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Appartement Miramas 3 pièce(s) 88 m2

VilleMiramas (13)
Surface86m²
Coût Total190 582€
Loyer Annuel12 672€
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois-149€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 157 900 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 836,05 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 86 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 balcon, Mandat exclusif, Cuisine séparée, Climatisation, Ascenseur, 1 salle de douche, 1 place de parking, 7 étages, Étage 4 sur 7, Cuisine séparée équipée

Spécial investisseur

L'agence SG Conseil et Patrimoine vous propose en exclusivité ce grand T3 d'environ 87m² Le bien est vendu loué 870 avec un bail meublé.

Il est situé au 4ème étage avec ascenseur. Vous serez séduits par les beaux volumes de cet appartement traversant , est ouest et de sa luminosité. L'appartement est composé d'une entrée, d'un beau séjour salle à manger, deux chambres avec placards, une belle cuisine avec cellier attenant, une grande salle d'eau , wc et de deux loggias. Ce bien est équipé de double vitrage, volets roulants électriques, climatisation réversible, adoucisseur d'eau et d'une porte blindée.

Vous pourrez vous garer au pied de l'immeuble. A proximité de l'appartement , vous trouverez toutes les commodités , superette , pharmacie , tabac , boulangerie boucherie , écoles etc.

Coup de coeur assuré. Copropriété de 20 lots - dont 14 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1440.00 euros.

Ville : Miramas
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13140
Coordonnées : 43.589256, 5.003619
Total : 190 582€
Prix d'acquisition : 157 900€
Travaux : 20 050€
Valeur du bien : 177 950€
Frais de notaire : 12 632€
Coût estimé : 12 632€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 12.28€/m²/mois
Fourchette : 10.14€ - 14.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1056€/mois
Loyer annuel estimé : 12672€/an
Fourchette totale : 872€ - 1279€/mois
Fourchette annuelle : 10463€ - 15348€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 8.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 317,07 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :199 268 €
Prix d'achat :157 900 €
Décote à l'achat :-41 368€ (-20.8%)
Marge achat-revente :8 686€ (4.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 582€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :923,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :55,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 979,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 531,27€
Coût de l'assurance :16 675,92€
Taxe foncière : 1 267,23€/an
Soit par mois : 105,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 120,00€/mois
Soit par an : 1 440,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 056,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 204,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-148,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 136 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine légèrement datés
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 050 €(233 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600€
    Cuisine complète: 12 m² × 800€/m² = 9600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Miramas (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 056 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 672 €/an
Calcul : 1 056 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 019 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 582 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 667 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 267 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 440 €/an
Calcul : 120 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 443 €
Revenus locatifs : +12 672 €
Charges déductibles : -29 443 €
Résultat foncier Année 1 : -16 771 €(Déficit de 16 771 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 071 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 393 €/an
Revenus locatifs : +12 672 €
Charges déductibles : -9 393 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 279 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6070.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 157 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 635 €(65% de 157 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 732 €/an
Calcul : 102 635 € × 3,636% = 3 732 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 672 €29 449 €6 025 €-16 777 €10 700 €6 077 €6 077 €
212 926 €9 235 €5 861 €3 691 €--2 386 €
313 184 €9 065 €5 691 €4 119 €---
413 448 €8 890 €5 516 €4 558 €---
513 717 €8 709 €5 335 €5 008 €---
613 991 €8 522 €5 148 €5 469 €---
714 271 €8 330 €4 955 €5 941 €---
814 556 €8 131 €4 756 €6 426 €---
914 848 €7 925 €4 551 €6 922 €---
1015 145 €7 713 €4 339 €7 432 €---
1115 447 €7 494 €4 120 €7 954 €---
1215 756 €7 268 €3 893 €8 489 €---
1316 072 €7 034 €3 660 €9 037 €---
1416 393 €6 793 €3 419 €9 600 €---
1516 721 €6 544 €3 170 €10 177 €---
1617 055 €6 287 €2 913 €10 768 €---
1717 396 €6 022 €2 648 €11 375 €---
1817 744 €5 748 €2 374 €11 996 €---
1918 099 €5 465 €2 091 €12 634 €---
2018 461 €5 173 €1 799 €13 288 €---
2118 830 €4 871 €1 497 €13 959 €---
2219 207 €4 560 €1 186 €14 647 €---
2319 591 €4 239 €864 €15 353 €---
2419 983 €3 907 €532 €16 076 €---
2520 383 €3 564 €190 €16 819 €---
TOTAL405 897 €190 938 €86 531 €214 959 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 214 959 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 672 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 661 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 661 €-3 210 €+5 871 €
2+2 661 €0 €+2 661 €
3+2 661 €+520 €+2 141 €
4+2 661 €+1 367 €+1 294 €
5+2 661 €+1 502 €+1 159 €
6+2 661 €+1 641 €+1 020 €
7+2 661 €+1 782 €+879 €
8+2 661 €+1 928 €+733 €
9+2 661 €+2 077 €+584 €
10+2 661 €+2 229 €+432 €
11+2 661 €+2 386 €+275 €
12+2 661 €+2 547 €+114 €
13+2 661 €+2 711 €-50 €
14+2 661 €+2 880 €-219 €
15+2 661 €+3 053 €-392 €
16+2 661 €+3 230 €-569 €
17+2 661 €+3 412 €-751 €
18+2 661 €+3 599 €-938 €
19+2 661 €+3 790 €-1 129 €
20+2 661 €+3 986 €-1 325 €
21+2 661 €+4 188 €-1 527 €
22+2 661 €+4 394 €-1 733 €
23+2 661 €+4 606 €-1 945 €
24+2 661 €+4 823 €-2 162 €
25+2 661 €+5 046 €-2 385 €
Total+66 525 €+64 488 €+2 037 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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