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Détails du bien

Bien expiré
VilleRochette (77)
Surface73m²
Coût Total950 492€
Loyer Annuel13 269€
Rentabilité1.40%
Cashflow/mois-3 959€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 164 900 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 2 258,9 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

APPARTEMENT 5 PIÈCES AVEC BALCON – FORT POTENTIEL - SITUÉ A LA ROCHETTE

L'agence Meet Immobilier est ravie de vous présenter ce spacieux appartement 5 pièces de 73,41 m², niché dans un écrin de verdure, au sein d'un quartier calme et recherché.

Agencement intelligent et évolutif Dès l'entrée, vous découvrez une belle pièce de vie baignée de lumière, avec un séjour confortable, une cuisine ouverte conviviale, une salle de bain, un WC séparé et surtout, un balcon agréable avec vue sur un parc arboré – idéal pour vos moments de détente.

Côté nuit, deux chambres offrent un véritable cocon pour toute la famille. Possibilité de créer deux chambres supplémentaires en aménageant la chambre parentale et la salle à manger. Une flexibilité rare, parfaite pour s'adapter à vos besoins.

Emplacement stratégique À seulement 15 minutes à pied de la gare de Melun, et à proximité immédiate de toutes les commodités du quotidien (pharmacie, boulangerie, commerces de proximité…), tout est à portée de main pour un quotidien facilité.

Idéal pour une famille, un primo-accédant ou un investisseur à la recherche d'un bien modulable avec une excellente rentabilité.

Un lieu de vie paisible, à personnaliser selon vos envies.

Ce bien a tout pour plaire… Ne le laissez pas passer, contactez-nous dès maintenant pour une visite !

Ville : Rochette
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77000
Total : 950 492€
Prix d'acquisition : 164 900€
Travaux : 772 400€
Valeur du bien : 937 300€
Frais de notaire : 13 192€
Coût estimé : 13 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 15.15€/m²/mois
Fourchette : 11.61€ - 19.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1106€/mois
Loyer annuel estimé : 13269€/an
Fourchette totale : 848€ - 1442€/mois
Fourchette annuelle : 10174€ - 17305€/an
Rentabilité brute :1.40%
Fourchette de rentabilité :1.07% - 1.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :950 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 677,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :277,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 4 954,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :452 672,74€
Coût de l'assurance :83 168,05€
Taxe foncière : 1 326,87€/an
Soit par mois : 110,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 105,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 5 065,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-3 959,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir selon l'existant) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la classe énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :772 400 €(10 581 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:733 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 73 m² × 10 000€/système = 10 000€, Main d'œuvre: 3 000€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1 200€/fenêtre = 8 400€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:11 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète milieu de gamme = 12 000€, Électroménager: 5 000€, Plomberie: 2 000€, Électricité: 1 500€, Main d'œuvre: 2 500€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 8 000€, Plomberie: 3 000€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres:15 000€
    Rénovation chambres: 20 m² × 750€/m² = 15 000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rochette (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 741 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 106 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 269 €/an
Calcul : 1 106 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 31 339 €/an
Base de calcul : Emprunt de 950 492 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 327 €/an
Calcul : 277 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 327 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 772 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 808 393 €
Revenus locatifs : +13 269 €
Charges déductibles : -808 393 €
Résultat foncier Année 1 : -795 124 €(Déficit de 795 124 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 773 724 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 35 993 €/an
Revenus locatifs : +13 269 €
Charges déductibles : -35 993 €
Résultat foncier Années 2+ : -22 724 €/an(Déficit de 22 724 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 755653.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 164 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 185 €(65% de 164 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 898 €/an
Calcul : 107 185 € × 3,636% = 3 898 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 269 €808 423 €31 370 €-795 155 €21 400 €773 755 €773 755 €
213 534 €35 184 €30 530 €-21 650 €4 654 €16 996 €790 751 €
313 805 €34 316 €29 662 €-20 511 €4 654 €15 857 €806 608 €
414 081 €33 418 €28 764 €-19 337 €4 654 €14 684 €821 291 €
514 362 €32 490 €27 836 €-18 128 €4 654 €13 474 €834 765 €
614 650 €31 530 €26 877 €-16 881 €4 654 €12 227 €846 993 €
714 943 €30 538 €25 885 €-15 596 €4 654 €10 942 €857 935 €
815 242 €29 513 €24 859 €-14 271 €4 654 €9 618 €867 552 €
915 546 €28 452 €23 799 €-12 906 €4 654 €8 252 €875 805 €
1015 857 €27 356 €22 702 €-11 499 €4 654 €6 845 €882 650 €
1116 174 €26 222 €21 569 €-10 048 €4 654 €5 394 €888 044 €
1216 498 €25 050 €20 397 €-8 552 €4 654 €3 899 €118 188 €
1316 828 €23 838 €19 185 €-7 010 €4 654 €2 357 €103 549 €
1417 164 €22 585 €17 932 €-5 421 €4 654 €767 €88 459 €
1517 508 €21 290 €16 636 €-3 782 €3 782 €-73 775 €
1617 858 €19 951 €15 297 €-2 093 €2 093 €-60 301 €
1718 215 €18 566 €13 912 €-351 €351 €-48 074 €
1818 579 €17 134 €12 480 €1 445 €--35 687 €
1918 951 €15 654 €11 000 €3 297 €--24 217 €
2019 330 €14 123 €9 470 €5 207 €--14 055 €
2119 717 €12 541 €7 887 €7 176 €--5 241 €
2220 111 €10 905 €6 251 €9 206 €---
2320 513 €9 213 €4 560 €11 300 €---
2420 923 €7 464 €2 811 €13 459 €---
2521 342 €5 656 €1 002 €15 686 €---
TOTAL424 999 €1 341 412 €452 673 €-916 413 €88 122 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 26 437 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -916 413 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 269 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 786 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 786 €-6 420 €+9 206 €
2+2 786 €-1 396 €+4 182 €
3+2 786 €-1 396 €+4 182 €
4+2 786 €-1 396 €+4 182 €
5+2 786 €-1 396 €+4 182 €
6+2 786 €-1 396 €+4 182 €
7+2 786 €-1 396 €+4 182 €
8+2 786 €-1 396 €+4 182 €
9+2 786 €-1 396 €+4 182 €
10+2 786 €-1 396 €+4 182 €
11+2 786 €-1 396 €+4 182 €
12+2 786 €-1 396 €+4 182 €
13+2 786 €-1 396 €+4 182 €
14+2 786 €-1 396 €+4 182 €
15+2 786 €-1 135 €+3 921 €
16+2 786 €-628 €+3 414 €
17+2 786 €-105 €+2 891 €
18+2 786 €0 €+2 786 €
19+2 786 €0 €+2 786 €
20+2 786 €0 €+2 786 €
21+2 786 €0 €+2 786 €
22+2 786 €+1 189 €+1 597 €
23+2 786 €+3 390 €-604 €
24+2 786 €+4 038 €-1 252 €
25+2 786 €+4 706 €-1 920 €
Total+69 650 €-13 114 €+82 764 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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