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Maison 5 pièces 90 m²

VilleCastres (81)
Surface90
Coût Total107 520
Loyer Annuel9 590
Rentabilité8.92%
Cashflow/mois+155
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 877,78 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 90 m² - Maison 5 pièces 90 m²

Pacfa immobilier vous propose à la vente en exclusivité une maison fonctionnelle de 95 m²,quartier d'aillot, idéalement pour une famille ou un premier achat. Elle se compose d’un séjour salon lumineux, d’une cuisine indépendante , de 3 chambres, d’une salle d’eau ainsi que d’une cuisine d’été avec accès direct au garage. Vous profiterez également d’un jardin, idéal pour les beaux jours. Atout majeur : toiture neuve avec facture. La visite virtuelle est disponible sur notre site.

Surface : 90 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 148 kWh/m²/an

Ville : Castres
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81100
Coordonnées : 43.612125, 2.259178
Total : 107 520
Prix d'acquisition : 79 000
Travaux : 22 200
Valeur du bien : 101 200
Frais de notaire : 6 320
Coût estimé : 6 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 8.88€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 11.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 799€/mois
Loyer annuel estimé : 9590€/an
Fourchette totale : 616€ - 1037€/mois
Fourchette annuelle : 7389€ - 12448€/an
Rentabilité brute :8.92%
Fourchette de rentabilité :6.87% - 11.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 383,85 €/m²
Basé sur :84 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :124 546
Prix d'achat :79 000
Décote à l'achat :-45 546 (-36.6%)
Marge achat-revente :17 026€ (13.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :532,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :31,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 563,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 236,38
Coût de l'assurance :9 408,00
Taxe foncière : 959,04€/an
Soit par mois : 79,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 799,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 643,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :155,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 148 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommationConfiance : Moyenne
Consommation énergétique finale indiquée, classe C inférée.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager daté et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimée à 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds pour rafraîchir l'espace
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec quelques signes d'usure
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 200(247 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000
    Cuisine complète (10 m²): 800€/m² × 10 = 8000€ (incluant électroménager et plomberie), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 500
    Rénovation salle de bain (5 m²): 1000€/m² × 5 = 5000€ (incluant douche, lavabo, WC et carrelage), Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:2 700
    Parquet flottant (36 m²): 60€/m² × 36 = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon:1 800
    Peinture murs et plafonds (20 m²): 70€/m² × 20 = 1400€, Main d'œuvre: 400€
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1200€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castres (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 799 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 590 €/an
Calcul : 799 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 609 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 520 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 376 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 959 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 145
Revenus locatifs : +9 590
Charges déductibles : -27 145
Résultat foncier Année 1 : -17 554(Déficit de 17 554 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 6 854
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 945 €/an
Revenus locatifs : +9 590
Charges déductibles : -4 945
Résultat foncier Années 2+ : 4 646 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6854.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 59027 1483 613-17 55810 700 €6 858 €6 858 €
29 7824 8523 5174 930--1 928 €
39 9784 7533 4185 225---
410 1774 6503 3155 527---
510 3814 5443 2095 837---
610 5894 4343 0996 154---
710 8004 3202 9856 480---
811 0164 2032 8676 813---
911 2374 0812 7467 155---
1011 4613 9552 6207 506---
1111 6913 8252 4907 865---
1211 9243 6902 3558 234---
1312 1633 5512 2168 612---
1412 4063 4072 0728 999---
1512 6543 2581 9229 397---
1612 9073 1031 7689 804---
1713 1662 9441 60810 222---
1813 4292 7791 44310 650---
1913 6972 6081 27211 090---
2013 9712 4311 09611 540---
2114 2512 24891312 003---
2214 5362 05972412 477---
2314 8271 86352812 963---
2415 1231 66132613 462---
2515 4251 45211613 974---
TOTAL307 182107 82052 236199 36210 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 199 362
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 590 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 014 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 014-3 210+5 224
2+2 0140+2 014
3+2 014+989+1 025
4+2 014+1 658+356
5+2 014+1 751+263
6+2 014+1 846+168
7+2 014+1 944+70
8+2 014+2 044-30
9+2 014+2 147-133
10+2 014+2 252-238
11+2 014+2 360-346
12+2 014+2 470-456
13+2 014+2 584-570
14+2 014+2 700-686
15+2 014+2 819-805
16+2 014+2 941-927
17+2 014+3 067-1 053
18+2 014+3 195-1 181
19+2 014+3 327-1 313
20+2 014+3 462-1 448
21+2 014+3 601-1 587
22+2 014+3 743-1 729
23+2 014+3 889-1 875
24+2 014+4 039-2 025
25+2 014+4 192-2 178
Total+50 350+59 809+-9 459
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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