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Achat : Appartement Verdun (55100)

Bien expiré
VilleVerdun (55)
Surface139m²
Coût Total219 320€
Loyer Annuel14 100€
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-90€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 139 m²
Prix au m² : 1 431,65 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 139 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, Structure/extérieur en bon état

Appartement Au Coeur De Verdun. Situé en plein centre-ville de Verdun, au 3-ème étage d'un immeuble idéalement placé, ce magnifique appartement de 125 m² offre une opportunité rare d'investissement clé en main.

Entièrement rénové avec gout, il est actuellement exploité en location saisonnière Airbnb et bénéficie d'une excellente rentabilité.

L'appartement se compose d' une entrée, ouverte sur un vaste salon-séjour, une cuisine équipée, trois chambres, une salle de bain, un Wc et une terrasse élément rare en centre-ville, permet un accès immédiat aux commerces.

Ce bien peut également parfaitement convenir à un jeune couple avec enfants ou à une famille souhaitent s'installer durablement en cœur de ville.

Pour plus d'informations, merci de Madame Wolf Alisone

Ville : Verdun
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55100
Coordonnées : 49.159940, 5.384220
Total : 219 320€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 4 400€
Valeur du bien : 203 400€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 139m²
Loyer prédit : 8.45€/m²/mois
Fourchette : 6.02€ - 11.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1175€/mois
Loyer annuel estimé : 14100€/an
Fourchette totale : 837€ - 1651€/mois
Fourchette annuelle : 10038€ - 19806€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :4.58% - 9.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :219 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 083,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :63,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 147,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 851,01€
Coût de l'assurance :19 190,50€
Taxe foncière : 1 410,03€/an
Soit par mois : 117,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 175,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 265,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-90,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique si présent.
Quantité: 1 système pour 139 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 400 €(32 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:4 400€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système à 2500€ + Installation: 800€ + Main d'œuvre: 300€ = 3600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verdun (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 175 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 100 €/an
Calcul : 1 175 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 318 €/an
Base de calcul : Emprunt de 219 320 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 768 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 410 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 896 €
Revenus locatifs : +14 100 €
Charges déductibles : -13 896 €
Résultat foncier Année 1 : 204 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 496 €/an
Revenus locatifs : +14 100 €
Charges déductibles : -9 496 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 604 €/an
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 100 €13 903 €7 326 €197 €---
214 382 €9 308 €7 131 €5 074 €---
314 670 €9 106 €6 929 €5 563 €---
414 963 €8 898 €6 720 €6 066 €---
515 263 €8 682 €6 504 €6 581 €---
615 568 €8 459 €6 281 €7 109 €---
715 879 €8 228 €6 050 €7 651 €---
816 197 €7 989 €5 811 €8 208 €---
916 521 €7 742 €5 564 €8 779 €---
1016 851 €7 487 €5 309 €9 365 €---
1117 188 €7 222 €5 045 €9 966 €---
1217 532 €6 949 €4 771 €10 583 €---
1317 883 €6 666 €4 489 €11 216 €---
1418 240 €6 374 €4 196 €11 866 €---
1518 605 €6 071 €3 894 €12 534 €---
1618 977 €5 759 €3 581 €13 219 €---
1719 357 €5 435 €3 257 €13 922 €---
1819 744 €5 100 €2 923 €14 644 €---
1920 139 €4 754 €2 576 €15 385 €---
2020 541 €4 396 €2 218 €16 145 €---
2120 952 €4 026 €1 848 €16 927 €---
2221 371 €3 643 €1 465 €17 729 €---
2321 799 €3 246 €1 069 €18 552 €---
2422 235 €2 837 €659 €19 398 €---
2522 679 €2 413 €235 €20 267 €---
TOTAL451 635 €164 692 €105 851 €286 943 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 286 943 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 100 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 961 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 961 €+59 €+2 902 €
2+2 961 €+1 522 €+1 439 €
3+2 961 €+1 669 €+1 292 €
4+2 961 €+1 820 €+1 141 €
5+2 961 €+1 974 €+987 €
6+2 961 €+2 133 €+828 €
7+2 961 €+2 295 €+666 €
8+2 961 €+2 462 €+499 €
9+2 961 €+2 634 €+327 €
10+2 961 €+2 809 €+152 €
11+2 961 €+2 990 €-29 €
12+2 961 €+3 175 €-214 €
13+2 961 €+3 365 €-404 €
14+2 961 €+3 560 €-599 €
15+2 961 €+3 760 €-799 €
16+2 961 €+3 966 €-1 005 €
17+2 961 €+4 177 €-1 216 €
18+2 961 €+4 393 €-1 432 €
19+2 961 €+4 615 €-1 654 €
20+2 961 €+4 844 €-1 883 €
21+2 961 €+5 078 €-2 117 €
22+2 961 €+5 319 €-2 358 €
23+2 961 €+5 566 €-2 605 €
24+2 961 €+5 819 €-2 858 €
25+2 961 €+6 080 €-3 119 €
Total+74 025 €+86 083 €+-12 058 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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