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Maison à vendre

Bien expiré
VilleEscrennes (45)
Surface196m²
Coût Total285 500€
Loyer Annuel20 937€
Rentabilité7.33%
Cashflow/mois+53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 205 000 €
Surface : 196 m²
Prix au m² : 1 045,92 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 7 chambres, Entrée séparée

À 10 minutes de Pithiviers en direction d'Orléans, la commune d'Escrennes accueille cet ensemble de deux maisons jumelées, proposé à la vente dans sa globalité sur un terrain de 850 m².

La première maison, d'une surface de 94 m², s'organise en rez-de-chaussée autour d'une cuisine, d'un séjour, de deux chambres et d'un WC. L'étage, accessible par un palier, propose une chambre supplémentaire ainsi qu'une salle d'eau avec WC.

La seconde maison, d'une surface de 101,80 m², offre en rez-de-chaussée une entrée ouvrant sur le séjour, une cuisine, deux chambres et un WC. À l'étage, le palier dessert deux chambres et une salle d'eau. Une cave vient compléter ce logement.

L'assainissement est raccordé au réseau collectif.

Ville : Escrennes
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45300
Coordonnées : 48.137634, 2.183070
Total : 285 500€
Prix d'acquisition : 205 000€
Travaux : 64 100€
Valeur du bien : 269 100€
Frais de notaire : 16 400€
Coût estimé : 16 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 196m²
Loyer prédit : 8.90€/m²/mois
Fourchette : 7.53€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 1745€/mois
Loyer annuel estimé : 20937€/an
Fourchette totale : 1476€ - 2062€/mois
Fourchette annuelle : 17714€ - 24748€/an
Rentabilité brute :7.33%
Fourchette de rentabilité :6.20% - 8.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 575,62 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :308 821 €
Prix d'achat :205 000 €
Décote à l'achat :-103 821€ (-33.6%)
Marge achat-revente :23 321€ (7.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :285 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 433,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :83,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 517,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :144 663,38€
Coût de l'assurance :24 981,25€
Taxe foncière : 2 093,74€/an
Soit par mois : 174,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 744,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 691,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :53,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 204 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 196 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 196 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 24 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour maison)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 41 m² (total des salons)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 100 €(327 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 380€
    Isolation toiture/combles: 196 m² × 30€/m² = 5880€ (prix moyen pour isolation des combles perdus), Main d'œuvre: 500€
  • Pompe à chaleur air/eau:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
  • Fenêtres double vitrage:19 200€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 800€/fenêtre = 19200€ (prix moyen), Main d'œuvre incluse
  • Rénovation cuisine complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Rénovation salle de bain complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Revêtement sol (parquet flottant):4 200€
    Parquet flottant: 70 m² × 60€/m² = 4200€, Main d'œuvre incluse
  • Peinture salon:820€
    Peinture salon: 41 m² × 20€/m² = 820€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région d'Escrennes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 080€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 745 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 937 €/an
Calcul : 1 745 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 952 €/an
Base de calcul : Emprunt de 285 500 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 999 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 094 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 145 €
Revenus locatifs : +20 937 €
Charges déductibles : -77 145 €
Résultat foncier Année 1 : -56 208 €(Déficit de 56 208 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 808 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 045 €/an
Revenus locatifs : +20 937 €
Charges déductibles : -13 045 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 892 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34807.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 205 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 133 250 €(65% de 205 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 845 €/an
Calcul : 133 250 € × 3,636% = 4 845 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 937 €77 155 €9 962 €-56 217 €21 400 €34 817 €34 817 €
221 356 €12 795 €9 702 €8 561 €--26 256 €
321 783 €12 526 €9 433 €9 258 €--16 998 €
422 219 €12 247 €9 154 €9 972 €--7 026 €
522 663 €11 958 €8 865 €10 706 €---
623 117 €11 658 €8 565 €11 458 €---
723 579 €11 348 €8 255 €12 231 €---
824 051 €11 027 €7 934 €13 023 €---
924 532 €10 695 €7 602 €13 837 €---
1025 022 €10 350 €7 257 €14 672 €---
1125 523 €9 993 €6 900 €15 530 €---
1226 033 €9 623 €6 530 €16 410 €---
1326 554 €9 240 €6 147 €17 313 €---
1427 085 €8 843 €5 750 €18 241 €---
1527 626 €8 432 €5 339 €19 194 €---
1628 179 €8 007 €4 914 €20 172 €---
1728 743 €7 566 €4 473 €21 177 €---
1829 317 €7 109 €4 016 €22 209 €---
1929 904 €6 636 €3 543 €23 268 €---
2030 502 €6 145 €3 052 €24 356 €---
2131 112 €5 638 €2 545 €25 474 €---
2231 734 €5 112 €2 019 €26 623 €---
2332 369 €4 567 €1 474 €27 802 €---
2433 016 €4 002 €909 €29 014 €---
2533 677 €3 418 €325 €30 259 €---
TOTAL670 632 €286 088 €144 663 €384 544 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 384 544 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 937 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 397 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 397 €-6 420 €+10 817 €
2+4 397 €0 €+4 397 €
3+4 397 €0 €+4 397 €
4+4 397 €0 €+4 397 €
5+4 397 €+1 104 €+3 293 €
6+4 397 €+3 437 €+960 €
7+4 397 €+3 669 €+728 €
8+4 397 €+3 907 €+490 €
9+4 397 €+4 151 €+246 €
10+4 397 €+4 402 €-5 €
11+4 397 €+4 659 €-262 €
12+4 397 €+4 923 €-526 €
13+4 397 €+5 194 €-797 €
14+4 397 €+5 472 €-1 075 €
15+4 397 €+5 758 €-1 361 €
16+4 397 €+6 052 €-1 655 €
17+4 397 €+6 353 €-1 956 €
18+4 397 €+6 663 €-2 266 €
19+4 397 €+6 980 €-2 583 €
20+4 397 €+7 307 €-2 910 €
21+4 397 €+7 642 €-3 245 €
22+4 397 €+7 987 €-3 590 €
23+4 397 €+8 341 €-3 944 €
24+4 397 €+8 704 €-4 307 €
25+4 397 €+9 078 €-4 681 €
Total+109 925 €+115 363 €+-5 438 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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