Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleAirvault (79)
Surface121m²
Coût Total156 020€
Loyer Annuel9 542€
Rentabilité6.12%
Cashflow/mois-103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 121 m²
Prix au m² : 991,74 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, 2 chambres, Jardin

Maison à usage d’habitation, offrant une superficie habitable de 121 m². Elle se compose au rez-de-chaussée d’une cuisine, d’un séjour, d’un WC et d’une salle de bains. À l’étage, deux chambres de 21 m² chacune ainsi qu’un bureau.

En annexes : garage, dépendances et cave.

Pompe à chaleur installée en 2023

Toute la Toiture refaite en 2024

Ville : Airvault
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79600
Coordonnées : 46.834655, -0.143435
Total : 156 020€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 26 420€
Valeur du bien : 146 420€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121m²
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.14€ - 8.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 795€/mois
Loyer annuel estimé : 9542€/an
Fourchette totale : 622€ - 1017€/mois
Fourchette annuelle : 7462€ - 12203€/an
Rentabilité brute :6.12%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 7.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 122,92 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :135 873 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-15 873€ (-11.7%)
Marge achat-revente :-20 147€ (-14.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :772,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 818,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 799,11€
Coût de l'assurance :13 651,75€
Taxe foncière : 954,22€/an
Soit par mois : 79,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 795,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 897,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-102,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 176 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage complet des murs et du sol, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec installations datées
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, la plomberie et l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, rénovation du parquet si nécessaire.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec usure visible et peinture vieillissante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond dans les 2 chambres, vérification et rénovation du parquet si nécessaire.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 420 €(218 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:8 520€
    Douche complète: 1 × 2000€ = 2000€, Lavabo: 1 × 600€ = 600€, WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage murs (6m²): 6 × 60€/m² = 360€, Carrelage sol (6m²): 6 × 60€/m² = 360€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1800€
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 2000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:1 300€
    Peinture murs et plafond (20m²): 20 × 30€/m² = 600€, Rénovation parquet (20m²): 20 × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 100€
  • Chambres:1 600€
    Peinture murs et plafond (24m²): 24 × 30€/m² = 720€, Rénovation parquet (24m²): 24 × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 160€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Airvault (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 795 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 542 €/an
Calcul : 795 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 237 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 020 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 546 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 954 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 158 €
Revenus locatifs : +9 542 €
Charges déductibles : -33 158 €
Résultat foncier Année 1 : -23 615 €(Déficit de 23 615 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 12 915 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 738 €/an
Revenus locatifs : +9 542 €
Charges déductibles : -6 738 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 805 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12915.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 542 €33 163 €5 242 €-23 620 €10 700 €12 920 €12 920 €
29 733 €6 603 €5 103 €3 130 €--9 791 €
39 928 €6 459 €4 959 €3 468 €--6 322 €
410 126 €6 310 €4 810 €3 816 €--2 506 €
510 329 €6 156 €4 656 €4 173 €---
610 535 €5 997 €4 497 €4 539 €---
710 746 €5 832 €4 332 €4 914 €---
810 961 €5 661 €4 161 €5 300 €---
911 180 €5 485 €3 984 €5 696 €---
1011 404 €5 302 €3 802 €6 102 €---
1111 632 €5 113 €3 613 €6 519 €---
1211 865 €4 918 €3 417 €6 947 €---
1312 102 €4 715 €3 215 €7 386 €---
1412 344 €4 506 €3 006 €7 838 €---
1512 591 €4 290 €2 790 €8 301 €---
1612 843 €4 066 €2 566 €8 777 €---
1713 099 €3 834 €2 334 €9 265 €---
1813 361 €3 595 €2 094 €9 767 €---
1913 629 €3 347 €1 846 €10 282 €---
2013 901 €3 090 €1 590 €10 811 €---
2114 179 €2 825 €1 325 €11 354 €---
2214 463 €2 550 €1 050 €11 912 €---
2314 752 €2 267 €766 €12 486 €---
2415 047 €1 973 €472 €13 074 €---
2515 348 €1 669 €169 €13 679 €---
TOTAL305 641 €139 726 €75 799 €165 914 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 914 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 542 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 004 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 004 €-3 210 €+5 214 €
2+2 004 €0 €+2 004 €
3+2 004 €0 €+2 004 €
4+2 004 €0 €+2 004 €
5+2 004 €+500 €+1 504 €
6+2 004 €+1 362 €+642 €
7+2 004 €+1 474 €+530 €
8+2 004 €+1 590 €+414 €
9+2 004 €+1 709 €+295 €
10+2 004 €+1 831 €+173 €
11+2 004 €+1 956 €+48 €
12+2 004 €+2 084 €-80 €
13+2 004 €+2 216 €-212 €
14+2 004 €+2 351 €-347 €
15+2 004 €+2 490 €-486 €
16+2 004 €+2 633 €-629 €
17+2 004 €+2 780 €-776 €
18+2 004 €+2 930 €-926 €
19+2 004 €+3 085 €-1 081 €
20+2 004 €+3 243 €-1 239 €
21+2 004 €+3 406 €-1 402 €
22+2 004 €+3 574 €-1 570 €
23+2 004 €+3 746 €-1 742 €
24+2 004 €+3 922 €-1 918 €
25+2 004 €+4 104 €-2 100 €
Total+50 100 €+49 774 €+326 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →