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Appartement à vendre 5 pièces Echirolles (38)

VilleÉchirolles (38)
Surface93m²
Coût Total131 220€
Loyer Annuel12 336€
Rentabilité9.40%
Cashflow/mois-84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 849,46 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 93 m², 5 pièces, 4 chambres, 1 balcon, Orientation sud, Salon, Cave, 1 salle de douche, 3 étages, Étage 1 sur 3

Echirolles, rue allée d'Anjou, au 1er étage d'une résidence calme et bien entretenue, découvrez ce spacieux appartement de 93 m2 traversant sans vis à vis.

Il se compose d'un salon/ séjour de 19,50 m2 avec accès sur un agréable balcon, d'une cuisine indépendante, de quatre chambres confortables, d'une salle d'eau et d'un Wc indépendant.

A proximité immédiate des commerces, écoles, transports en commun et de toutes les commodités, cet appartement est idéal pour une famille ou pour un investissement locatif. Une cave est rattachée au lot. Le chauffage, l'eau froide et l'eau chaude sont inclus dans les charges.

Nombre de lots de la copropriété : 408, Montant moyen annuel de la quote-part de charges (budget prévisionnel)(Eau chaude, Eau froide, Chauffage, ménage, assurance) : 3744€ soit 312€ par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Georisques. Gouv. Fr.

Réseau Immobilier

Ville : Échirolles
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38130
Coordonnées : 45.157186, 5.719522
Total : 131 220€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 45 900€
Valeur du bien : 124 900€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 11.05€/m²/mois
Fourchette : 8.67€ - 14.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1028€/mois
Loyer annuel estimé : 12336€/an
Fourchette totale : 807€ - 1310€/mois
Fourchette annuelle : 9681€ - 15719€/an
Rentabilité brute :9.40%
Fourchette de rentabilité :7.38% - 11.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 540,21 €/m²
Basé sur :241 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :143 240 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-64 240€ (-44.8%)
Marge achat-revente :12 020€ (8.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :659,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :38,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 697,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 489,42€
Coût de l'assurance :11 481,75€
Taxe foncière : 1 233,60€/an
Soit par mois : 102,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 312,00€/mois
Soit par an : 3 744,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 028,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 112,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-84,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3.7/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 900 €(494 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Remplacement système de chauffage: 1 système: 11500€
  • Menuiseries:8 100€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€/fenêtre = 8100€
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Pose revêtement sol (parquet): 40 m² × 75€/m² = 3000€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Échirolles (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 028 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 336 €/an
Calcul : 1 028 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 574 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 220 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 459 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 234 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 744 €/an
Calcul : 312 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 911 €
Revenus locatifs : +12 336 €
Charges déductibles : -55 911 €
Résultat foncier Année 1 : -43 575 €(Déficit de 43 575 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 175 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 011 €/an
Revenus locatifs : +12 336 €
Charges déductibles : -10 011 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 325 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22175.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 336 €55 915 €4 579 €-43 579 €21 400 €22 179 €22 179 €
212 583 €9 896 €4 459 €2 687 €--19 493 €
312 834 €9 772 €4 335 €3 062 €--16 431 €
413 091 €9 644 €4 207 €3 447 €--12 983 €
513 353 €9 511 €4 074 €3 842 €--9 142 €
613 620 €9 374 €3 937 €4 246 €--4 896 €
713 892 €9 231 €3 794 €4 661 €--234 €
814 170 €9 084 €3 647 €5 087 €---
914 454 €8 931 €3 494 €5 523 €---
1014 743 €8 772 €3 335 €5 970 €---
1115 037 €8 608 €3 171 €6 429 €---
1215 338 €8 438 €3 001 €6 900 €---
1315 645 €8 262 €2 825 €7 383 €---
1415 958 €8 080 €2 643 €7 878 €---
1516 277 €7 891 €2 454 €8 386 €---
1616 603 €7 695 €2 258 €8 907 €---
1716 935 €7 493 €2 056 €9 442 €---
1817 273 €7 283 €1 846 €9 991 €---
1917 619 €7 065 €1 628 €10 554 €---
2017 971 €6 840 €1 403 €11 131 €---
2118 331 €6 606 €1 170 €11 724 €---
2218 697 €6 365 €928 €12 333 €---
2319 071 €6 114 €677 €12 957 €---
2419 453 €5 855 €418 €13 598 €---
2519 842 €5 586 €149 €14 256 €---
TOTAL395 125 €248 311 €66 489 €146 814 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 814 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 336 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 591 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 591 €-6 420 €+9 011 €
2+2 591 €0 €+2 591 €
3+2 591 €0 €+2 591 €
4+2 591 €0 €+2 591 €
5+2 591 €0 €+2 591 €
6+2 591 €0 €+2 591 €
7+2 591 €0 €+2 591 €
8+2 591 €+1 456 €+1 135 €
9+2 591 €+1 657 €+934 €
10+2 591 €+1 791 €+800 €
11+2 591 €+1 929 €+662 €
12+2 591 €+2 070 €+521 €
13+2 591 €+2 215 €+376 €
14+2 591 €+2 363 €+228 €
15+2 591 €+2 516 €+75 €
16+2 591 €+2 672 €-81 €
17+2 591 €+2 833 €-242 €
18+2 591 €+2 997 €-406 €
19+2 591 €+3 166 €-575 €
20+2 591 €+3 339 €-748 €
21+2 591 €+3 517 €-926 €
22+2 591 €+3 700 €-1 109 €
23+2 591 €+3 887 €-1 296 €
24+2 591 €+4 079 €-1 488 €
25+2 591 €+4 277 €-1 686 €
Total+64 775 €+44 044 €+20 731 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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