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Appartement 5 pièces 89 m²

Bien expiré
VilleSaint-Fargeau-Ponthierry (77)
Surface89m²
Coût Total196 720€
Loyer Annuel14 782€
Rentabilité7.51%
Cashflow/mois+92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 89 m²
Prix au m² : 2 011,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 89 m² - Appartement 5 pièces 89 m²

L'Adresse Mennecy Verville vous propose en exclusivité, idéalement situé au pied des commerces, de l'école et à proximité immédiate de la gare, cet appartement de plus de 87 m² au 1er étage d'un immeuble de 2 étages en tout.

Il offre un séjour double lumineux avec balcon, une cuisine aménagée et équipée avec cellier, 3 chambres (possibilité 4), une salle de bains avec fenêtre, WC indépendant et de nombreux rangements.

Une place de parking extérieure et une cave en sous-sol complètent ce bien.

Surface : 89 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 205 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 15/04/2026

Consommation énergie primaire : 136 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 040 € et 1 420 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Fargeau-Ponthierry
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77310
Coordonnées : 48.530075, 2.547531
Total : 196 720€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 3 400€
Valeur du bien : 182 400€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89m²
Loyer prédit : 13.84€/m²/mois
Fourchette : 11.82€ - 16.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1232€/mois
Loyer annuel estimé : 14782€/an
Fourchette totale : 1052€ - 1442€/mois
Fourchette annuelle : 12628€ - 17305€/an
Rentabilité brute :7.51%
Fourchette de rentabilité :6.42% - 8.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 702,13 €/m²
Basé sur :151 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :240 490 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-61 490€ (-25.6%)
Marge achat-revente :43 770€ (18.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :960,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :55,74€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 016,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 498,44€
Coût de l'assurance :16 721,20€
Taxe foncière : 1 478,24€/an
Soit par mois : 123,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 231,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 139,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :92,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique souhaitable.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints).
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - amélioration esthétique souhaitable.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - légère amélioration esthétique souhaitable.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique souhaitable.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 400 €(38 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:800€
    Rafraîchissement salle de bain (peinture, joints): 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Fargeau-Ponthierry. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts de peinture varient entre 20 et 45€/m² selon l'état des murs et la préparation nécessaire. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 232 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 782 €/an
Calcul : 1 232 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 349 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 720 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 669 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 478 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 897 €
Revenus locatifs : +14 782 €
Charges déductibles : -11 897 €
Résultat foncier Année 1 : 2 886 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 497 €/an
Revenus locatifs : +14 782 €
Charges déductibles : -8 497 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 286 €/an
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 782 €11 903 €6 356 €2 880 €---
215 078 €8 331 €6 184 €6 747 €---
315 380 €8 154 €6 007 €7 226 €---
415 687 €7 970 €5 823 €7 717 €---
516 001 €7 781 €5 634 €8 220 €---
616 321 €7 585 €5 438 €8 736 €---
716 647 €7 383 €5 236 €9 264 €---
816 980 €7 174 €5 027 €9 806 €---
917 320 €6 958 €4 811 €10 362 €---
1017 666 €6 735 €4 588 €10 931 €---
1118 020 €6 505 €4 358 €11 515 €---
1218 380 €6 267 €4 120 €12 113 €---
1318 748 €6 021 €3 874 €12 727 €---
1419 123 €5 767 €3 620 €13 356 €---
1519 505 €5 504 €3 357 €14 001 €---
1619 895 €5 233 €3 086 €14 662 €---
1720 293 €4 953 €2 806 €15 340 €---
1820 699 €4 663 €2 516 €16 036 €---
1921 113 €4 364 €2 217 €16 749 €---
2021 535 €4 055 €1 908 €17 480 €---
2121 966 €3 736 €1 589 €18 230 €---
2222 405 €3 406 €1 259 €18 999 €---
2322 853 €3 065 €918 €19 788 €---
2423 310 €2 713 €566 €20 598 €---
2523 777 €2 349 €202 €21 428 €---
TOTAL473 485 €148 576 €91 498 €324 909 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 324 909 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 782 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 104 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 104 €+864 €+2 240 €
2+3 104 €+2 024 €+1 080 €
3+3 104 €+2 168 €+936 €
4+3 104 €+2 315 €+789 €
5+3 104 €+2 466 €+638 €
6+3 104 €+2 621 €+483 €
7+3 104 €+2 779 €+325 €
8+3 104 €+2 942 €+162 €
9+3 104 €+3 108 €-4 €
10+3 104 €+3 279 €-175 €
11+3 104 €+3 454 €-350 €
12+3 104 €+3 634 €-530 €
13+3 104 €+3 818 €-714 €
14+3 104 €+4 007 €-903 €
15+3 104 €+4 200 €-1 096 €
16+3 104 €+4 399 €-1 295 €
17+3 104 €+4 602 €-1 498 €
18+3 104 €+4 811 €-1 707 €
19+3 104 €+5 025 €-1 921 €
20+3 104 €+5 244 €-2 140 €
21+3 104 €+5 469 €-2 365 €
22+3 104 €+5 700 €-2 596 €
23+3 104 €+5 937 €-2 833 €
24+3 104 €+6 179 €-3 075 €
25+3 104 €+6 428 €-3 324 €
Total+77 600 €+97 473 €+-19 873 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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