Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleDalou (09)
Surface345m²
Coût Total317 600€
Loyer Annuel37 477€
Rentabilité11.80%
Cashflow/mois+1 145€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 345 m²
Prix au m² : 666,67 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 11
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 6 chambres, 1 parking: Garage

Grande bâtisse de caractère située à Dalou. Idéal pour un projet familial, cet ensemble immobilier unique se compose de deux habitations communicantes pouvant être facilement rendues indépendantes. La propriété dispose également d'un garage et d'un grand jardin Son accès rapide à la voie rapide (2x2) constitue un atout majeur.

Ville : Dalou
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09120
Coordonnées : 43.027810, 1.649115
Total : 317 600€
Prix d'acquisition : 230 000€
Travaux : 69 200€
Valeur du bien : 299 200€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 345m²
Loyer prédit : 9.05€/m²/mois
Fourchette : 6.76€ - 12.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 3123€/mois
Loyer annuel estimé : 37477€/an
Fourchette totale : 2332€ - 4182€/mois
Fourchette annuelle : 27987€ - 50184€/an
Rentabilité brute :11.80%
Fourchette de rentabilité :8.81% - 15.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 304,77 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :450 144 €
Prix d'achat :230 000 €
Décote à l'achat :-220 144€ (-48.9%)
Marge achat-revente :132 544€ (29.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :317 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 586,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :79,40€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 665,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :158 372,75€
Coût de l'assurance :23 820,00€
Taxe foncière : 3 747,70€/an
Soit par mois : 312,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 123,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 978,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 144,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 345 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, possibilité de gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 345 m²
Raison: Maison - Impact majeur sur DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 43 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 345 m²)
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, possibilité de gagner 1 classe
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 8 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres sans photo - nécessitent rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du sol
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 200 €(201 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:20 700€
    Isolation toiture/combles: 345 m² × 60€/m² = 20700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 600€
    Fenêtres double vitrage: 43 fenêtres × 200€/fenêtre = 8600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 600€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1200€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 600€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 800€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation lourde chambres: 90 m² × 80€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dalou (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 41 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 123 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 477 €/an
Calcul : 3 123 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 914 €/an
Base de calcul : Emprunt de 317 600 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 953 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 748 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 814 €
Revenus locatifs : +37 477 €
Charges déductibles : -84 814 €
Résultat foncier Année 1 : -47 337 €(Déficit de 47 337 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 937 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 614 €/an
Revenus locatifs : +37 477 €
Charges déductibles : -15 614 €
Résultat foncier Années 2+ : 21 863 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25937.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 477 €84 824 €10 924 €-47 347 €21 400 €25 947 €25 947 €
238 227 €15 337 €10 637 €22 889 €--3 058 €
338 991 €15 040 €10 340 €23 951 €---
439 771 €14 733 €10 032 €25 038 €---
540 566 €14 414 €9 714 €26 152 €---
641 378 €14 084 €9 384 €27 293 €---
742 205 €13 743 €9 043 €28 462 €---
843 049 €13 390 €8 689 €29 660 €---
943 910 €13 024 €8 323 €30 887 €---
1044 789 €12 645 €7 944 €32 144 €---
1145 684 €12 252 €7 552 €33 432 €---
1246 598 €11 846 €7 146 €34 752 €---
1347 530 €11 426 €6 725 €36 104 €---
1448 481 €10 990 €6 290 €37 490 €---
1549 450 €10 539 €5 839 €38 911 €---
1650 439 €10 073 €5 372 €40 366 €---
1751 448 €9 589 €4 889 €41 859 €---
1852 477 €9 089 €4 389 €43 388 €---
1953 526 €8 571 €3 871 €44 955 €---
2054 597 €8 035 €3 334 €46 562 €---
2155 689 €7 479 €2 779 €48 210 €---
2256 803 €6 904 €2 204 €49 898 €---
2357 939 €6 309 €1 609 €51 630 €---
2459 097 €5 693 €992 €53 405 €---
2560 279 €5 055 €354 €55 225 €---
TOTAL1 200 400 €345 085 €158 373 €855 315 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 855 315 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 477 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 870 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 870 €-6 420 €+14 290 €
2+7 870 €0 €+7 870 €
3+7 870 €+6 268 €+1 602 €
4+7 870 €+7 511 €+359 €
5+7 870 €+7 846 €+24 €
6+7 870 €+8 188 €-318 €
7+7 870 €+8 539 €-669 €
8+7 870 €+8 898 €-1 028 €
9+7 870 €+9 266 €-1 396 €
10+7 870 €+9 643 €-1 773 €
11+7 870 €+10 030 €-2 160 €
12+7 870 €+10 426 €-2 556 €
13+7 870 €+10 831 €-2 961 €
14+7 870 €+11 247 €-3 377 €
15+7 870 €+11 673 €-3 803 €
16+7 870 €+12 110 €-4 240 €
17+7 870 €+12 558 €-4 688 €
18+7 870 €+13 016 €-5 146 €
19+7 870 €+13 487 €-5 617 €
20+7 870 €+13 969 €-6 099 €
21+7 870 €+14 463 €-6 593 €
22+7 870 €+14 969 €-7 099 €
23+7 870 €+15 489 €-7 619 €
24+7 870 €+16 021 €-8 151 €
25+7 870 €+16 567 €-8 697 €
Total+196 750 €+256 595 €+-59 845 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →