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Maison à vendre

VilleCarcassonne (11)
Surface133
Coût Total171 270
Loyer Annuel14 036
Rentabilité8.20%
Cashflow/mois+155
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 111 000 €
Surface : 133 m²
Prix au m² : 834,59 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre de WC : 3, Mandat exclusif, Jardin

EXCLUSIVITE - Coeur de Bastide Saint-Louis, Carcassonne Maison de rue avec garage, idéalement située en plein centre-ville. Ce bien, à réhabiliter entièrement, offre un fort potentiel sur plusieurs niveaux: entrée et garage au rez-de-chaussée, grande pièce à vivre avec cuisine ouverte, une chambre et une salle d'eau avec WC au 1er étage, deux chambres et salle de bain avec WC au 2ème étage, puis combles aménageables. Projet idéal pour investisseurs ou marchands de biens, avec la possibilité de diviser en 2 appartements (sujet abordé par le service urbanisme de la ville). Une réalisation à mener en lien avec les services d'Urbanisme et les Architectes des Bâtiments de France garantira la réussite de ce beau projet au coeur du patrimoine carcassonnais. Investisseurs, marchands de biens, contactez-moi pour un échange et une visite!

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 111 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Cristelle RADONDY - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Toulouse sous le numéro 501539407

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.213278, 2.354715
Total : 171 270
Prix d'acquisition : 111 000
Travaux : 51 390
Valeur du bien : 162 390
Frais de notaire : 8 880
Coût estimé : 8 880
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 133
Loyer prédit : 8.79€/m²/mois
Fourchette : 6.96€ - 11.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1170€/mois
Loyer annuel estimé : 14036€/an
Fourchette totale : 926€ - 1478€/mois
Fourchette annuelle : 11107€ - 17739€/an
Rentabilité brute :8.20%
Fourchette de rentabilité :6.48% - 10.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 588,82 €/m²
Basé sur :188 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :211 314
Prix d'achat :111 000
Décote à l'achat :-100 314 (-47.5%)
Marge achat-revente :40 044€ (18.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 270
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :848,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :49,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 898,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 208,01
Coût de l'assurance :14 986,12
Taxe foncière : 1 403,63€/an
Soit par mois : 116,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 169,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 015,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :154,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 133 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 133 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 133 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 2/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 390(386 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 650
    Isolation combles: 133 m² × 50€/m² = 6650€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 600€ = 9600€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 60€/m² = 900€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 250✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 170 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 036 €/an
Calcul : 1 170 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 749 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 270 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 599 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 404 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 390
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 142
Revenus locatifs : +14 036
Charges déductibles : -59 142
Résultat foncier Année 1 : -45 106(Déficit de 45 106 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 706
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 752 €/an
Revenus locatifs : +14 036
Charges déductibles : -7 752
Résultat foncier Années 2+ : 6 284 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23705.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 111 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 150(65% de 111 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 624 €/an
Calcul : 72 150 € × 3,636% = 2 624
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 03659 1485 755-45 11121 400 €23 711 €23 711 €
214 3177 6055 6026 712--16 999 €
314 6037 4475 4447 157--9 843 €
414 8957 2835 2807 612--2 231 €
515 1937 1145 1118 079---
615 4976 9394 9368 558---
715 8076 7584 7559 049---
816 1236 5714 5689 553---
916 4466 3774 37410 069---
1016 7756 1764 17310 598---
1117 1105 9693 96611 141---
1217 4525 7543 75111 698---
1317 8015 5323 52912 269---
1418 1575 3033 30012 855---
1518 5215 0653 06213 455---
1618 8914 8192 81614 072---
1719 2694 5652 56214 704---
1819 6544 3022 29915 352---
1920 0474 0302 02716 017---
2020 4483 7481 74516 700---
2120 8573 4571 45417 400---
2221 2743 1561 15318 118---
2321 7002 84484118 856---
2422 1342 52251919 612---
2522 5772 18818520 388---
TOTAL449 587184 67583 208264 91221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 264 912
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 036 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 948 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 948-6 420+9 368
2+2 9480+2 948
3+2 9480+2 948
4+2 9480+2 948
5+2 948+1 755+1 193
6+2 948+2 567+381
7+2 948+2 715+233
8+2 948+2 866+82
9+2 948+3 021-73
10+2 948+3 179-231
11+2 948+3 342-394
12+2 948+3 509-561
13+2 948+3 681-733
14+2 948+3 856-908
15+2 948+4 037-1 089
16+2 948+4 221-1 273
17+2 948+4 411-1 463
18+2 948+4 606-1 658
19+2 948+4 805-1 857
20+2 948+5 010-2 062
21+2 948+5 220-2 272
22+2 948+5 436-2 488
23+2 948+5 657-2 709
24+2 948+5 884-2 936
25+2 948+6 117-3 169
Total+73 700+79 474+-5 774
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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