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Appartement à vendre

VilleBlois (41)
Surface78.3m²
Coût Total138 340€
Loyer Annuel9 078€
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 78.3 m²
Prix au m² : 842,91 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, calme, Belle vue, Non meublé

Blois quartier Sarrazines dans secteur calme appartement confortable type 4 lumineux et en bon état offrant : séjour double de 27 m² avec une belle vue dégagée, cuisine semi-équipée, 2 chambres, salle de bains, WC. Nombreux rangements. Cave. Stationnement privatif. Très bonne rentabilité pour investissement locatif ! Référence agence : 5057

Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.594621, 1.315741
Total : 138 340€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 67 060€
Valeur du bien : 133 060€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78.3m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 756€/mois
Loyer annuel estimé : 9078€/an
Fourchette totale : 608€ - 942€/mois
Fourchette annuelle : 7291€ - 11302€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 043,48 €/m²
Basé sur :83 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :81 704 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :-15 704€ (-19.2%)
Marge achat-revente :-56 636€ (-69.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :694,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :40,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 735,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 097,14€
Coût de l'assurance :12 104,75€
Taxe foncière : 907,76€/an
Soit par mois : 75,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 756,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 810,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-54,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 154 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 78.3 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 78.3 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant une mise à jour
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (état 2/5)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite une rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 2 chambres (parquet ou stratifié)
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - revêtement usé nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 060 €(856 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:21 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (moyenne) × 0.75 (coefficient régional) = 9000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:7 300€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 850€ (moyenne) = 6800€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€ (moyenne) + 500€ (main d'œuvre) = 3500€
  • Cuisine - Rénovation:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (12 m²) = 8000€ (moyenne) + 1000€ (main d'œuvre) = 9000€
  • Salle de bain - Rénovation:11 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 5000€ (moyenne) + 1000€ (main d'œuvre) = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² (moyenne) = 1440€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² (moyenne) = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² (moyenne) = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blois (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 35 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 756 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 078 €/an
Calcul : 756 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 822 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 340 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 484 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 908 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 274 €
Revenus locatifs : +9 078 €
Charges déductibles : -73 274 €
Résultat foncier Année 1 : -64 197 €(Déficit de 64 197 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 797 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 214 €/an
Revenus locatifs : +9 078 €
Charges déductibles : -6 214 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 863 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42796.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 078 €73 279 €4 827 €-64 201 €21 400 €42 801 €42 801 €
29 259 €6 093 €4 701 €3 166 €--39 635 €
39 444 €5 963 €4 571 €3 482 €--36 153 €
49 633 €5 827 €4 435 €3 806 €--32 347 €
59 826 €5 687 €4 295 €4 139 €--28 209 €
610 022 €5 542 €4 150 €4 480 €--23 729 €
710 223 €5 392 €4 000 €4 831 €--18 898 €
810 427 €5 237 €3 845 €5 191 €--13 707 €
910 636 €5 075 €3 683 €5 561 €--8 147 €
1010 849 €4 908 €3 516 €5 940 €--2 207 €
1111 066 €4 735 €3 343 €6 330 €---
1211 287 €4 556 €3 164 €6 731 €---
1311 513 €4 371 €2 979 €7 142 €---
1411 743 €4 178 €2 786 €7 564 €---
1511 978 €3 979 €2 587 €7 998 €---
1612 217 €3 773 €2 381 €8 444 €---
1712 462 €3 559 €2 167 €8 902 €---
1812 711 €3 338 €1 946 €9 373 €---
1912 965 €3 109 €1 717 €9 857 €---
2013 224 €2 871 €1 479 €10 353 €---
2113 489 €2 625 €1 233 €10 864 €---
2213 759 €2 370 €978 €11 389 €---
2314 034 €2 106 €714 €11 928 €---
2414 314 €1 833 €441 €12 482 €---
2514 601 €1 549 €157 €13 052 €---
TOTAL290 758 €171 956 €70 097 €118 802 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 802 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 078 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 906 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 906 €-6 420 €+8 326 €
2+1 906 €0 €+1 906 €
3+1 906 €0 €+1 906 €
4+1 906 €0 €+1 906 €
5+1 906 €0 €+1 906 €
6+1 906 €0 €+1 906 €
7+1 906 €0 €+1 906 €
8+1 906 €0 €+1 906 €
9+1 906 €0 €+1 906 €
10+1 906 €0 €+1 906 €
11+1 906 €+1 237 €+669 €
12+1 906 €+2 019 €-113 €
13+1 906 €+2 143 €-237 €
14+1 906 €+2 269 €-363 €
15+1 906 €+2 400 €-494 €
16+1 906 €+2 533 €-627 €
17+1 906 €+2 671 €-765 €
18+1 906 €+2 812 €-906 €
19+1 906 €+2 957 €-1 051 €
20+1 906 €+3 106 €-1 200 €
21+1 906 €+3 259 €-1 353 €
22+1 906 €+3 417 €-1 511 €
23+1 906 €+3 578 €-1 672 €
24+1 906 €+3 745 €-1 839 €
25+1 906 €+3 915 €-2 009 €
Total+47 650 €+35 641 €+12 009 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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