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Maison 3 pièces 73 m²

VilleSainte-Gemme (36)
Surface73m²
Coût Total50 800€
Loyer Annuel6 889€
Rentabilité13.56%
Cashflow/mois+254€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 35 000 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 479,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de 3 pièces principales

Charmante maison à rénover entièrement. Elle dispose d'un salon-séjour, d'une cuisine, de deux chambres et d'une salle d'eau. Le tout sur un beau terrain arboré avec plusieurs dépendances offrant de belles possibilités d'aménagement. Honoraires à charge acquéreur : 16.67% Référence annonce : 179-2995 Non soumis au DPE Prix hors honoraires : 30 000 €

Ville : Sainte-Gemme
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36500
Coordonnées : 46.852580, 1.317855
Total : 50 800€
Prix d'acquisition : 35 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 48 000€
Frais de notaire : 2 800€
Coût estimé : 2 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 5.97€ - 10.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 574€/mois
Loyer annuel estimé : 6889€/an
Fourchette totale : 436€ - 756€/mois
Fourchette annuelle : 5229€ - 9077€/an
Rentabilité brute :13.56%
Fourchette de rentabilité :10.29% - 17.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :867,47 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :63 325 €
Prix d'achat :35 000 €
Décote à l'achat :-28 325€ (-44.7%)
Marge achat-revente :12 525€ (19.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :50 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :248,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :14,39€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 262,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :23 628,10€
Coût de l'assurance :4 318,00€
Taxe foncière : 688,93€/an
Soit par mois : 57,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 574,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 319,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :254,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 73 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris les murs et le revêtement de sol
Quantité: salon complet (15 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des deux chambres, y compris le revêtement de sol et la peinture
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(178 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 574 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 889 €/an
Calcul : 574 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 640 €/an
Base de calcul : Emprunt de 50 800 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 173 €/an
Calcul : 14 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 689 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 501 €
Revenus locatifs : +6 889 €
Charges déductibles : -15 501 €
Résultat foncier Année 1 : -8 612 €(Déficit de 8 612 €)
Imputable sur revenu global : 8 612 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 501 €/an
Revenus locatifs : +6 889 €
Charges déductibles : -2 501 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 388 €/an
Prix d'achat du bien : 35 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750 €(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 889 €15 503 €1 641 €-8 614 €8 614 €--
27 027 €2 459 €1 597 €4 569 €---
37 168 €2 413 €1 551 €4 755 €---
47 311 €2 365 €1 504 €4 946 €---
57 457 €2 317 €1 455 €5 141 €---
67 606 €2 266 €1 404 €5 340 €---
77 758 €2 214 €1 352 €5 545 €---
87 914 €2 160 €1 298 €5 754 €---
98 072 €2 104 €1 242 €5 968 €---
108 233 €2 047 €1 185 €6 187 €---
118 398 €1 987 €1 125 €6 411 €---
128 566 €1 926 €1 064 €6 640 €---
138 737 €1 862 €1 000 €6 875 €---
148 912 €1 796 €935 €7 116 €---
159 090 €1 729 €867 €7 362 €---
169 272 €1 659 €797 €7 613 €---
179 458 €1 586 €725 €7 871 €---
189 647 €1 511 €650 €8 135 €---
199 840 €1 434 €573 €8 405 €---
2010 036 €1 354 €493 €8 682 €---
2110 237 €1 272 €410 €8 965 €---
2210 442 €1 187 €325 €9 255 €---
2310 651 €1 099 €237 €9 552 €---
2410 864 €1 008 €146 €9 856 €---
2511 081 €914 €52 €10 167 €---
TOTAL220 666 €58 169 €23 628 €162 497 €8 614 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 584 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 497 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 889 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 447 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 447 €-2 584 €+4 031 €
2+1 447 €+1 371 €+76 €
3+1 447 €+1 426 €+21 €
4+1 447 €+1 484 €-37 €
5+1 447 €+1 542 €-95 €
6+1 447 €+1 602 €-155 €
7+1 447 €+1 663 €-216 €
8+1 447 €+1 726 €-279 €
9+1 447 €+1 790 €-343 €
10+1 447 €+1 856 €-409 €
11+1 447 €+1 923 €-476 €
12+1 447 €+1 992 €-545 €
13+1 447 €+2 063 €-616 €
14+1 447 €+2 135 €-688 €
15+1 447 €+2 208 €-761 €
16+1 447 €+2 284 €-837 €
17+1 447 €+2 361 €-914 €
18+1 447 €+2 441 €-994 €
19+1 447 €+2 522 €-1 075 €
20+1 447 €+2 605 €-1 158 €
21+1 447 €+2 690 €-1 243 €
22+1 447 €+2 777 €-1 330 €
23+1 447 €+2 866 €-1 419 €
24+1 447 €+2 957 €-1 510 €
25+1 447 €+3 050 €-1 603 €
Total+36 175 €+48 749 €+-12 574 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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