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Maison 9 pièces 243 m²

VilleRohan (56)
Surface243m²
Coût Total285 711€
Loyer Annuel24 975€
Rentabilité8.74%
Cashflow/mois+394€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 228 084 €
Surface : 243 m²
Prix au m² : 938,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 9 pièces 243 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SELARL KORTEBY RICOIS Notaires associés vous proposent : Maison / villa à vendre - ROHAN (56580)

Maison familiale de 243m² à proximité du canal de Nantes à Brest et à 2.7km des commodités et services comprenant : = rez de chaussée : une entrée donnant sur le salon de 25 m², une salle à manger de 25m² avec cheminée, une cuisine aménagée de 18 m², un bureau, deux chambres, une remise, rangements, deux WC, une salle d'eau, une buanderie donnant sur la terrasse. =À l'étage : le palier avec 4 chambres avec salle d'eau et WC privatifs. = Un grenier non aménagé

Un hangar avec grenier

Chauffage pompe à chaleur (2025) Menuiseries en double vitrage Raccordement au tout-à-l'égout

Le tout sur un terrain d'une superficie de 1383m².

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude SELARL KORTEBY RICOIS Notaires associés - Notaires à Rohan - N° SIRET : 85180242100012

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Surface : 243 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/01/2026

Ville : Rohan
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56580
Coordonnées : 48.076836, -2.779056
Total : 285 711€
Prix d'acquisition : 228 084€
Travaux : 39 380€
Valeur du bien : 267 464€
Frais de notaire : 18 247€
Coût estimé : 18 247€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 243m²
Loyer prédit : 8.56€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 11.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 2081€/mois
Loyer annuel estimé : 24975€/an
Fourchette totale : 1603€ - 2701€/mois
Fourchette annuelle : 19241€ - 32417€/an
Rentabilité brute :8.74%
Fourchette de rentabilité :6.73% - 11.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 455,45 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :353 674 €
Prix d'achat :228 084 €
Décote à l'achat :-125 590€ (-35.5%)
Marge achat-revente :67 963€ (19.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :285 711€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 395,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :83,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 478,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 889,95€
Coût de l'assurance :24 999,71€
Taxe foncière : 2 497,51€/an
Soit par mois : 208,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 081,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 686,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :394,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 243 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, bien que DPE B ne nécessite pas de travaux obligatoires
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et entretien de la pompe à chaleur installée en 2025
Quantité: 1 système
Raison: Maison - S'assurer que le système de chauffage est en bon état de fonctionnement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification de la plomberie et électricité de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et vérification de l'électricité dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification de la mise à la terre et du tableau électrique
Quantité: 1 tableau
Raison: Maison - S'assurer que l'électricité est conforme aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 380 €(162 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:19 440€
    Isolation des combles: 243 m² × 80€/m² = 19440€, Main d'œuvre: 60€
  • Système de chauffage:240€
    Entretien pompe à chaleur: 1 système × 240€ = 240€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (peinture, plomberie, électricité inclus)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ (peinture, plomberie, électricité inclus)
  • Chambres:1 800€
    Peinture et vérification électricité 2 chambres: 2 chambres × 900€ = 1800€
  • Salon:1 750€
    Peinture salon: 25 m² × 70€/m² = 1750€
  • Électricité:150€
    Vérification tableau électrique: 1 tableau × 150€ = 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→A(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 680€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Système de chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 081 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 975 €/an
Calcul : 2 081 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 222 €/an
Base de calcul : Emprunt de 285 711 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 000 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 498 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 099 €
Revenus locatifs : +24 975 €
Charges déductibles : -52 099 €
Résultat foncier Année 1 : -27 124 €(Déficit de 27 124 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 724 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 719 €/an
Revenus locatifs : +24 975 €
Charges déductibles : -12 719 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 256 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5724.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 228 084 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 255 €(65% de 228 084 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 391 €/an
Calcul : 148 255 € × 3,636% = 5 391 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 975 €52 108 €9 231 €-27 133 €21 400 €5 733 €5 733 €
225 475 €12 479 €8 981 €12 996 €---
325 984 €12 221 €8 724 €13 763 €---
426 504 €11 955 €8 458 €14 549 €---
527 034 €11 680 €8 182 €15 354 €---
627 575 €11 396 €7 898 €16 179 €---
728 126 €11 102 €7 605 €17 024 €---
828 689 €10 799 €7 301 €17 890 €---
929 262 €10 485 €6 988 €18 777 €---
1029 848 €10 161 €6 664 €19 686 €---
1130 445 €9 827 €6 329 €20 618 €---
1231 053 €9 481 €5 984 €21 572 €---
1331 674 €9 124 €5 626 €22 551 €---
1432 308 €8 755 €5 257 €23 553 €---
1532 954 €8 374 €4 876 €24 581 €---
1633 613 €7 980 €4 482 €25 634 €---
1734 285 €7 573 €4 075 €26 713 €---
1834 971 €7 152 €3 655 €27 819 €---
1935 671 €6 718 €3 220 €28 953 €---
2036 384 €6 269 €2 771 €30 115 €---
2137 112 €5 805 €2 307 €31 307 €---
2237 854 €5 326 €1 828 €32 528 €---
2338 611 €4 830 €1 333 €33 781 €---
2439 383 €4 319 €821 €35 064 €---
2540 171 €3 790 €293 €36 381 €---
TOTAL799 960 €259 707 €132 890 €540 253 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 540 253 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 975 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 245 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 245 €-6 420 €+11 665 €
2+5 245 €+2 179 €+3 066 €
3+5 245 €+4 129 €+1 116 €
4+5 245 €+4 365 €+880 €
5+5 245 €+4 606 €+639 €
6+5 245 €+4 854 €+391 €
7+5 245 €+5 107 €+138 €
8+5 245 €+5 367 €-122 €
9+5 245 €+5 633 €-388 €
10+5 245 €+5 906 €-661 €
11+5 245 €+6 185 €-940 €
12+5 245 €+6 472 €-1 227 €
13+5 245 €+6 765 €-1 520 €
14+5 245 €+7 066 €-1 821 €
15+5 245 €+7 374 €-2 129 €
16+5 245 €+7 690 €-2 445 €
17+5 245 €+8 014 €-2 769 €
18+5 245 €+8 346 €-3 101 €
19+5 245 €+8 686 €-3 441 €
20+5 245 €+9 035 €-3 790 €
21+5 245 €+9 392 €-4 147 €
22+5 245 €+9 759 €-4 514 €
23+5 245 €+10 134 €-4 889 €
24+5 245 €+10 519 €-5 274 €
25+5 245 €+10 914 €-5 669 €
Total+131 125 €+162 076 €+-30 951 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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