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Maison 4 pièces 77 m²

VilleAigle, Chandai, Crulai, Saint-martin-d'Écublei, Saint-michel-tuboeuf, Saint-ouen-sur-iton, Saint-sulpice-sur-risle, Saint-symphorien-des-bruyères, Vitrai-sous-laigle (61)
Surface77m²
Coût Total129 770€
Loyer Annuel6 933€
Rentabilité5.34%
Cashflow/mois-168€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 961,04 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Proche L'Aigle Bourg avec commerces, MAISON MITOYENNE : Véranda d'entrée, cuisine aménagée-équipée, séjour-salon. Etage : Palier, 3 chambres, salle de bains-wc. Pas de chauffage. Cave sous partie. Terrain 677m². Prix : 74 000 Euros * *Dont Honoraires 8.82 % TTC à la charge de l'acquéreur calculés sur la base du prix net vendeur Prix hors honoraires : 68 000 Euros

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : non communiqué.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 105370 Consommation énergétique : 356 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 74 CO2/m²/an Prix hors honoraires : 68 000 € Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Aigle, Chandai, Crulai, Saint-martin-d'Écublei, Saint-michel-tuboeuf, Saint-ouen-sur-iton, Saint-sulpice-sur-risle, Saint-symphorien-des-bruyères, Vitrai-sous-laigle
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61300
Coordonnées : 48.764095, 0.630777
Total : 129 770€
Prix d'acquisition : 74 000€
Travaux : 49 850€
Valeur du bien : 123 850€
Frais de notaire : 5 920€
Coût estimé : 5 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 7.50€/m²/mois
Fourchette : 5.91€ - 9.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 578€/mois
Loyer annuel estimé : 6933€/an
Fourchette totale : 455€ - 734€/mois
Fourchette annuelle : 5459€ - 8806€/an
Rentabilité brute :5.34%
Fourchette de rentabilité :4.21% - 6.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 450 €/m²
Basé sur :115 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 650 €
Prix d'achat :74 000 €
Décote à l'achat :-37 650€ (-33.7%)
Marge achat-revente :-18 120€ (-16.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 770€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :649,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :37,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 687,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 127,76€
Coût de l'assurance :11 354,88€
Taxe foncière : 693,34€/an
Soit par mois : 57,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 577,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 745,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-167,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer l'absence de chauffage
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer la classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 77 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Salle de bain en très mauvais état, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine en état moyen, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 1/5 - Chambres en très mauvais état, nécessitant une rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 850 €(647 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:3 850€
    Isolation combles: 77 m² × 50€/m² = 3850€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries:9 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:5 400€
    Rénovation chambres: 27 m² × 200€/m² = 5400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 850€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 578 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 933 €/an
Calcul : 578 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 485 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 770 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 454 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 693 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 483 €
Revenus locatifs : +6 933 €
Charges déductibles : -55 483 €
Résultat foncier Année 1 : -48 549 €(Déficit de 48 549 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 149 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 633 €/an
Revenus locatifs : +6 933 €
Charges déductibles : -5 633 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 301 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27149.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 100 €(65% de 74 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 749 €/an
Calcul : 48 100 € × 3,636% = 1 749 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 933 €55 487 €4 489 €-48 553 €21 400 €27 153 €27 153 €
27 072 €5 519 €4 372 €1 553 €--25 601 €
37 213 €5 397 €4 250 €1 816 €--23 784 €
47 358 €5 271 €4 124 €2 086 €--21 698 €
57 505 €5 141 €3 993 €2 364 €--19 334 €
67 655 €5 005 €3 858 €2 650 €--16 684 €
77 808 €4 865 €3 718 €2 943 €--13 741 €
87 964 €4 720 €3 573 €3 244 €--10 497 €
98 124 €4 570 €3 423 €3 553 €--6 944 €
108 286 €4 415 €3 267 €3 871 €--3 072 €
118 452 €4 253 €3 106 €4 198 €---
128 621 €4 087 €2 939 €4 534 €---
138 793 €3 914 €2 766 €4 879 €---
148 969 €3 735 €2 587 €5 234 €---
159 148 €3 550 €2 402 €5 599 €---
169 331 €3 358 €2 210 €5 973 €---
179 518 €3 159 €2 012 €6 359 €---
189 708 €2 954 €1 806 €6 755 €---
199 903 €2 740 €1 593 €7 162 €---
2010 101 €2 520 €1 372 €7 581 €---
2110 303 €2 291 €1 144 €8 011 €---
2210 509 €2 055 €907 €8 454 €---
2310 719 €1 810 €662 €8 909 €---
2410 933 €1 556 €409 €9 377 €---
2511 152 €1 293 €146 €9 859 €---
TOTAL222 077 €143 666 €65 128 €78 411 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 78 411 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 933 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 456 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 456 €-6 420 €+7 876 €
2+1 456 €0 €+1 456 €
3+1 456 €0 €+1 456 €
4+1 456 €0 €+1 456 €
5+1 456 €0 €+1 456 €
6+1 456 €0 €+1 456 €
7+1 456 €0 €+1 456 €
8+1 456 €0 €+1 456 €
9+1 456 €0 €+1 456 €
10+1 456 €0 €+1 456 €
11+1 456 €+338 €+1 118 €
12+1 456 €+1 360 €+96 €
13+1 456 €+1 464 €-8 €
14+1 456 €+1 570 €-114 €
15+1 456 €+1 680 €-224 €
16+1 456 €+1 792 €-336 €
17+1 456 €+1 908 €-452 €
18+1 456 €+2 026 €-570 €
19+1 456 €+2 149 €-693 €
20+1 456 €+2 274 €-818 €
21+1 456 €+2 403 €-947 €
22+1 456 €+2 536 €-1 080 €
23+1 456 €+2 673 €-1 217 €
24+1 456 €+2 813 €-1 357 €
25+1 456 €+2 958 €-1 502 €
Total+36 400 €+23 523 €+12 877 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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