

Charges déductibles : -61 942 €

Résultat foncier Année 1 : -27 768 €(Déficit de 27 768 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 6 368 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 242 €/an

Revenus locatifs : +34 174 €

Charges déductibles : -18 242 €

Résultat foncier Années 2+ : 15 932 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6367.57 € reporté.

Prix d'achat du bien : 334 866 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 217 663 €(65% de 334 866 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 7 915 €/an

Calcul : 217 663 € × 3,636% = 7 915 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	34 174 €	61 955 €	13 418 €	-27 781 €	21 400 €	6 381 €	6 381 €
2	34 858 €	17 896 €	13 060 €	16 962 €	-	-	-
3	35 555 €	17 525 €	12 689 €	18 030 €	-	-	-
4	36 266 €	17 142 €	12 305 €	19 124 €	-	-	-
5	36 991 €	16 745 €	11 909 €	20 246 €	-	-	-
6	37 731 €	16 335 €	11 499 €	21 396 €	-	-	-
7	38 486 €	15 911 €	11 075 €	22 575 €	-	-	-
8	39 255 €	15 473 €	10 636 €	23 783 €	-	-	-
9	40 040 €	15 019 €	10 183 €	25 021 €	-	-	-
10	40 841 €	14 550 €	9 714 €	26 291 €	-	-	-
11	41 658 €	14 066 €	9 230 €	27 592 €	-	-	-
12	42 491 €	13 565 €	8 728 €	28 927 €	-	-	-
13	43 341 €	13 046 €	8 210 €	30 295 €	-	-	-
14	44 208 €	12 511 €	7 674 €	31 697 €	-	-	-
15	45 092 €	11 956 €	7 120 €	33 136 €	-	-	-
16	45 994 €	11 383 €	6 547 €	34 610 €	-	-	-
17	46 914 €	10 791 €	5 955 €	36 123 €	-	-	-
18	47 852 €	10 178 €	5 342 €	37 674 €	-	-	-
19	48 809 €	9 545 €	4 709 €	39 264 €	-	-	-
20	49 785 €	8 890 €	4 054 €	40 895 €	-	-	-
21	50 781 €	8 213 €	3 377 €	42 568 €	-	-	-
22	51 796 €	7 512 €	2 676 €	44 284 €	-	-	-
23	52 832 €	6 788 €	1 952 €	46 044 €	-	-	-
24	53 889 €	6 040 €	1 203 €	47 849 €	-	-	-
25	54 967 €	5 265 €	429 €	49 701 €	-	-	-
TOTAL	1 094 605 €	358 301 €	193 697 €	736 305 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 736 305 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 174 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +7 177 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+7 177 €	-6 420 €	+13 597 €
2	+7 177 €	+3 174 €	+4 003 €
3	+7 177 €	+5 409 €	+1 768 €
4	+7 177 €	+5 737 €	+1 440 €
5	+7 177 €	+6 074 €	+1 103 €
6	+7 177 €	+6 419 €	+758 €
7	+7 177 €	+6 772 €	+405 €
8	+7 177 €	+7 135 €	+42 €
9	+7 177 €	+7 506 €	-329 €
10	+7 177 €	+7 887 €	-710 €
11	+7 177 €	+8 278 €	-1 101 €
12	+7 177 €	+8 678 €	-1 501 €
13	+7 177 €	+9 088 €	-1 911 €
14	+7 177 €	+9 509 €	-2 332 €
15	+7 177 €	+9 941 €	-2 764 €
16	+7 177 €	+10 383 €	-3 206 €
17	+7 177 €	+10 837 €	-3 660 €
18	+7 177 €	+11 302 €	-4 125 €
19	+7 177 €	+11 779 €	-4 602 €
20	+7 177 €	+12 269 €	-5 092 €
21	+7 177 €	+12 770 €	-5 593 €
22	+7 177 €	+13 285 €	-6 108 €
23	+7 177 €	+13 813 €	-6 636 €
24	+7 177 €	+14 355 €	-7 178 €
25	+7 177 €	+14 910 €	-7 733 €
Total	+179 425 €	+220 891 €	+-41 466 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Immeuble de rapport – Centre de Gien (45500) – 5 appartements et 2 commerces– 294m² m² – Rentabilité 10.63 %

📸 Images (1)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Immeuble de rapport – Centre de Gien (45500) – 5 appartements et 2 commerces– 294m² m² – Rentabilité 10.63 %

📸 Images (1)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Annonces disponibles