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Maison à vendre

Bien expiré
VilleTeil (07)
Surface180m²
Coût Total328 300€
Loyer Annuel23 465€
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois+56€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 235 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 305,56 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Toilettes séparées, Cave, 4 chambres, Entrée séparée, 1 place de parking, Balcon, Jardin, Terrasse, Exposition ouest, Pas de balcon

Au TEIL proche de Montélimar, nous vous proposons cette Maison de Maitre composée; Une entrée, un salon double, une salle à manger,une cuisine, un wc avec accés sur une terrasse exposée OUEST, une loggia, une chambre avec accés jardin et terrasse exposée EST. Un bureau, une salle de bain et un wc. A l'étage deux chambres, un bureau et une salle de bains. En sous sol une cave. En extérieur: Un jardin de plus de 800m², sur lequel se trouve un garage et une annexe à rénover. Cette maison à déja subi quelques travaux; la toiture, l'electricité et toutes les peintures sont neuves. PRIX 235 000 € FAI Pour plus de renseignements me contacter MME FOTI Angela

Ville : Teil
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07400
Coordonnées : 44.543419, 4.664645
Total : 328 300€
Prix d'acquisition : 235 000€
Travaux : 74 500€
Valeur du bien : 309 500€
Frais de notaire : 18 800€
Coût estimé : 18 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 10.86€/m²/mois
Fourchette : 8.04€ - 14.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1955€/mois
Loyer annuel estimé : 23465€/an
Fourchette totale : 1447€ - 2643€/mois
Fourchette annuelle : 17362€ - 31714€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 9.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 372,18 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :426 992 €
Prix d'achat :235 000 €
Décote à l'achat :-191 992€ (-45.0%)
Marge achat-revente :98 692€ (23.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :328 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 608,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :95,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 704,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :154 263,15€
Coût de l'assurance :28 726,25€
Taxe foncière : 2 346,51€/an
Soit par mois : 195,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 955,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 899,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :55,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 294 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage usé et fixtures datées
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 500 €(414 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 800€
    Isolation toiture/combles: 180 m² × 60€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:17 600€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 800€ = 17600€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 20€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Teil (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 955 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 465 €/an
Calcul : 1 955 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 694 €/an
Base de calcul : Emprunt de 328 300 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 149 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 347 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 690 €
Revenus locatifs : +23 465 €
Charges déductibles : -88 690 €
Résultat foncier Année 1 : -65 225 €(Déficit de 65 225 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 825 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 190 €/an
Revenus locatifs : +23 465 €
Charges déductibles : -14 190 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 275 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43824.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 235 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 750 €(65% de 235 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 555 €/an
Calcul : 152 750 € × 3,636% = 5 555 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 465 €88 700 €10 705 €-65 235 €21 400 €43 835 €43 835 €
223 934 €13 912 €10 417 €10 022 €--33 813 €
324 413 €13 614 €10 119 €10 799 €--23 014 €
424 901 €13 307 €9 811 €11 595 €--11 419 €
525 399 €12 989 €9 493 €12 411 €---
625 907 €12 660 €9 165 €13 247 €---
726 426 €12 320 €8 825 €14 105 €---
826 954 €11 969 €8 474 €14 985 €---
927 493 €11 607 €8 111 €15 887 €---
1028 043 €11 232 €7 736 €16 811 €---
1128 604 €10 844 €7 349 €17 760 €---
1229 176 €10 444 €6 948 €18 732 €---
1329 759 €10 030 €6 534 €19 730 €---
1430 355 €9 602 €6 106 €20 753 €---
1530 962 €9 160 €5 664 €21 802 €---
1631 581 €8 703 €5 207 €22 878 €---
1732 213 €8 231 €4 735 €23 982 €---
1832 857 €7 743 €4 247 €25 114 €---
1933 514 €7 238 €3 743 €26 276 €---
2034 184 €6 717 €3 221 €27 467 €---
2134 868 €6 178 €2 682 €28 690 €---
2235 565 €5 621 €2 126 €29 944 €---
2336 277 €5 046 €1 550 €31 231 €---
2437 002 €4 451 €955 €32 551 €---
2537 742 €3 836 €341 €33 906 €---
TOTAL751 595 €316 152 €154 263 €435 443 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 435 443 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 465 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 928 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 928 €-6 420 €+11 348 €
2+4 928 €0 €+4 928 €
3+4 928 €0 €+4 928 €
4+4 928 €0 €+4 928 €
5+4 928 €+297 €+4 631 €
6+4 928 €+3 974 €+954 €
7+4 928 €+4 232 €+696 €
8+4 928 €+4 495 €+433 €
9+4 928 €+4 766 €+162 €
10+4 928 €+5 043 €-115 €
11+4 928 €+5 328 €-400 €
12+4 928 €+5 620 €-692 €
13+4 928 €+5 919 €-991 €
14+4 928 €+6 226 €-1 298 €
15+4 928 €+6 541 €-1 613 €
16+4 928 €+6 863 €-1 935 €
17+4 928 €+7 195 €-2 267 €
18+4 928 €+7 534 €-2 606 €
19+4 928 €+7 883 €-2 955 €
20+4 928 €+8 240 €-3 312 €
21+4 928 €+8 607 €-3 679 €
22+4 928 €+8 983 €-4 055 €
23+4 928 €+9 369 €-4 441 €
24+4 928 €+9 765 €-4 837 €
25+4 928 €+10 172 €-5 244 €
Total+123 200 €+130 633 €+-7 433 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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