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Duplex à vendre

VillePerpignan (66)
Surface147.3m²
Coût Total237 020€
Loyer Annuel17 702€
Rentabilité7.47%
Cashflow/mois+30€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 147.3 m²
Prix au m² : 1 350,98 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine ouverte, 3 chambres, Entrée séparée, Balcon, Sans vis-à-vis, Exposition sud, Interphone, Pas de cave

PERPIGNAN

DUPLEX TYPE LOFT 147 m² - DERNIER ÉTAGE - VOLUMES EXCEPTIONNELS

Jonathan MORAZÉ vous propose cet appartement en duplex de 147 m² habitables (174,53 m² utiles), situé au 2e et dernier étage d'une petite copropriété.

Ses principaux atouts :

  • Duplex type loft
  • 147 m² habitables
  • 174,53 m² de surface utile
  • Dernier étage
  • Charpente métallique apparente
  • 3 chambres
  • Balcon
  • Espace de stockage
  • Beaux volumes

Ce bien atypique séduira les amateurs de grands espaces grâce à son architecture originale et à ses volumes remarquables.

Au premier niveau : Une vaste pièce de vie avec cuisine ouverte, offrant un espace convivial et lumineux. Ce niveau comprend également une chambre avec placard, une salle de bains avec douche et baignoire ainsi qu'un WC indépendant.

À l'étage : Un dégagement dessert deux chambres avec placards ainsi qu'un espace de stockage particulièrement pratique.

La charpente métallique apparente apporte un véritable cachet à l'ensemble et confère à cet appartement un esprit loft rare sur le secteur.

Un balcon complète le bien et permet de profiter d'un espace extérieur supplémentaire.

DUPLEX TYPE LOFT + 147 m² HABITABLES + DERNIER ÉTAGE = BIEN RARE SUR LE SECTEUR

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Jonathan MORAZÉ Agent mandataire Expert en immobilier des Pyrénées-Orientales RSAC Perpignan n 903 933 372

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Ce bien vous est présenté par Jonathan Morazé, votre conseiller indépendant Dr House Immo.

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.705045, 2.890740
Total : 237 020€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 22 100€
Valeur du bien : 221 100€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 147.3m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1475€/mois
Loyer annuel estimé : 17702€/an
Fourchette totale : 1191€ - 1827€/mois
Fourchette annuelle : 14290€ - 21929€/an
Rentabilité brute :7.47%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 9.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 506,42 €/m²
Basé sur :512 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :221 896 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-22 896€ (-10.3%)
Marge achat-revente :-15 124€ (-6.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :237 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 189,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :69,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 258,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 716,55€
Coût de l'assurance :20 739,25€
Taxe foncière : 1 770,20€/an
Soit par mois : 147,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 39,87€/mois
Soit par an : 478,44€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 475,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 445,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :29,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire, DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Aucun travail énergétique requis.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des équipements si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais un peu datés.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 100 €(150 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 750€/m² = 7500€ (incluant équipements et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, plomberie et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 100€/m² × 10m² = 3000€ (incluant fournitures et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 475 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 702 €/an
Calcul : 1 475 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 239 €/an
Base de calcul : Emprunt de 237 020 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 830 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 770 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 478 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 417 €
Revenus locatifs : +17 702 €
Charges déductibles : -33 417 €
Résultat foncier Année 1 : -15 715 €(Déficit de 15 715 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 015 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 317 €/an
Revenus locatifs : +17 702 €
Charges déductibles : -11 317 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 385 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5015.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 702 €33 425 €8 247 €-15 723 €10 700 €5 023 €5 023 €
218 056 €11 109 €8 031 €6 947 €---
318 417 €10 886 €7 808 €7 531 €---
418 785 €10 655 €7 577 €8 131 €---
519 161 €10 416 €7 337 €8 746 €---
619 544 €10 168 €7 089 €9 377 €---
719 935 €9 911 €6 833 €10 025 €---
820 334 €9 645 €6 566 €10 689 €---
920 741 €9 369 €6 291 €11 372 €---
1021 156 €9 084 €6 005 €12 072 €---
1121 579 €8 788 €5 710 €12 791 €---
1222 010 €8 482 €5 404 €13 528 €---
1322 450 €8 165 €5 086 €14 286 €---
1422 899 €7 836 €4 758 €15 063 €---
1523 357 €7 496 €4 418 €15 861 €---
1623 825 €7 143 €4 065 €16 681 €---
1724 301 €6 778 €3 700 €17 523 €---
1824 787 €6 400 €3 322 €18 387 €---
1925 283 €6 009 €2 931 €19 274 €---
2025 788 €5 603 €2 525 €20 185 €---
2126 304 €5 183 €2 105 €21 121 €---
2226 830 €4 748 €1 670 €22 083 €---
2327 367 €4 297 €1 219 €23 070 €---
2427 914 €3 830 €752 €24 084 €---
2528 473 €3 347 €268 €25 126 €---
TOTAL567 000 €218 772 €119 717 €348 228 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 348 228 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 702 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 717 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 717 €-3 210 €+6 927 €
2+3 717 €+577 €+3 140 €
3+3 717 €+2 259 €+1 458 €
4+3 717 €+2 439 €+1 278 €
5+3 717 €+2 624 €+1 093 €
6+3 717 €+2 813 €+904 €
7+3 717 €+3 007 €+710 €
8+3 717 €+3 207 €+510 €
9+3 717 €+3 411 €+306 €
10+3 717 €+3 622 €+95 €
11+3 717 €+3 837 €-120 €
12+3 717 €+4 059 €-342 €
13+3 717 €+4 286 €-569 €
14+3 717 €+4 519 €-802 €
15+3 717 €+4 758 €-1 041 €
16+3 717 €+5 004 €-1 287 €
17+3 717 €+5 257 €-1 540 €
18+3 717 €+5 516 €-1 799 €
19+3 717 €+5 782 €-2 065 €
20+3 717 €+6 056 €-2 339 €
21+3 717 €+6 336 €-2 619 €
22+3 717 €+6 625 €-2 908 €
23+3 717 €+6 921 €-3 204 €
24+3 717 €+7 225 €-3 508 €
25+3 717 €+7 538 €-3 821 €
Total+92 925 €+104 468 €+-11 543 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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