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Maison 8 pièces 175 m²

VilleArgentat (19)
Surface175m²
Coût Total180 740€
Loyer Annuel13 298€
Rentabilité7.36%
Cashflow/mois+62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 560 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

MAISON BOURGEOISE AVEC DEPENDANCE ET PARC

Très belle propriété avec maison en pierre de 170m² habitables avec sous sol et combles aménageables, dépendance. Parc arboré clos de 1150m². Maison bâtie sur sous sol complet, rez-de-chaussée et étage + combles : Rez-de-chaussée composé d'un salon et salle à manger avec cheminée, une cuisine, toilettes et douche, entrée, cage d'escalier ; à l'étage, quatre grandes chambres, salle de bain ; combles aménageables avec charpente traditionnelle et couverture en ardoise. Ensemble intérieur à rénover. Grange en pierre sur deux niveaux couvertes en lauzes de 60m² au sol. Passerelle entre la maison et la grange permettant une circulation entre les deux bâtiments. Puits à eau. Parc arboré très agréable. Situation calme sans vis à vis.

Appelez FARGE Mercédès au [Coordonnées masquées] Référence annonce : TA5925MFSD Date de réalisation du diagnostic : 13/05/2026 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 8,89% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 90 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 11 260 € et 15 270 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Argentat
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19400
Coordonnées : 45.093925, 1.941084
Total : 180 740€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 74 900€
Valeur du bien : 172 900€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175m²
Loyer prédit : 6.33€/m²/mois
Fourchette : 4.99€ - 8.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1108€/mois
Loyer annuel estimé : 13298€/an
Fourchette totale : 874€ - 1406€/mois
Fourchette annuelle : 10482€ - 16871€/an
Rentabilité brute :7.36%
Fourchette de rentabilité :5.80% - 9.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 111,11 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :194 444 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-96 444€ (-49.6%)
Marge achat-revente :13 704€ (7.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :882,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :52,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 935,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 065,82€
Coût de l'assurance :15 814,75€
Taxe foncière : 1 329,84€/an
Soit par mois : 110,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 108,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 046,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :61,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 175 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 175 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3.5/5 visible - besoin de rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 900 €(428 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 500€
    Isolation combles: 175 m² × 60€/m² = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€ = 22000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Cuisine complète: 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):4 800€
    Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:3 200€
    Peinture chambres: 80 m² × 40€/m² = 3200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:600€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argentat (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 108 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 298 €/an
Calcul : 1 108 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 834 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 740 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 633 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 330 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 696 €
Revenus locatifs : +13 298 €
Charges déductibles : -82 696 €
Résultat foncier Année 1 : -69 398 €(Déficit de 69 398 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 998 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 796 €/an
Revenus locatifs : +13 298 €
Charges déductibles : -7 796 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 502 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47997.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 298 €82 702 €5 839 €-69 403 €21 400 €48 003 €48 003 €
213 564 €7 644 €5 682 €5 920 €--42 083 €
313 836 €7 481 €5 519 €6 355 €--35 728 €
414 112 €7 313 €5 350 €6 800 €--28 929 €
514 395 €7 139 €5 176 €7 256 €--21 673 €
614 683 €6 959 €4 996 €7 724 €--13 949 €
714 976 €6 773 €4 811 €8 203 €--5 746 €
815 276 €6 581 €4 619 €8 695 €---
915 581 €6 383 €4 420 €9 198 €---
1015 893 €6 178 €4 216 €9 715 €---
1116 211 €5 966 €4 004 €10 244 €---
1216 535 €5 748 €3 785 €10 787 €---
1316 866 €5 522 €3 559 €11 344 €---
1417 203 €5 288 €3 326 €11 915 €---
1517 547 €5 047 €3 085 €12 500 €---
1617 898 €4 798 €2 835 €13 100 €---
1718 256 €4 540 €2 578 €13 716 €---
1818 621 €4 274 €2 312 €14 347 €---
1918 993 €3 999 €2 037 €14 994 €---
2019 373 €3 715 €1 753 €15 658 €---
2119 761 €3 422 €1 460 €16 339 €---
2220 156 €3 119 €1 156 €17 037 €---
2320 559 €2 806 €843 €17 753 €---
2420 970 €2 482 €520 €18 488 €---
2521 390 €2 148 €185 €19 242 €---
TOTAL425 952 €208 027 €84 066 €217 925 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 925 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 298 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 793 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 793 €-6 420 €+9 213 €
2+2 793 €0 €+2 793 €
3+2 793 €0 €+2 793 €
4+2 793 €0 €+2 793 €
5+2 793 €0 €+2 793 €
6+2 793 €0 €+2 793 €
7+2 793 €0 €+2 793 €
8+2 793 €+885 €+1 908 €
9+2 793 €+2 759 €+34 €
10+2 793 €+2 914 €-121 €
11+2 793 €+3 073 €-280 €
12+2 793 €+3 236 €-443 €
13+2 793 €+3 403 €-610 €
14+2 793 €+3 574 €-781 €
15+2 793 €+3 750 €-957 €
16+2 793 €+3 930 €-1 137 €
17+2 793 €+4 115 €-1 322 €
18+2 793 €+4 304 €-1 511 €
19+2 793 €+4 498 €-1 705 €
20+2 793 €+4 697 €-1 904 €
21+2 793 €+4 902 €-2 109 €
22+2 793 €+5 111 €-2 318 €
23+2 793 €+5 326 €-2 533 €
24+2 793 €+5 546 €-2 753 €
25+2 793 €+5 773 €-2 980 €
Total+69 825 €+65 378 €+4 447 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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