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Appartement à vendre

VilleÉchirolles (38)
Surface36m²
Coût Total79 520€
Loyer Annuel6 732€
Rentabilité8.47%
Cashflow/mois+84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 36 m²
Prix au m² : 1 555,56 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, 1 chambre, Entrée séparée, Exposition ouest, Pas de cave

38130 - ECHIROLLES - COURS JEAN JAURES - T2 TRAVERSANT - BIEN AGENCE et RENOVE - 1 CHAMBRE - CUISINE SEPAREE - PETITE COPROPRIETE - IDÉAL INVESTISSEURS

Aurélie GIBERT et Efficity, l'agence qui estime votre bien en ligne, vous propose cet appartement idéalement situé proches des commodités.

Au 1er étage d'une petite copropriété de 3 étages sécurisée, charmant appartement de 2 pièces rénové en 2025 offre un cadre de vie agréable à ses futurs occupants. A proximité immédiate de tous les commerces et des transports en commun, il séduira les couples, les célibataires et les investisseurs en quête d'une opportunité à ne pas manquer.

Les caractéristiques de ce bien sauront vous convaincre :

  • Etat général très bon, aucun travaux à prévoir
  • Traversant offrant une belle luminosité
  • Chambre confortable et agencement optimisé pour un quotidien pratique et fonctionnel

Situation :

  • Emplacement idéal proche des commerces, axe routier et transports en communs à proximité
  • Stationnement facile et accès pour les 2 roues dans la coure d'entrée
  • Accès sécurisé avec badge

Ne manquez pas l'opportunité d'investir dans ce bien d'exception. Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite et laissez-vous séduire par le potentiel de cet appartement. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Aurélie Gibert - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Grenoble sous le n°521943951. Siège social du mandant : EFFICITY SAS (RCS Paris 497617746 - Capital social de 132 373,05 euros) - Siège : 48 avenue de Villiers 75017, Garantie Financière de 500000 euros : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris, Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 de la CCI Paris Ile de France

Ville : Échirolles
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38130
Coordonnées : 45.153433, 5.704747
Total : 79 520€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 19 040€
Valeur du bien : 75 040€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 36m²
Loyer prédit : 15.58€/m²/mois
Fourchette : 12.59€ - 19.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 561€/mois
Loyer annuel estimé : 6732€/an
Fourchette totale : 453€ - 694€/mois
Fourchette annuelle : 5440€ - 8331€/an
Rentabilité brute :8.47%
Fourchette de rentabilité :6.84% - 10.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 544,36 €/m²
Basé sur :136 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :55 597 €
Prix d'achat :56 000 €
Décote à l'achat :+403€ (+0.7%)
Marge achat-revente :-23 923€ (-43.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :79 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :389,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :31,81€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 421,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 238,86€
Coût de l'assurance :9 542,40€
Taxe foncière : 673,22€/an
Soit par mois : 56,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 561,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 477,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :83,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 165 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité (prises, éclairage, VMC), peinture/finitions.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - travaux nécessaires pour mise aux normes et confort
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible - cuisine fonctionnelle mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4.5/5 visible - légère amélioration esthétique
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet récent.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4.5/5 visible - bon état, entretien recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 18 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 040 €(529 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:13 500€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1200€/m² = 9600€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Peinture: 500€, Main d'œuvre: 400€
  • Cuisine:3 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre incluse
  • Chambre - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambre - Entretien parquet:540€
    Entretien parquet: 12 m² × 45€/m² = 540€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture salon: 18 m² × 50€/m² = 900€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Échirolles (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 561 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 732 €/an
Calcul : 561 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 582 €/an
Base de calcul : Emprunt de 79 520 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 382 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 673 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 677 €
Revenus locatifs : +6 732 €
Charges déductibles : -22 677 €
Résultat foncier Année 1 : -15 945 €(Déficit de 15 945 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 245 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 637 €/an
Revenus locatifs : +6 732 €
Charges déductibles : -3 637 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 095 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5245.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 732 €22 680 €2 585 €-15 948 €10 700 €5 248 €5 248 €
26 867 €3 570 €2 515 €3 297 €--1 951 €
37 004 €3 498 €2 443 €3 506 €---
47 144 €3 424 €2 369 €3 720 €---
57 287 €3 347 €2 292 €3 940 €---
67 433 €3 268 €2 213 €4 165 €---
77 582 €3 185 €2 131 €4 396 €---
87 733 €3 101 €2 046 €4 633 €---
97 888 €3 013 €1 958 €4 875 €---
108 046 €2 922 €1 867 €5 123 €---
118 207 €2 829 €1 774 €5 378 €---
128 371 €2 732 €1 677 €5 639 €---
138 538 €2 632 €1 577 €5 906 €---
148 709 €2 529 €1 474 €6 180 €---
158 883 €2 422 €1 367 €6 461 €---
169 061 €2 312 €1 257 €6 749 €---
179 242 €2 198 €1 143 €7 044 €---
189 427 €2 080 €1 025 €7 347 €---
199 615 €1 958 €903 €7 657 €---
209 808 €1 832 €777 €7 975 €---
2110 004 €1 702 €647 €8 302 €---
2210 204 €1 568 €513 €8 636 €---
2310 408 €1 429 €374 €8 979 €---
2410 616 €1 285 €230 €9 331 €---
2510 828 €1 137 €82 €9 691 €---
TOTAL215 635 €82 652 €37 239 €132 983 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 983 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 732 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 414 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 414 €-3 210 €+4 624 €
2+1 414 €0 €+1 414 €
3+1 414 €+466 €+948 €
4+1 414 €+1 116 €+298 €
5+1 414 €+1 182 €+232 €
6+1 414 €+1 250 €+164 €
7+1 414 €+1 319 €+95 €
8+1 414 €+1 390 €+24 €
9+1 414 €+1 462 €-48 €
10+1 414 €+1 537 €-123 €
11+1 414 €+1 613 €-199 €
12+1 414 €+1 692 €-278 €
13+1 414 €+1 772 €-358 €
14+1 414 €+1 854 €-440 €
15+1 414 €+1 938 €-524 €
16+1 414 €+2 025 €-611 €
17+1 414 €+2 113 €-699 €
18+1 414 €+2 204 €-790 €
19+1 414 €+2 297 €-883 €
20+1 414 €+2 393 €-979 €
21+1 414 €+2 490 €-1 076 €
22+1 414 €+2 591 €-1 177 €
23+1 414 €+2 694 €-1 280 €
24+1 414 €+2 799 €-1 385 €
25+1 414 €+2 907 €-1 493 €
Total+35 350 €+39 895 €+-4 545 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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