Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre Balma

Bien expiré
VilleBalma (31)
Surface27m²
Coût Total69 910€
Loyer Annuel4 905€
Rentabilité7.02%
Cashflow/mois-33€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 500 €
Surface : 27 m²
Prix au m² : 1 833,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 27 m², 1 pièce, Mandat exclusif, Ascenseur, 1 salle de douche, 1 place de parking, 4 étages, Étage 4 sur 4

Investissement Locatif - T1 Loué - Lmnp - Rentabilité : 6,04%

Appartement T1 d'environ 27 m² au 4ème étage situé dans la résidence La Tourmaline à Balma (31130).

Loué actuellement en Lmnp - Bail commercial sécurisé jusqu'au Rentabilité brute : 6,04%

Composition : o Séjour / coin nuit avec kitchenette équipée ouverte o Loggia o Salle d'eau o WC o 1 place de parking

Informations financières : o Loyer annuel Ht : 2 991,6€ / an soit 249,3€ / mois o Charges de copropriété : 19,75€ / mois o Taxe foncière : 611€ / an (dont 92€ de Teom récupérable) o Dpe : C o Honoraires charge vendeur

Points forts : o Bail commercial Lmnp sécurisé / revenus immédiats et garantis o Résidence gérée / aucun souci de gestion locative o Loyers garantis même en cas de vacance locative

Ville : Balma
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31130
Coordonnées : 43.609890, 1.497560
Total : 69 910€
Prix d'acquisition : 49 500€
Travaux : 16 450€
Valeur du bien : 65 950€
Frais de notaire : 3 960€
Coût estimé : 3 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 27m²
Loyer prédit : 15.14€/m²/mois
Fourchette : 13.46€ - 17.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 409€/mois
Loyer annuel estimé : 4905€/an
Fourchette totale : 363€ - 460€/mois
Fourchette annuelle : 4362€ - 5517€/an
Rentabilité brute :7.02%
Fourchette de rentabilité :6.24% - 7.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 488,14 €/m²
Basé sur :96 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 180 €
Prix d'achat :49 500 €
Décote à l'achat :-44 680€ (-47.4%)
Marge achat-revente :24 270€ (25.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :69 910€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :351,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :20,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 371,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 423,53€
Coût de l'assurance :6 117,12€
Taxe foncière : 611,00€/an
Soit par mois : 50,92€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 19,75€/mois
Soit par an : 237,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 408,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 442,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-33,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la kitchenette équipée par une nouvelle cuisine fonctionnelle et moderne
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une mise à jour
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds par une nouvelle peinture
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 450 €(609 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6 m² × 1200€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 4 m² × 2000€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 250€
    Peinture murs: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Balma (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 409 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 905 €/an
Calcul : 409 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 437 €/an
Base de calcul : Emprunt de 69 910 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 245 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 611 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 237 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 980 €
Revenus locatifs : +4 905 €
Charges déductibles : -19 980 €
Résultat foncier Année 1 : -15 074 €(Déficit de 15 074 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 374 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 530 €/an
Revenus locatifs : +4 905 €
Charges déductibles : -3 530 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 376 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4374.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 175 €(65% de 49 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 170 €/an
Calcul : 32 175 € × 3,636% = 1 170 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 905 €19 982 €2 439 €-15 077 €10 700 €4 377 €4 377 €
25 004 €3 468 €2 376 €1 535 €--2 841 €
35 104 €3 402 €2 310 €1 701 €--1 140 €
45 206 €3 334 €2 241 €1 872 €---
55 310 €3 263 €2 171 €2 046 €---
65 416 €3 190 €2 097 €2 226 €---
75 524 €3 114 €2 021 €2 410 €---
85 635 €3 036 €1 943 €2 599 €---
95 748 €2 954 €1 861 €2 793 €---
105 863 €2 870 €1 777 €2 993 €---
115 980 €2 782 €1 690 €3 197 €---
126 099 €2 692 €1 599 €3 408 €---
136 221 €2 598 €1 505 €3 623 €---
146 346 €2 501 €1 408 €3 845 €---
156 473 €2 400 €1 307 €4 073 €---
166 602 €2 296 €1 203 €4 306 €---
176 734 €2 188 €1 095 €4 546 €---
186 869 €2 076 €983 €4 793 €---
197 006 €1 960 €867 €5 046 €---
207 146 €1 840 €747 €5 306 €---
217 289 €1 716 €623 €5 574 €---
227 435 €1 587 €494 €5 848 €---
237 584 €1 454 €361 €6 130 €---
247 735 €1 315 €223 €6 420 €---
257 890 €1 172 €79 €6 718 €---
TOTAL157 124 €79 191 €35 424 €77 933 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 77 933 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 905 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 030 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 030 €-3 210 €+4 240 €
2+1 030 €0 €+1 030 €
3+1 030 €0 €+1 030 €
4+1 030 €+219 €+811 €
5+1 030 €+614 €+416 €
6+1 030 €+668 €+362 €
7+1 030 €+723 €+307 €
8+1 030 €+780 €+250 €
9+1 030 €+838 €+192 €
10+1 030 €+898 €+132 €
11+1 030 €+959 €+71 €
12+1 030 €+1 022 €+8 €
13+1 030 €+1 087 €-57 €
14+1 030 €+1 153 €-123 €
15+1 030 €+1 222 €-192 €
16+1 030 €+1 292 €-262 €
17+1 030 €+1 364 €-334 €
18+1 030 €+1 438 €-408 €
19+1 030 €+1 514 €-484 €
20+1 030 €+1 592 €-562 €
21+1 030 €+1 672 €-642 €
22+1 030 €+1 754 €-724 €
23+1 030 €+1 839 €-809 €
24+1 030 €+1 926 €-896 €
25+1 030 €+2 015 €-985 €
Total+25 750 €+23 380 €+2 370 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →