Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

A vendre, Maison Prémery, plain-pied

VillePrémery (58)
Surface95
Coût Total142 120
Loyer Annuel7 736
Rentabilité5.44%
Cashflow/mois-166
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 831,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel, Nombre d'égages : 1, Nombre de WC : 1, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

Maison à vendre à Prémery, elle se compose actuellement d'une cuisine indépendante, d'un séjour et d'une chambre avec parquet massif. Ces trois espaces offrent la possibilité d'être réunis afin de créer une vaste pièce de vie d'environ 55 m². Deux chambres, une salle d'eau et un Wc indépendant complètent ce niveau. Un grand grenier aménageable avec une très belle charpente offre un fort potentiel d'agrandissement. A l'extérieur, vous profitez d'un terrain d'environ 1200 m², agréable et offrant de nombreuses possibilités d'aménagement. Plusieurs dépendances viennent compléter l'ensemble, avec un garage attenant, un garage indépendant, un atelier ainsi qu'une cave. Les menuiseries sont en Pvc double vitrage avec volets motorisés, la chaudière est de 2023, le bien est raccordé au tout-à-l'égout. Exclusivité Gb immobilier. Frederique Noël (Ei) Agent Commercial - Numéro Rsac : - .

Ville : Prémery
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58700
Coordonnées : 47.157646, 3.310845
Total : 142 120
Prix d'acquisition : 79 000
Travaux : 56 800
Valeur du bien : 135 800
Frais de notaire : 6 320
Coût estimé : 6 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95
Loyer prédit : 6.79€/m²/mois
Fourchette : 5.18€ - 8.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 645€/mois
Loyer annuel estimé : 7736€/an
Fourchette totale : 492€ - 844€/mois
Fourchette annuelle : 5909€ - 10127€/an
Rentabilité brute :5.44%
Fourchette de rentabilité :4.16% - 7.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :552,1 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :52 450
Prix d'achat :79 000
Décote à l'achat :+26 550 (+50.6%)
Marge achat-revente :-89 670€ (-171.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :692,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :53,30€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 745,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 652,15
Coût de l'assurance :15 988,50
Taxe foncière : 773,58€/an
Soit par mois : 64,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 644,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 810,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-165,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 414 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, peinture et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 800(598 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:9 500
    Isolation des combles: 95 m² × 100€/m² = 9500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation de salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement de cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement de sol dans les chambres:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture du salon:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Prémery (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 645 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 736 €/an
Calcul : 645 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 559 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 120 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 640 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 774 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 772
Revenus locatifs : +7 736
Charges déductibles : -62 772
Résultat foncier Année 1 : -55 036(Déficit de 55 036 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 636
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 972 €/an
Revenus locatifs : +7 736
Charges déductibles : -5 972
Résultat foncier Années 2+ : 1 764 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33636.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 73662 7774 563-55 04121 400 €33 641 €33 641 €
27 8915 8534 4402 038--31 603 €
38 0485 7254 3122 323--29 280 €
48 2095 5934 1802 616--26 664 €
58 3745 4574 0442 916--23 747 €
68 5415 3163 9033 225--20 523 €
78 7125 1713 7583 541--16 982 €
88 8865 0213 6083 865--13 116 €
99 0644 8653 4524 198--8 918 €
109 2454 7053 2924 540--4 378 €
119 4304 5403 1274 890---
129 6194 3692 9565 250---
139 8114 1922 7795 619---
1410 0074 0092 5965 998---
1510 2073 8212 4086 386---
1610 4113 6262 2136 785---
1710 6203 4252 0127 195---
1810 8323 2171 8047 615---
1911 0493 0031 5908 046---
2011 2702 7811 3688 489---
2111 4952 5521 1398 943---
2211 7252 3159029 410---
2311 9592 0716589 889---
2412 1991 81840510 380---
2512 4431 55814410 885---
TOTAL247 781157 78065 65290 00121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 001
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 736 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 625 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 625-6 420+8 045
2+1 6250+1 625
3+1 6250+1 625
4+1 6250+1 625
5+1 6250+1 625
6+1 6250+1 625
7+1 6250+1 625
8+1 6250+1 625
9+1 6250+1 625
10+1 6250+1 625
11+1 625+154+1 471
12+1 625+1 575+50
13+1 625+1 686-61
14+1 625+1 799-174
15+1 625+1 916-291
16+1 625+2 036-411
17+1 625+2 158-533
18+1 625+2 284-659
19+1 625+2 414-789
20+1 625+2 547-922
21+1 625+2 683-1 058
22+1 625+2 823-1 198
23+1 625+2 967-1 342
24+1 625+3 114-1 489
25+1 625+3 266-1 641
Total+40 625+27 000+13 625
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →