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Maison - 6 pièce(s) - 186 m²

Bien expiré
VilleTarbes (65)
Surface186m²
Coût Total196 380€
Loyer Annuel21 280€
Rentabilité10.84%
Cashflow/mois+581€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 171 500 €
Surface : 186 m²
Prix au m² : 922,04 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison sur 2 niveaux des années 50 proche centre ville Tarbes (5 minutes à pied) comprenant deux entrées indépendantes avec jardinet de 300m2. 5 chambres, grand garage de 32m2. Rafraichissement à prévoir et remises aux normes énergétiques. Fort potentiel d'exploitation.

Détails : Nombre de chambre(s) : 4 Nombre de pièces : 6 Nombre de niveaux : 2 Nb de salle de bains : 1 Nb de salle d'eau : 1 Cuisine : Amenagee -Equipee Mode de chauffage : RADIATEUR Type de chauffage : GAZ Format de chauffage : INDIVIDUEL Balcon : 1 Terrasse : 1 Nombre de wc : 2 Nombre de parking : 1

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.226938, 0.080842
Total : 196 380€
Prix d'acquisition : 171 500€
Travaux : 11 160€
Valeur du bien : 182 660€
Frais de notaire : 13 720€
Coût estimé : 13 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 186m²
Loyer prédit : 9.53€/m²/mois
Fourchette : 7.41€ - 12.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1773€/mois
Loyer annuel estimé : 21280€/an
Fourchette totale : 1378€ - 2283€/mois
Fourchette annuelle : 16533€ - 27391€/an
Rentabilité brute :10.84%
Fourchette de rentabilité :8.42% - 13.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :958,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :57,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 015,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 028,79€
Coût de l'assurance :17 183,25€
Taxe foncière : 2 128,01€/an
Soit par mois : 177,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 773,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 192,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :580,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 330 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 186 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 186 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 186 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 1 couloir (5 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 160 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 160€
    Isolation toiture/combles: 186 m² × 60€/m² = 11160€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 9 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 11 160€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 773 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 280 €/an
Calcul : 1 773 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 319 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 380 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 687 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 128 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 294 €
Revenus locatifs : +21 280 €
Charges déductibles : -20 294 €
Résultat foncier Année 1 : 986 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 134 €/an
Revenus locatifs : +21 280 €
Charges déductibles : -9 134 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 146 €/an
Prix d'achat du bien : 171 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 475 €(65% de 171 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 054 €/an
Calcul : 111 475 € × 3,636% = 4 054 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 280 €20 301 €6 325 €980 €---
221 706 €8 969 €6 154 €12 736 €---
322 140 €8 793 €5 977 €13 347 €---
422 583 €8 610 €5 795 €13 973 €---
523 034 €8 421 €5 606 €14 613 €---
623 495 €8 226 €5 411 €15 269 €---
723 965 €8 025 €5 210 €15 940 €---
824 444 €7 817 €5 002 €16 627 €---
924 933 €7 602 €4 787 €17 331 €---
1025 432 €7 380 €4 565 €18 052 €---
1125 940 €7 151 €4 335 €18 790 €---
1226 459 €6 914 €4 098 €19 545 €---
1326 988 €6 669 €3 854 €20 319 €---
1427 528 €6 416 €3 601 €21 112 €---
1528 079 €6 155 €3 339 €21 924 €---
1628 640 €5 885 €3 069 €22 756 €---
1729 213 €5 606 €2 791 €23 607 €---
1829 797 €5 318 €2 502 €24 480 €---
1930 393 €5 020 €2 205 €25 373 €---
2031 001 €4 713 €1 897 €26 288 €---
2131 621 €4 395 €1 580 €27 226 €---
2232 254 €4 067 €1 252 €28 187 €---
2332 899 €3 728 €913 €29 171 €---
2433 557 €3 378 €562 €30 179 €---
2534 228 €3 016 €200 €31 212 €---
TOTAL681 608 €172 572 €91 029 €509 036 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 509 036 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 280 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 469 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 469 €+294 €+4 175 €
2+4 469 €+3 821 €+648 €
3+4 469 €+4 004 €+465 €
4+4 469 €+4 192 €+277 €
5+4 469 €+4 384 €+85 €
6+4 469 €+4 581 €-112 €
7+4 469 €+4 782 €-313 €
8+4 469 €+4 988 €-519 €
9+4 469 €+5 199 €-730 €
10+4 469 €+5 416 €-947 €
11+4 469 €+5 637 €-1 168 €
12+4 469 €+5 864 €-1 395 €
13+4 469 €+6 096 €-1 627 €
14+4 469 €+6 334 €-1 865 €
15+4 469 €+6 577 €-2 108 €
16+4 469 €+6 827 €-2 358 €
17+4 469 €+7 082 €-2 613 €
18+4 469 €+7 344 €-2 875 €
19+4 469 €+7 612 €-3 143 €
20+4 469 €+7 887 €-3 418 €
21+4 469 €+8 168 €-3 699 €
22+4 469 €+8 456 €-3 987 €
23+4 469 €+8 751 €-4 282 €
24+4 469 €+9 054 €-4 585 €
25+4 469 €+9 364 €-4 895 €
Total+111 725 €+152 711 €+-40 986 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 232 jours
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