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Vente maison 6 pièces 60 m² Saint-Georges-d'Aurac (43230) - Superimmo

Bien expiré
VilleSaint-Georges-d'Aurac (43)
Surface60m²
Coût Total108 060€
Loyer Annuel5 039€
Rentabilité4.66%
Cashflow/mois-188€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 500 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 658,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE Corps de ferme à fort potentiel avec deux granges Idéal projet de rénovation Amoureux de la pierre et des projets de caractère, découvrez ce corps de ferme à restaurer entièrement, offrant un potentiel exceptionnel pour créer une propriété unique à votre image. Implanté sur un terrain agréable (superficie à préciser), cet ensemble immobilier se compose de : Une habitation principale à rénover intégralement Grandes dépendances indépendantes, offrant de nombreuses possibilités d’aménagement (habitation supplémentaire, gîtes, atelier, stockage, espace événementiel…) Une cour L’ensemble nécessite une rénovation complète (toiture, électricité, plomberie, isolation, aménagement intérieur), laissant libre cours à tous vos projets : résidence principale de charme, maison secondaire, projet familial…

Ville : Saint-Georges-d'Aurac
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43230
Total : 108 060€
Prix d'acquisition : 39 500€
Travaux : 65 400€
Valeur du bien : 104 900€
Frais de notaire : 3 160€
Coût estimé : 3 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 7.00€/m²/mois
Fourchette : 5.07€ - 9.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 420€/mois
Loyer annuel estimé : 5039€/an
Fourchette totale : 304€ - 580€/mois
Fourchette annuelle : 3649€ - 6958€/an
Rentabilité brute :4.66%
Fourchette de rentabilité :3.38% - 6.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :534,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :31,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 565,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 153,29€
Coût de l'assurance :9 455,25€
Taxe foncière : 503,86€/an
Soit par mois : 41,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 419,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 607,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-187,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres vétustes
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture murs et plafonds pour le salon
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour l'ensemble de la maison
Raison: Électricité à mettre aux normes pour sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie (eau chaude/froide, évacuations)
Quantité: plomberie complète pour l'ensemble de la maison
Raison: Plomberie à mettre aux normes pour sécurité
ToitureOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation
Réparation de la toiture si nécessaire
Quantité: 60 m²
Raison: Toiture à vérifier et réparer pour éviter les infiltrations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 400 €(1 090 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:3 500€
    Isolation combles: 60 m² × 50€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 800€
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:4 500€
    Revêtement sol et peinture: 27 m² × 100€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salon:1 800€
    Revêtement sol et peinture: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie:5 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Toiture:10 000€
    Réparation toiture: 60 m² × 150€/m² = 9000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 420 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 039 €/an
Calcul : 420 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 606 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 060 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 378 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 504 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 888 €
Revenus locatifs : +5 039 €
Charges déductibles : -69 888 €
Résultat foncier Année 1 : -64 849 €(Déficit de 64 849 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 449 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 488 €/an
Revenus locatifs : +5 039 €
Charges déductibles : -4 488 €
Résultat foncier Années 2+ : 551 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43449.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 675 €(65% de 39 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 934 €/an
Calcul : 25 675 € × 3,636% = 934 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 039 €69 891 €3 609 €-64 853 €21 400 €43 453 €43 453 €
25 139 €4 395 €3 513 €744 €--42 709 €
35 242 €4 296 €3 414 €946 €--41 762 €
45 347 €4 193 €3 311 €1 154 €--40 608 €
55 454 €4 087 €3 205 €1 367 €--39 241 €
65 563 €3 977 €3 095 €1 586 €--37 655 €
75 674 €3 863 €2 981 €1 811 €--35 844 €
85 788 €3 745 €2 863 €2 042 €--33 801 €
95 904 €3 624 €2 742 €2 280 €--31 521 €
106 022 €3 498 €2 616 €2 524 €--28 998 €
116 142 €3 368 €2 486 €2 774 €--26 223 €
126 265 €3 233 €2 351 €3 032 €---
136 390 €3 094 €2 212 €3 297 €---
146 518 €2 950 €2 067 €3 568 €---
156 648 €2 801 €1 918 €3 848 €---
166 781 €2 646 €1 764 €4 135 €---
176 917 €2 487 €1 605 €4 430 €---
187 055 €2 322 €1 440 €4 733 €---
197 196 €2 151 €1 269 €5 045 €---
207 340 €1 975 €1 093 €5 365 €---
217 487 €1 793 €911 €5 695 €---
227 637 €1 604 €722 €6 033 €---
237 790 €1 409 €527 €6 381 €---
247 945 €1 207 €325 €6 739 €---
258 104 €998 €116 €7 106 €---
TOTAL161 389 €139 605 €52 153 €21 784 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 21 784 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 039 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 058 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 058 €-6 420 €+7 478 €
2+1 058 €0 €+1 058 €
3+1 058 €0 €+1 058 €
4+1 058 €0 €+1 058 €
5+1 058 €0 €+1 058 €
6+1 058 €0 €+1 058 €
7+1 058 €0 €+1 058 €
8+1 058 €0 €+1 058 €
9+1 058 €0 €+1 058 €
10+1 058 €0 €+1 058 €
11+1 058 €0 €+1 058 €
12+1 058 €+910 €+148 €
13+1 058 €+989 €+69 €
14+1 058 €+1 071 €-13 €
15+1 058 €+1 154 €-96 €
16+1 058 €+1 240 €-182 €
17+1 058 €+1 329 €-271 €
18+1 058 €+1 420 €-362 €
19+1 058 €+1 513 €-455 €
20+1 058 €+1 610 €-552 €
21+1 058 €+1 708 €-650 €
22+1 058 €+1 810 €-752 €
23+1 058 €+1 914 €-856 €
24+1 058 €+2 022 €-964 €
25+1 058 €+2 132 €-1 074 €
Total+26 450 €+14 402 €+12 048 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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