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A vendre, Maison Prémery, plain-pied

Bien expiré
VillePrémery (58)
Surface95m²
Coût Total142 120€
Loyer Annuel7 736€
Rentabilité5.44%
Cashflow/mois-166€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 831,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel, Nombre d'égages : 1, Nombre de WC : 1, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

Maison à vendre à Prémery, elle se compose actuellement d'une cuisine indépendante, d'un séjour et d'une chambre avec parquet massif. Ces trois espaces offrent la possibilité d'être réunis afin de créer une vaste pièce de vie d'environ 55 m². Deux chambres, une salle d'eau et un Wc indépendant complètent ce niveau. Un grand grenier aménageable avec une très belle charpente offre un fort potentiel d'agrandissement. A l'extérieur, vous profitez d'un terrain d'environ 1200 m², agréable et offrant de nombreuses possibilités d'aménagement. Plusieurs dépendances viennent compléter l'ensemble, avec un garage attenant, un garage indépendant, un atelier ainsi qu'une cave. Les menuiseries sont en Pvc double vitrage avec volets motorisés, la chaudière est de 2023, le bien est raccordé au tout-à-l'égout. Exclusivité Gb immobilier. Frederique Noël (Ei) Agent Commercial - Numéro Rsac : - .

Ville : Prémery
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58700
Coordonnées : 47.157646, 3.310845
Total : 142 120€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 56 800€
Valeur du bien : 135 800€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 6.79€/m²/mois
Fourchette : 5.18€ - 8.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 645€/mois
Loyer annuel estimé : 7736€/an
Fourchette totale : 492€ - 844€/mois
Fourchette annuelle : 5909€ - 10127€/an
Rentabilité brute :5.44%
Fourchette de rentabilité :4.16% - 7.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :552,1 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :52 450 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :+26 550€ (+50.6%)
Marge achat-revente :-89 670€ (-171.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :692,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :53,30€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 745,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 652,15€
Coût de l'assurance :15 988,50€
Taxe foncière : 773,58€/an
Soit par mois : 64,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 644,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 810,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-165,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 414 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, peinture et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 800 €(598 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:9 500€
    Isolation des combles: 95 m² × 100€/m² = 9500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation de salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement de cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement de sol dans les chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture du salon:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Prémery (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 645 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 736 €/an
Calcul : 645 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 559 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 120 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 640 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 774 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 772 €
Revenus locatifs : +7 736 €
Charges déductibles : -62 772 €
Résultat foncier Année 1 : -55 036 €(Déficit de 55 036 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 636 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 972 €/an
Revenus locatifs : +7 736 €
Charges déductibles : -5 972 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 764 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33636.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 736 €62 777 €4 563 €-55 041 €21 400 €33 641 €33 641 €
27 891 €5 853 €4 440 €2 038 €--31 603 €
38 048 €5 725 €4 312 €2 323 €--29 280 €
48 209 €5 593 €4 180 €2 616 €--26 664 €
58 374 €5 457 €4 044 €2 916 €--23 747 €
68 541 €5 316 €3 903 €3 225 €--20 523 €
78 712 €5 171 €3 758 €3 541 €--16 982 €
88 886 €5 021 €3 608 €3 865 €--13 116 €
99 064 €4 865 €3 452 €4 198 €--8 918 €
109 245 €4 705 €3 292 €4 540 €--4 378 €
119 430 €4 540 €3 127 €4 890 €---
129 619 €4 369 €2 956 €5 250 €---
139 811 €4 192 €2 779 €5 619 €---
1410 007 €4 009 €2 596 €5 998 €---
1510 207 €3 821 €2 408 €6 386 €---
1610 411 €3 626 €2 213 €6 785 €---
1710 620 €3 425 €2 012 €7 195 €---
1810 832 €3 217 €1 804 €7 615 €---
1911 049 €3 003 €1 590 €8 046 €---
2011 270 €2 781 €1 368 €8 489 €---
2111 495 €2 552 €1 139 €8 943 €---
2211 725 €2 315 €902 €9 410 €---
2311 959 €2 071 €658 €9 889 €---
2412 199 €1 818 €405 €10 380 €---
2512 443 €1 558 €144 €10 885 €---
TOTAL247 781 €157 780 €65 652 €90 001 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 001 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 736 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 625 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 625 €-6 420 €+8 045 €
2+1 625 €0 €+1 625 €
3+1 625 €0 €+1 625 €
4+1 625 €0 €+1 625 €
5+1 625 €0 €+1 625 €
6+1 625 €0 €+1 625 €
7+1 625 €0 €+1 625 €
8+1 625 €0 €+1 625 €
9+1 625 €0 €+1 625 €
10+1 625 €0 €+1 625 €
11+1 625 €+154 €+1 471 €
12+1 625 €+1 575 €+50 €
13+1 625 €+1 686 €-61 €
14+1 625 €+1 799 €-174 €
15+1 625 €+1 916 €-291 €
16+1 625 €+2 036 €-411 €
17+1 625 €+2 158 €-533 €
18+1 625 €+2 284 €-659 €
19+1 625 €+2 414 €-789 €
20+1 625 €+2 547 €-922 €
21+1 625 €+2 683 €-1 058 €
22+1 625 €+2 823 €-1 198 €
23+1 625 €+2 967 €-1 342 €
24+1 625 €+3 114 €-1 489 €
25+1 625 €+3 266 €-1 641 €
Total+40 625 €+27 000 €+13 625 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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