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Appartement à vendre

VilleSaint-Étienne (42)
Surface71m²
Coût Total106 660€
Loyer Annuel7 537€
Rentabilité7.07%
Cashflow/mois-191€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 500 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 119,72 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Balcon, calme, Belle vue, Exposition sud, Gardien, Interphone

St Etienne Sud, à proximité du Rond Point, dans copropriété "L Arc en Ciel" sécurisée et très bien entretenue, appartement de type 4 avec fenêtres PVC double vitrage, cuisine séparée équipée, cellier, salon séjour plein sud avec grand Balcon, deux belles chambres, chauffage collectif, vue dégagée, état correct -4ème étage - parking aisé dans la copro Charges mensuelles +/- 190 euros avec chauffage et eau chaude Copropriété de 470 lots - dont 256 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2280.00 euros. Eric MICHEAU (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 482457249 - SAINT ETIENNE.

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.422579, 4.418983
Total : 106 660€
Prix d'acquisition : 79 500€
Travaux : 20 800€
Valeur du bien : 100 300€
Frais de notaire : 6 360€
Coût estimé : 6 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 628€/mois
Loyer annuel estimé : 7537€/an
Fourchette totale : 466€ - 847€/mois
Fourchette annuelle : 5590€ - 10161€/an
Rentabilité brute :7.07%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 9.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 198,96 €/m²
Basé sur :366 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 126 €
Prix d'achat :79 500 €
Décote à l'achat :-5 626€ (-6.6%)
Marge achat-revente :-21 534€ (-25.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :535,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :31,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 566,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 872,95€
Coût de l'assurance :9 332,75€
Taxe foncière : 753,69€/an
Soit par mois : 62,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 190,00€/mois
Soit par an : 2 280,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 628,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 819,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-190,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 218 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement du chauffage collectif
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 800 €(293 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 000€
    Mise aux normes chauffage collectif: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 628 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 537 €/an
Calcul : 628 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 707 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 660 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 373 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 754 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 280 €/an
Calcul : 190 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 914 €
Revenus locatifs : +7 537 €
Charges déductibles : -27 914 €
Résultat foncier Année 1 : -20 378 €(Déficit de 20 378 €)
Imputable sur revenu global : 20 378 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 114 €/an
Revenus locatifs : +7 537 €
Charges déductibles : -7 114 €
Résultat foncier Années 2+ : 422 €/an
Prix d'achat du bien : 79 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 675 €(65% de 79 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 879 €/an
Calcul : 51 675 € × 3,636% = 1 879 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 537 €27 918 €3 711 €-20 381 €20 381 €--
27 688 €7 021 €3 614 €667 €---
37 841 €6 921 €3 514 €921 €---
47 998 €6 817 €3 410 €1 182 €---
58 158 €6 709 €3 302 €1 449 €---
68 321 €6 597 €3 190 €1 724 €---
78 488 €6 482 €3 075 €2 006 €---
88 657 €6 362 €2 955 €2 296 €---
98 831 €6 238 €2 831 €2 593 €---
109 007 €6 109 €2 702 €2 898 €---
119 187 €5 976 €2 569 €3 211 €---
129 371 €5 839 €2 432 €3 532 €---
139 559 €5 696 €2 289 €3 863 €---
149 750 €5 548 €2 141 €4 202 €---
159 945 €5 395 €1 988 €4 550 €---
1610 144 €5 236 €1 829 €4 907 €---
1710 346 €5 072 €1 665 €5 274 €---
1810 553 €4 902 €1 495 €5 651 €---
1910 764 €4 726 €1 319 €6 039 €---
2010 980 €4 543 €1 136 €6 437 €---
2111 199 €4 354 €947 €6 845 €---
2211 423 €4 158 €751 €7 265 €---
2311 652 €3 955 €548 €7 696 €---
2411 885 €3 745 €338 €8 139 €---
2512 123 €3 528 €121 €8 595 €---
TOTAL241 408 €159 848 €53 873 €81 560 €20 381 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 114 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 560 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 537 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 583 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 583 €-6 114 €+7 697 €
2+1 583 €+200 €+1 383 €
3+1 583 €+276 €+1 307 €
4+1 583 €+354 €+1 229 €
5+1 583 €+435 €+1 148 €
6+1 583 €+517 €+1 066 €
7+1 583 €+602 €+981 €
8+1 583 €+689 €+894 €
9+1 583 €+778 €+805 €
10+1 583 €+869 €+714 €
11+1 583 €+963 €+620 €
12+1 583 €+1 060 €+523 €
13+1 583 €+1 159 €+424 €
14+1 583 €+1 260 €+323 €
15+1 583 €+1 365 €+218 €
16+1 583 €+1 472 €+111 €
17+1 583 €+1 582 €+1 €
18+1 583 €+1 695 €-112 €
19+1 583 €+1 812 €-229 €
20+1 583 €+1 931 €-348 €
21+1 583 €+2 054 €-471 €
22+1 583 €+2 180 €-597 €
23+1 583 €+2 309 €-726 €
24+1 583 €+2 442 €-859 €
25+1 583 €+2 578 €-995 €
Total+39 575 €+24 468 €+15 107 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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