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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCarcassonne (11)
Surface133m²
Coût Total171 270€
Loyer Annuel14 036€
Rentabilité8.20%
Cashflow/mois+155€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 111 000 €
Surface : 133 m²
Prix au m² : 834,59 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre de WC : 3, Mandat exclusif, Jardin

EXCLUSIVITE - Coeur de Bastide Saint-Louis, Carcassonne Maison de rue avec garage, idéalement située en plein centre-ville. Ce bien, à réhabiliter entièrement, offre un fort potentiel sur plusieurs niveaux: entrée et garage au rez-de-chaussée, grande pièce à vivre avec cuisine ouverte, une chambre et une salle d'eau avec WC au 1er étage, deux chambres et salle de bain avec WC au 2ème étage, puis combles aménageables. Projet idéal pour investisseurs ou marchands de biens, avec la possibilité de diviser en 2 appartements (sujet abordé par le service urbanisme de la ville). Une réalisation à mener en lien avec les services d'Urbanisme et les Architectes des Bâtiments de France garantira la réussite de ce beau projet au coeur du patrimoine carcassonnais. Investisseurs, marchands de biens, contactez-moi pour un échange et une visite!

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 111 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Cristelle RADONDY - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Toulouse sous le numéro 501539407

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.213278, 2.354715
Total : 171 270€
Prix d'acquisition : 111 000€
Travaux : 51 390€
Valeur du bien : 162 390€
Frais de notaire : 8 880€
Coût estimé : 8 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 133m²
Loyer prédit : 8.79€/m²/mois
Fourchette : 6.96€ - 11.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1170€/mois
Loyer annuel estimé : 14036€/an
Fourchette totale : 926€ - 1478€/mois
Fourchette annuelle : 11107€ - 17739€/an
Rentabilité brute :8.20%
Fourchette de rentabilité :6.48% - 10.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 588,82 €/m²
Basé sur :188 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :211 314 €
Prix d'achat :111 000 €
Décote à l'achat :-100 314€ (-47.5%)
Marge achat-revente :40 044€ (18.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 270€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :848,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :49,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 898,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 208,01€
Coût de l'assurance :14 986,12€
Taxe foncière : 1 403,63€/an
Soit par mois : 116,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 169,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 015,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :154,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 133 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 133 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 133 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 2/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 390 €(386 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 650€
    Isolation combles: 133 m² × 50€/m² = 6650€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 600€ = 9600€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 60€/m² = 900€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 170 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 036 €/an
Calcul : 1 170 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 749 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 270 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 599 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 404 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 390 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 142 €
Revenus locatifs : +14 036 €
Charges déductibles : -59 142 €
Résultat foncier Année 1 : -45 106 €(Déficit de 45 106 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 706 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 752 €/an
Revenus locatifs : +14 036 €
Charges déductibles : -7 752 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 284 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23705.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 111 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 150 €(65% de 111 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 624 €/an
Calcul : 72 150 € × 3,636% = 2 624 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 036 €59 148 €5 755 €-45 111 €21 400 €23 711 €23 711 €
214 317 €7 605 €5 602 €6 712 €--16 999 €
314 603 €7 447 €5 444 €7 157 €--9 843 €
414 895 €7 283 €5 280 €7 612 €--2 231 €
515 193 €7 114 €5 111 €8 079 €---
615 497 €6 939 €4 936 €8 558 €---
715 807 €6 758 €4 755 €9 049 €---
816 123 €6 571 €4 568 €9 553 €---
916 446 €6 377 €4 374 €10 069 €---
1016 775 €6 176 €4 173 €10 598 €---
1117 110 €5 969 €3 966 €11 141 €---
1217 452 €5 754 €3 751 €11 698 €---
1317 801 €5 532 €3 529 €12 269 €---
1418 157 €5 303 €3 300 €12 855 €---
1518 521 €5 065 €3 062 €13 455 €---
1618 891 €4 819 €2 816 €14 072 €---
1719 269 €4 565 €2 562 €14 704 €---
1819 654 €4 302 €2 299 €15 352 €---
1920 047 €4 030 €2 027 €16 017 €---
2020 448 €3 748 €1 745 €16 700 €---
2120 857 €3 457 €1 454 €17 400 €---
2221 274 €3 156 €1 153 €18 118 €---
2321 700 €2 844 €841 €18 856 €---
2422 134 €2 522 €519 €19 612 €---
2522 577 €2 188 €185 €20 388 €---
TOTAL449 587 €184 675 €83 208 €264 912 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 264 912 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 036 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 948 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 948 €-6 420 €+9 368 €
2+2 948 €0 €+2 948 €
3+2 948 €0 €+2 948 €
4+2 948 €0 €+2 948 €
5+2 948 €+1 755 €+1 193 €
6+2 948 €+2 567 €+381 €
7+2 948 €+2 715 €+233 €
8+2 948 €+2 866 €+82 €
9+2 948 €+3 021 €-73 €
10+2 948 €+3 179 €-231 €
11+2 948 €+3 342 €-394 €
12+2 948 €+3 509 €-561 €
13+2 948 €+3 681 €-733 €
14+2 948 €+3 856 €-908 €
15+2 948 €+4 037 €-1 089 €
16+2 948 €+4 221 €-1 273 €
17+2 948 €+4 411 €-1 463 €
18+2 948 €+4 606 €-1 658 €
19+2 948 €+4 805 €-1 857 €
20+2 948 €+5 010 €-2 062 €
21+2 948 €+5 220 €-2 272 €
22+2 948 €+5 436 €-2 488 €
23+2 948 €+5 657 €-2 709 €
24+2 948 €+5 884 €-2 936 €
25+2 948 €+6 117 €-3 169 €
Total+73 700 €+79 474 €+-5 774 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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