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Détails du bien

VilleSpincourt (55)
Surface181m²
Coût Total211 800€
Loyer Annuel17 247€
Rentabilité8.14%
Cashflow/mois+145€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 181 m²
Prix au m² : 1 022,1 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Spincourt
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55230
Total : 211 800€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 197 000€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 181m²
Loyer prédit : 7.94€/m²/mois
Fourchette : 6.19€ - 10.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1437€/mois
Loyer annuel estimé : 17247€/an
Fourchette totale : 1120€ - 1844€/mois
Fourchette annuelle : 13440€ - 22131€/an
Rentabilité brute :8.14%
Fourchette de rentabilité :6.35% - 10.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :801,2 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 017 €
Prix d'achat :185 000 €
Décote à l'achat :+39 983€ (+27.6%)
Marge achat-revente :-66 783€ (-46.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :211 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 063,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :84,72€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 148,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 319,45€
Coût de l'assurance :25 416,00€
Taxe foncière : 1 724,67€/an
Soit par mois : 143,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 437,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 292,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :145,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 181 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine, électroménager et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour des revêtements de sol
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(66 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 437 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 247 €/an
Calcul : 1 437 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 383 €/an
Base de calcul : Emprunt de 211 800 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 017 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 725 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 125 €
Revenus locatifs : +17 247 €
Charges déductibles : -22 125 €
Résultat foncier Année 1 : -4 878 €(Déficit de 4 878 €)
Imputable sur revenu global : 4 878 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 125 €/an
Revenus locatifs : +17 247 €
Charges déductibles : -10 125 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 122 €/an
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 247 €22 131 €7 390 €-4 885 €4 885 €--
217 592 €9 939 €7 197 €7 653 €---
317 943 €9 739 €6 998 €8 205 €---
418 302 €9 532 €6 791 €8 770 €---
518 668 €9 318 €6 576 €9 351 €---
619 042 €9 096 €6 354 €9 946 €---
719 423 €8 866 €6 124 €10 557 €---
819 811 €8 627 €5 886 €11 184 €---
920 207 €8 381 €5 639 €11 827 €---
1020 611 €8 125 €5 384 €12 486 €---
1121 024 €7 860 €5 119 €13 164 €---
1221 444 €7 586 €4 845 €13 858 €---
1321 873 €7 302 €4 560 €14 571 €---
1422 310 €7 007 €4 266 €15 303 €---
1522 757 €6 702 €3 961 €16 054 €---
1623 212 €6 387 €3 645 €16 825 €---
1723 676 €6 059 €3 318 €17 617 €---
1824 150 €5 720 €2 979 €18 429 €---
1924 633 €5 369 €2 628 €19 263 €---
2025 125 €5 006 €2 264 €20 119 €---
2125 628 €4 629 €1 888 €20 999 €---
2226 140 €4 239 €1 497 €21 901 €---
2326 663 €3 835 €1 093 €22 829 €---
2427 196 €3 416 €675 €23 781 €---
2527 740 €2 982 €241 €24 758 €---
TOTAL552 418 €187 852 €107 319 €364 565 €4 885 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 465 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 364 565 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 247 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 622 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 622 €-1 465 €+5 087 €
2+3 622 €+2 296 €+1 326 €
3+3 622 €+2 461 €+1 161 €
4+3 622 €+2 631 €+991 €
5+3 622 €+2 805 €+817 €
6+3 622 €+2 984 €+638 €
7+3 622 €+3 167 €+455 €
8+3 622 €+3 355 €+267 €
9+3 622 €+3 548 €+74 €
10+3 622 €+3 746 €-124 €
11+3 622 €+3 949 €-327 €
12+3 622 €+4 157 €-535 €
13+3 622 €+4 371 €-749 €
14+3 622 €+4 591 €-969 €
15+3 622 €+4 816 €-1 194 €
16+3 622 €+5 048 €-1 426 €
17+3 622 €+5 285 €-1 663 €
18+3 622 €+5 529 €-1 907 €
19+3 622 €+5 779 €-2 157 €
20+3 622 €+6 036 €-2 414 €
21+3 622 €+6 300 €-2 678 €
22+3 622 €+6 570 €-2 948 €
23+3 622 €+6 849 €-3 227 €
24+3 622 €+7 134 €-3 512 €
25+3 622 €+7 427 €-3 805 €
Total+90 550 €+109 370 €+-18 820 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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