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Appartement à vendre

Bien expiré
VillePérigueux (24)
Surface85.1m²
Coût Total148 776€
Loyer Annuel9 548€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-129€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 200 €
Surface : 85.1 m²
Prix au m² : 1 142,19 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, Jardin, Non meublé

Secteur Ecole St Jean, proche du Parc des Arènes et de la Voie Verte, appartement de 85 m² situé au premier étage d'une petite copropriété gérée par un syndic bénévole. Une entrée qui dessert un séjour, une grande cuisine meublée, trois chambres, une salle de bain et un WC. Vous aurez la jouissance d'une cave et d'une partie du jardin (39 m²). Proche quartier Vésone et cœur de ville. Frais annuels de copropriété : 306.33 euros / Taxe foncière : 1522 euros Référence agence : 10475

Ville : Périgueux
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24000
Coordonnées : 45.188006, 0.703974
Total : 148 776€
Prix d'acquisition : 97 200€
Travaux : 43 800€
Valeur du bien : 141 000€
Frais de notaire : 7 776€
Coût estimé : 7 776€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85.1m²
Loyer prédit : 9.35€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 796€/mois
Loyer annuel estimé : 9548€/an
Fourchette totale : 630€ - 1005€/mois
Fourchette annuelle : 7557€ - 12063€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 8.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 708,33 €/m²
Basé sur :161 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 379 €
Prix d'achat :97 200 €
Décote à l'achat :-48 179€ (-33.1%)
Marge achat-revente :-3 397€ (-2.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 776€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :728,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :43,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 772,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 907,57€
Coût de l'assurance :13 017,90€
Taxe foncière : 1 522,00€/an
Soit par mois : 126,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 25,53€/mois
Soit par an : 306,36€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 795,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 924,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-129,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 156 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 85.1 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un ancien cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - rénovation nécessaire pour mise aux normes.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour des installations de cuisine, y compris les placards, le plan de travail, et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations datées nécessitant une mise à jour.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 800 €(515 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 850€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1350€
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 900€ = 8100€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 250€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 750€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Périgueux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 796 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 548 €/an
Calcul : 796 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 846 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 776 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 521 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 522 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 306 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 995 €
Revenus locatifs : +9 548 €
Charges déductibles : -50 995 €
Résultat foncier Année 1 : -41 448 €(Déficit de 41 448 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 048 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 195 €/an
Revenus locatifs : +9 548 €
Charges déductibles : -7 195 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 352 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20047.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 180 €(65% de 97 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 297 €/an
Calcul : 63 180 € × 3,636% = 2 297 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 548 €51 000 €4 851 €-41 453 €21 400 €20 053 €20 053 €
29 738 €7 070 €4 720 €2 669 €--17 384 €
39 933 €6 935 €4 586 €2 999 €--14 385 €
410 132 €6 795 €4 446 €3 337 €--11 048 €
510 335 €6 651 €4 302 €3 683 €--7 365 €
610 541 €6 502 €4 153 €4 039 €--3 326 €
710 752 €6 348 €3 999 €4 404 €---
810 967 €6 189 €3 840 €4 778 €---
911 186 €6 025 €3 676 €5 162 €---
1011 410 €5 855 €3 506 €5 555 €---
1111 638 €5 679 €3 330 €5 959 €---
1211 871 €5 498 €3 149 €6 373 €---
1312 109 €5 310 €2 961 €6 798 €---
1412 351 €5 116 €2 767 €7 234 €---
1512 598 €4 916 €2 567 €7 682 €---
1612 850 €4 709 €2 360 €8 141 €---
1713 107 €4 495 €2 146 €8 612 €---
1813 369 €4 274 €1 925 €9 095 €---
1913 636 €4 045 €1 696 €9 591 €---
2013 909 €3 809 €1 460 €10 100 €---
2114 187 €3 565 €1 216 €10 622 €---
2214 471 €3 312 €963 €11 159 €---
2314 760 €3 052 €702 €11 709 €---
2415 055 €2 782 €433 €12 273 €---
2515 357 €2 503 €154 €12 853 €---
TOTAL305 810 €172 434 €69 908 €133 376 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 376 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 548 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 005 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 005 €-6 420 €+8 425 €
2+2 005 €0 €+2 005 €
3+2 005 €0 €+2 005 €
4+2 005 €0 €+2 005 €
5+2 005 €0 €+2 005 €
6+2 005 €0 €+2 005 €
7+2 005 €+323 €+1 682 €
8+2 005 €+1 433 €+572 €
9+2 005 €+1 549 €+456 €
10+2 005 €+1 667 €+338 €
11+2 005 €+1 788 €+217 €
12+2 005 €+1 912 €+93 €
13+2 005 €+2 040 €-35 €
14+2 005 €+2 170 €-165 €
15+2 005 €+2 305 €-300 €
16+2 005 €+2 442 €-437 €
17+2 005 €+2 584 €-579 €
18+2 005 €+2 729 €-724 €
19+2 005 €+2 877 €-872 €
20+2 005 €+3 030 €-1 025 €
21+2 005 €+3 187 €-1 182 €
22+2 005 €+3 348 €-1 343 €
23+2 005 €+3 513 €-1 508 €
24+2 005 €+3 682 €-1 677 €
25+2 005 €+3 856 €-1 851 €
Total+50 125 €+40 013 €+10 112 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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