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vente - appartement

VilleBrest (29)
Surface74m²
Coût Total176 080€
Loyer Annuel9 415€
Rentabilité5.35%
Cashflow/mois-213€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 116 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 567,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Travaux, Petit prix

Brest ? Appartement T4 de 74,40 m²

Situé au deuxième étage d'un immeuble de caractère, cet appartement T4 de 74,40 m² offre une configuration agréable et un potentiel intéressant pour un projet de vie ou un investissement.

L'entrée dessert les différentes pièces de l'appartement et mène vers un séjour convivial, bénéficiant d'un volume appréciable pour aménager un espace de vie confortable. La cuisine, indépendante, permet de conserver un espace dédié aux repas et à la préparation du quotidien.

Côté nuit, l'appartement dispose de trois chambres aux superficies permettant d'envisager différentes configurations selon vos envies. Chambres d'enfants, espace parental, bureau ou pièce dédiée au télétravail : chacun pourra adapter les lieux à son mode de vie.

Une salle d'eau complète l'ensemble et apporte les équipements essentiels au confort quotidien. Un garage accompagne également l'appartement, offrant une solution de stationnement pratique et un espace supplémentaire pour entreposer vélos, équipements ou effets personnels.

Avec ses 74,40 m² et son agencement en quatre pièces, ce logement présente une belle base pour créer un intérieur personnalisé. Son emplacement à Brest centre et sa configuration en font une opportunité à envisager aussi bien pour une résidence principale que pour un projet locatif. Un appartement qui mérite d'être découvert pour apprécier pleinement ses volumes et les possibilités qu'il offre.

Cet appartement n'attend plus que vous et votre imagination pour améliorer ce bien avec des rénovations.

Pour obtenir davantage d'informations ou organiser une visite, notre agence se tient à votre disposition.

Thomas ULVOAS Votre conseiller chez Beniguet Immobilier 02 98 38 10 90 // 07 72 41 02 15 (5.45 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Brest
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29200
Coordonnées : 48.397107, -4.463916
Total : 176 080€
Prix d'acquisition : 116 000€
Travaux : 50 800€
Valeur du bien : 166 800€
Frais de notaire : 9 280€
Coût estimé : 9 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 785€/mois
Loyer annuel estimé : 9415€/an
Fourchette totale : 621€ - 991€/mois
Fourchette annuelle : 7452€ - 11894€/an
Rentabilité brute :5.35%
Fourchette de rentabilité :4.23% - 6.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 058,82 €/m²
Basé sur :640 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :152 353 €
Prix d'achat :116 000 €
Décote à l'achat :-36 353€ (-23.9%)
Marge achat-revente :-23 727€ (-15.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :867,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :51,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 918,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 138,94€
Coût de l'assurance :15 407,00€
Taxe foncière : 941,46€/an
Soit par mois : 78,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 784,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 997,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-212,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 397 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture propre mais nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 800 €(686 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brest (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 785 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 415 €/an
Calcul : 785 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 823 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 080 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 616 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 941 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 181 €
Revenus locatifs : +9 415 €
Charges déductibles : -58 181 €
Résultat foncier Année 1 : -48 766 €(Déficit de 48 766 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 366 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 381 €/an
Revenus locatifs : +9 415 €
Charges déductibles : -7 381 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 034 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27366.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 116 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 400 €(65% de 116 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 742 €/an
Calcul : 75 400 € × 3,636% = 2 742 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 415 €58 187 €5 829 €-48 772 €21 400 €27 372 €27 372 €
29 603 €7 231 €5 673 €2 372 €--25 000 €
39 795 €7 070 €5 512 €2 725 €--22 274 €
49 991 €6 903 €5 345 €3 088 €--19 187 €
510 191 €6 731 €5 173 €3 460 €--15 727 €
610 394 €6 553 €4 995 €3 842 €--11 885 €
710 602 €6 368 €4 811 €4 234 €--7 651 €
810 814 €6 178 €4 620 €4 636 €--3 014 €
911 031 €5 981 €4 423 €5 050 €---
1011 251 €5 777 €4 220 €5 474 €---
1111 476 €5 567 €4 009 €5 909 €---
1211 706 €5 349 €3 792 €6 357 €---
1311 940 €5 124 €3 566 €6 816 €---
1412 179 €4 891 €3 334 €7 287 €---
1512 422 €4 651 €3 093 €7 772 €---
1612 671 €4 402 €2 844 €8 269 €---
1712 924 €4 144 €2 587 €8 780 €---
1813 183 €3 878 €2 321 €9 304 €---
1913 446 €3 603 €2 045 €9 843 €---
2013 715 €3 319 €1 761 €10 397 €---
2113 990 €3 024 €1 467 €10 965 €---
2214 269 €2 720 €1 163 €11 549 €---
2314 555 €2 406 €848 €12 149 €---
2414 846 €2 080 €523 €12 765 €---
2515 143 €1 744 €186 €13 399 €---
TOTAL301 553 €173 882 €84 139 €127 670 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 670 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 415 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 977 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 977 €-6 420 €+8 397 €
2+1 977 €0 €+1 977 €
3+1 977 €0 €+1 977 €
4+1 977 €0 €+1 977 €
5+1 977 €0 €+1 977 €
6+1 977 €0 €+1 977 €
7+1 977 €0 €+1 977 €
8+1 977 €0 €+1 977 €
9+1 977 €+611 €+1 366 €
10+1 977 €+1 642 €+335 €
11+1 977 €+1 773 €+204 €
12+1 977 €+1 907 €+70 €
13+1 977 €+2 045 €-68 €
14+1 977 €+2 186 €-209 €
15+1 977 €+2 332 €-355 €
16+1 977 €+2 481 €-504 €
17+1 977 €+2 634 €-657 €
18+1 977 €+2 791 €-814 €
19+1 977 €+2 953 €-976 €
20+1 977 €+3 119 €-1 142 €
21+1 977 €+3 290 €-1 313 €
22+1 977 €+3 465 €-1 488 €
23+1 977 €+3 645 €-1 668 €
24+1 977 €+3 830 €-1 853 €
25+1 977 €+4 020 €-2 043 €
Total+49 425 €+38 301 €+11 124 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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