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Maison 6 pièces 112 m²

VilleChassignolles (36)
Surface112m²
Coût Total126 720€
Loyer Annuel10 040€
Rentabilité7.92%
Cashflow/mois+71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 616,07 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg de 6 pièces principales

Maison en pierres d'environ 110m², de plain-pied, offrant salon avec cheminée, salle à manger, cuisine, bureau et chambre. Grenier aménageable d'environ 45m². Cave, garage, hangar et puits. Jardin à l'arrière arboré. A 10 minutes de La Châtre avec école et épicerie dans le village. Honoraires à charge acquéreur : 11.3%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 139-4164 Date de réalisation du diagnostic : 11/03/2025 Prix hors honoraires : 61 995 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 540 € et 4 840 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Chassignolles
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36400
Coordonnées : 46.540085, 1.939918
Total : 126 720€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 52 200€
Valeur du bien : 121 200€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 7.47€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 837€/mois
Loyer annuel estimé : 10040€/an
Fourchette totale : 657€ - 1066€/mois
Fourchette annuelle : 7883€ - 12787€/an
Rentabilité brute :7.92%
Fourchette de rentabilité :6.22% - 10.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :867,44 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 153 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-28 153€ (-29.0%)
Marge achat-revente :-29 567€ (-30.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :631,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :50,69€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 681,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 579,15€
Coût de l'assurance :15 206,40€
Taxe foncière : 1 004,01€/an
Soit par mois : 83,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 836,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 765,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :71,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 45 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 112 m²)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage partiel
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais nécessite des améliorations
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon correct mais besoin de rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds pour 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 200 €(466 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:3 600€
    Isolation combles: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation partielle:2 400€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 400€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation lourde:7 200€
    Rénovation chambres: 30 m² × 240€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chassignolles (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 837 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 040 €/an
Calcul : 837 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 317 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 720 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 608 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 004 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 129 €
Revenus locatifs : +10 040 €
Charges déductibles : -58 129 €
Résultat foncier Année 1 : -48 089 €(Déficit de 48 089 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 689 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 929 €/an
Revenus locatifs : +10 040 €
Charges déductibles : -5 929 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 111 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26688.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 040 €58 133 €4 321 €-48 093 €21 400 €26 693 €26 693 €
210 241 €5 819 €4 207 €4 422 €--22 271 €
310 446 €5 701 €4 089 €4 745 €--17 527 €
410 655 €5 579 €3 967 €5 076 €--12 451 €
510 868 €5 453 €3 840 €5 415 €--7 036 €
611 085 €5 322 €3 710 €5 763 €--1 273 €
711 307 €5 186 €3 574 €6 120 €---
811 533 €5 046 €3 434 €6 487 €---
911 764 €4 901 €3 289 €6 862 €---
1011 999 €4 751 €3 139 €7 248 €---
1112 239 €4 596 €2 984 €7 643 €---
1212 484 €4 435 €2 823 €8 049 €---
1312 733 €4 269 €2 656 €8 465 €---
1412 988 €4 096 €2 484 €8 892 €---
1513 248 €3 918 €2 306 €9 330 €---
1613 513 €3 733 €2 121 €9 779 €---
1713 783 €3 542 €1 930 €10 241 €---
1814 059 €3 344 €1 732 €10 714 €---
1914 340 €3 140 €1 528 €11 200 €---
2014 626 €2 928 €1 316 €11 699 €---
2114 919 €2 709 €1 096 €12 210 €---
2215 217 €2 482 €869 €12 736 €---
2315 522 €2 247 €634 €13 275 €---
2415 832 €2 004 €391 €13 829 €---
2516 149 €1 752 €140 €14 397 €---
TOTAL321 587 €155 086 €62 579 €166 501 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 501 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 040 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 108 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 108 €-6 420 €+8 528 €
2+2 108 €0 €+2 108 €
3+2 108 €0 €+2 108 €
4+2 108 €0 €+2 108 €
5+2 108 €0 €+2 108 €
6+2 108 €0 €+2 108 €
7+2 108 €+1 454 €+654 €
8+2 108 €+1 946 €+162 €
9+2 108 €+2 059 €+49 €
10+2 108 €+2 174 €-66 €
11+2 108 €+2 293 €-185 €
12+2 108 €+2 415 €-307 €
13+2 108 €+2 539 €-431 €
14+2 108 €+2 668 €-560 €
15+2 108 €+2 799 €-691 €
16+2 108 €+2 934 €-826 €
17+2 108 €+3 072 €-964 €
18+2 108 €+3 214 €-1 106 €
19+2 108 €+3 360 €-1 252 €
20+2 108 €+3 510 €-1 402 €
21+2 108 €+3 663 €-1 555 €
22+2 108 €+3 821 €-1 713 €
23+2 108 €+3 983 €-1 875 €
24+2 108 €+4 149 €-2 041 €
25+2 108 €+4 319 €-2 211 €
Total+52 700 €+49 950 €+2 750 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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