Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

CENTRE DANGEAU

VilleDangeau (28)
Surface119m²
Coût Total128 370€
Loyer Annuel11 028€
Rentabilité8.59%
Cashflow/mois+161€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 250 €
Surface : 119 m²
Prix au m² : 926,47 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Jardin

Dans le centre de Dangeau. Maison en cours de rénovation comprenant au rez-de-chaussée une entrée sur cuisine aménagéee et salle à manger, un salon avec cheminée insert, une chambre avec salle d'eau et WC. A l'étage un palier, deux chambres, une salle de bains, un WC séparé et un grenier. A l'extérieur une terrasse couverte, des dépendances et une courette. Double vitrage, pompe à chaleur Air/Eau, ballon thermodynamique, tout à l'égout. COMMODITES A PIEDS

  • http://com-illiers.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Dangeau
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28160
Coordonnées : 48.209886, 1.286968
Total : 128 370€
Prix d'acquisition : 110 250€
Travaux : 9 300€
Valeur du bien : 119 550€
Frais de notaire : 8 820€
Coût estimé : 8 820€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 119m²
Loyer prédit : 7.72€/m²/mois
Fourchette : 6.19€ - 9.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 919€/mois
Loyer annuel estimé : 11028€/an
Fourchette totale : 737€ - 1147€/mois
Fourchette annuelle : 8839€ - 13760€/an
Rentabilité brute :8.59%
Fourchette de rentabilité :6.89% - 10.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 286,67 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :153 113 €
Prix d'achat :110 250 €
Décote à l'achat :-42 863€ (-28.0%)
Marge achat-revente :24 743€ (16.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 370€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :628,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :37,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 666,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 319,10€
Coût de l'assurance :11 232,37€
Taxe foncière : 1 102,82€/an
Soit par mois : 91,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 919,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 758,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :160,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Système de chauffage
Aucune action nécessaire, pompe à chaleur Air/Eau déjà installée.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Système de chauffage moderne en place.
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Ballon thermodynamique
Aucune action nécessaire, ballon thermodynamique déjà installé.
Quantité: 1 ballon
Raison: DPE D - Maison - Système de production d'eau chaude moderne en place.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des éléments sanitaires (lavabo, baignoire, WC) pour assurer leur bon état.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des éléments (cheminée, éclairage) pour assurer leur bon état.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune action nécessaire, cuisine moderne en bon état.
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 300 €(78 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, pompe à chaleur Air/Eau déjà installée.
  • Eau chaude:0€
    Aucune action nécessaire, ballon thermodynamique déjà installé.
  • Salle de bain:2 100€
    Peinture salle de bain: 20 m² × 40€/m² = 800€, Vérification éléments sanitaires: 300€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:1 800€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres:5 400€
    Peinture chambres: 3 chambres × 30 m² × 40€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 1800€
  • Cuisine:0€
    Aucune action nécessaire, cuisine moderne en bon état.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dangeau (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 919 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 028 €/an
Calcul : 919 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 182 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 370 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 449 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 103 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 034 €
Revenus locatifs : +11 028 €
Charges déductibles : -15 034 €
Résultat foncier Année 1 : -4 006 €(Déficit de 4 006 €)
Imputable sur revenu global : 4 006 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 734 €/an
Revenus locatifs : +11 028 €
Charges déductibles : -5 734 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 294 €/an
Prix d'achat du bien : 110 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 663 €(65% de 110 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 606 €/an
Calcul : 71 663 € × 3,636% = 2 606 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 028 €15 038 €4 186 €-4 010 €4 010 €--
211 249 €5 625 €4 073 €5 624 €---
311 474 €5 509 €3 957 €5 965 €---
411 703 €5 388 €3 836 €6 315 €---
511 937 €5 264 €3 712 €6 673 €---
612 176 €5 136 €3 583 €7 040 €---
712 420 €5 003 €3 451 €7 417 €---
812 668 €4 865 €3 313 €7 802 €---
912 921 €4 724 €3 172 €8 198 €---
1013 180 €4 577 €3 025 €8 603 €---
1113 443 €4 425 €2 873 €9 018 €---
1213 712 €4 269 €2 717 €9 443 €---
1313 986 €4 107 €2 555 €9 879 €---
1414 266 €3 940 €2 388 €10 326 €---
1514 551 €3 767 €2 215 €10 785 €---
1614 842 €3 588 €2 036 €11 254 €---
1715 139 €3 404 €1 851 €11 736 €---
1815 442 €3 213 €1 661 €12 229 €---
1915 751 €3 016 €1 463 €12 735 €---
2016 066 €2 812 €1 260 €13 254 €---
2116 387 €2 601 €1 049 €13 786 €---
2216 715 €2 383 €831 €14 332 €---
2317 049 €2 158 €606 €14 891 €---
2417 390 €1 926 €374 €15 465 €---
2517 738 €1 685 €133 €16 053 €---
TOTAL353 236 €108 422 €60 319 €244 814 €4 010 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 203 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 244 814 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 028 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 316 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 316 €-1 203 €+3 519 €
2+2 316 €+1 687 €+629 €
3+2 316 €+1 789 €+527 €
4+2 316 €+1 894 €+422 €
5+2 316 €+2 002 €+314 €
6+2 316 €+2 112 €+204 €
7+2 316 €+2 225 €+91 €
8+2 316 €+2 341 €-25 €
9+2 316 €+2 459 €-143 €
10+2 316 €+2 581 €-265 €
11+2 316 €+2 705 €-389 €
12+2 316 €+2 833 €-517 €
13+2 316 €+2 964 €-648 €
14+2 316 €+3 098 €-782 €
15+2 316 €+3 235 €-919 €
16+2 316 €+3 376 €-1 060 €
17+2 316 €+3 521 €-1 205 €
18+2 316 €+3 669 €-1 353 €
19+2 316 €+3 821 €-1 505 €
20+2 316 €+3 976 €-1 660 €
21+2 316 €+4 136 €-1 820 €
22+2 316 €+4 300 €-1 984 €
23+2 316 €+4 467 €-2 151 €
24+2 316 €+4 639 €-2 323 €
25+2 316 €+4 816 €-2 500 €
Total+57 900 €+73 444 €+-15 544 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →