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Appartement 5 pièces 134 m²

VilleMans (72)
Surface134
Coût Total272 820
Loyer Annuel16 591
Rentabilité6.08%
Cashflow/mois-491
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 134 m²
Prix au m² : 1 485,07 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

LE MANS - Hyper centre - Beaux volumes Au pied l'arrêt de tramway Comtes du Maine-Office du Tourisme (ligne T2), CITYA HOREAU COUFFON vous présente cet appartement de 5 pièces bien agencé de 134,63 m² au Mans (72000). Il se situe à proximité de toutes commodités dans un immeuble bien entretenu avec ascenseur. Il est disposé comme suit : un vaste séjour de 39 m², quatre chambres, une cuisine aménagée et une salle d'eau. Cet appartement est vendu avec une cave et est équipé d'un chauffage collectif. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Envie d'en savoir plus sur cet appartement à vendre ? Prenez contact avec notre agence immobilière CITYA HOREAU COUFFON. Référence annonce : TAPP471348A Date de réalisation du diagnostic : 27/09/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 30 Charges prévisionnelles annuelles : 3879 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 730 € et 2 803 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72000
Coordonnées : 48.006496, 0.194319
Total : 272 820
Prix d'acquisition : 199 000
Travaux : 57 900
Valeur du bien : 256 900
Frais de notaire : 15 920
Coût estimé : 15 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 134
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 1383€/mois
Loyer annuel estimé : 16591€/an
Fourchette totale : 1104€ - 1731€/mois
Fourchette annuelle : 13249€ - 20777€/an
Rentabilité brute :6.08%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 7.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 157,78 €/m²
Basé sur :632 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :289 143
Prix d'achat :199 000
Décote à l'achat :-90 143 (-31.2%)
Marge achat-revente :16 323€ (5.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :272 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 332,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :79,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 411,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 894,09
Coût de l'assurance :23 871,75
Taxe foncière : 1 659,13€/an
Soit par mois : 138,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 323,25€/mois
Soit par an : 3 879,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 382,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 873,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-490,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif performant si le système actuel est obsolète
Quantité: 1 système pour 134 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 134 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 900(432 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:14 000
    Remplacement fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 800
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 800€ = 9600€, Électricité mise aux normes: 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1600€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800
    Pose parquet flottant: 60 m² × 80€ = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€ = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:2 400
    Mise aux normes électricité: 4 chambres × 600€ = 2400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix ont été adaptés selon la région avec un coefficient de 1.2 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 383 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 591 €/an
Calcul : 1 383 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 806 €/an
Base de calcul : Emprunt de 272 820 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 955 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 659 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 879 €/an
Calcul : 323 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 199
Revenus locatifs : +16 591
Charges déductibles : -73 199
Résultat foncier Année 1 : -56 607(Déficit de 56 607 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 207
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 299 €/an
Revenus locatifs : +16 591
Charges déductibles : -15 299
Résultat foncier Années 2+ : 1 293 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35207.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 59173 2078 814-56 61621 400 €35 216 €35 216 €
216 92315 0698 5761 854--33 362 €
317 26214 8238 3302 438--30 924 €
417 60714 5698 0763 038--27 886 €
517 95914 3067 8133 653--24 233 €
618 31814 0357 5424 283--19 950 €
718 68513 7547 2614 930--15 020 €
819 05813 4656 9725 593--9 426 €
919 43913 1656 6726 274--3 152 €
1019 82812 8566 3636 972---
1120 22512 5376 0447 688---
1220 62912 2075 7148 423---
1321 04211 8665 3739 176---
1421 46311 5135 0209 949---
1521 89211 1494 65610 743---
1622 33010 7734 28011 557---
1722 77610 3843 89112 392---
1823 2329 9833 49013 249---
1923 6969 5683 07514 129---
2024 1709 1392 64615 031---
2124 6548 6962 20315 958---
2225 1478 2391 74616 908---
2325 6507 7661 27317 884---
2426 1637 27778418 885---
2526 6866 77328019 913---
TOTAL531 425347 119126 894184 30621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 306
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 591 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 484 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 484-6 420+9 904
2+3 4840+3 484
3+3 4840+3 484
4+3 4840+3 484
5+3 4840+3 484
6+3 4840+3 484
7+3 4840+3 484
8+3 4840+3 484
9+3 4840+3 484
10+3 484+1 146+2 338
11+3 484+2 306+1 178
12+3 484+2 527+957
13+3 484+2 753+731
14+3 484+2 985+499
15+3 484+3 223+261
16+3 484+3 467+17
17+3 484+3 718-234
18+3 484+3 975-491
19+3 484+4 239-755
20+3 484+4 509-1 025
21+3 484+4 787-1 303
22+3 484+5 072-1 588
23+3 484+5 365-1 881
24+3 484+5 666-2 182
25+3 484+5 974-2 490
Total+87 100+55 292+31 808
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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