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Appartement - 5 pièce(s) - 88 m²

Bien expiré
VilleRoanne (42)
Surface88m²
Coût Total112 920€
Loyer Annuel8 334€
Rentabilité7.38%
Cashflow/mois-123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 125 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

INVESTISSEUR APPARTEMENT T5 VENDU LOUE - EXCLUSIVITE-INVESTISSEUR APPARTEMENT T5 VENDU LOUE REVENU LOCATIF ANNUEL DE 6600 Euros. Vous souhaitez investisseur sur Roanne ? Ce grand appartement T5 de 88m² n'attend que vous. Cuisine équipée, lumineux et spacieux salon séjour de 26m² donnant sur grand balcon , 3 chambres, salle de bain. Parking et cave complètent ce logement. Contactez votre agence CITYA ORIOL pour plus de renseignements. Le bien est soumis au statut de la copropriété , la copropriété comporte 150 lots , la quote-part budget prévisionnel (dépenses courantes) est de 1 800,00 euros/an. Honoraires à la charge du vendeur. Vous pouvez consulter les barèmes d'honoraires à l'adresse suivante : . Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 830 et 2 520 euros. Prix moyens des énergies indexés en 2022. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr

Ville : Roanne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42300
Total : 112 920€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 105 000€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 7.89€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 695€/mois
Loyer annuel estimé : 8334€/an
Fourchette totale : 534€ - 904€/mois
Fourchette annuelle : 6403€ - 10847€/an
Rentabilité brute :7.38%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 9.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 308,89 €/m²
Basé sur :543 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 182 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-16 182€ (-14.0%)
Marge achat-revente :2 262€ (2.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :565,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :32,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 598,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 671,24€
Coût de l'assurance :9 880,50€
Taxe foncière : 833,41€/an
Soit par mois : 69,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 694,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 817,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-123,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 88 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète de 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager fonctionnel mais daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(68 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 695 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 334 €/an
Calcul : 695 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 903 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 920 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 395 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 833 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 931 €
Revenus locatifs : +8 334 €
Charges déductibles : -12 931 €
Résultat foncier Année 1 : -4 597 €(Déficit de 4 597 €)
Imputable sur revenu global : 4 597 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 931 €/an
Revenus locatifs : +8 334 €
Charges déductibles : -6 931 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 403 €/an
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 334 €12 935 €3 906 €-4 601 €4 601 €--
28 501 €6 833 €3 804 €1 668 €---
38 671 €6 727 €3 698 €1 944 €---
48 844 €6 617 €3 588 €2 227 €---
59 021 €6 503 €3 475 €2 518 €---
69 201 €6 386 €3 357 €2 816 €---
79 385 €6 264 €3 235 €3 122 €---
89 573 €6 137 €3 109 €3 436 €---
99 765 €6 007 €2 978 €3 758 €---
109 960 €5 871 €2 843 €4 089 €---
1110 159 €5 731 €2 703 €4 428 €---
1210 362 €5 586 €2 557 €4 776 €---
1310 570 €5 436 €2 407 €5 134 €---
1410 781 €5 280 €2 252 €5 501 €---
1510 997 €5 119 €2 090 €5 878 €---
1611 217 €4 952 €1 923 €6 265 €---
1711 441 €4 779 €1 751 €6 662 €---
1811 670 €4 600 €1 572 €7 070 €---
1911 903 €4 415 €1 386 €7 488 €---
2012 141 €4 223 €1 194 €7 918 €---
2112 384 €4 024 €995 €8 360 €---
2212 632 €3 818 €789 €8 814 €---
2312 884 €3 605 €576 €9 279 €---
2413 142 €3 384 €356 €9 758 €---
2513 405 €3 156 €127 €10 249 €---
TOTAL266 942 €138 387 €56 671 €128 555 €4 601 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 380 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 128 555 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 334 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 750 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 750 €-1 380 €+3 130 €
2+1 750 €+500 €+1 250 €
3+1 750 €+583 €+1 167 €
4+1 750 €+668 €+1 082 €
5+1 750 €+755 €+995 €
6+1 750 €+845 €+905 €
7+1 750 €+937 €+813 €
8+1 750 €+1 031 €+719 €
9+1 750 €+1 127 €+623 €
10+1 750 €+1 227 €+523 €
11+1 750 €+1 328 €+422 €
12+1 750 €+1 433 €+317 €
13+1 750 €+1 540 €+210 €
14+1 750 €+1 650 €+100 €
15+1 750 €+1 763 €-13 €
16+1 750 €+1 879 €-129 €
17+1 750 €+1 999 €-249 €
18+1 750 €+2 121 €-371 €
19+1 750 €+2 247 €-497 €
20+1 750 €+2 376 €-626 €
21+1 750 €+2 508 €-758 €
22+1 750 €+2 644 €-894 €
23+1 750 €+2 784 €-1 034 €
24+1 750 €+2 927 €-1 177 €
25+1 750 €+3 075 €-1 325 €
Total+43 750 €+38 567 €+5 183 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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