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Détails du bien

Bien expiré
VilleLens (62)
Surface51m²
Coût Total98 060€
Loyer Annuel9 240€
Rentabilité9.42%
Cashflow/mois+23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 500 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 558,82 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Situé au 188 avenue Alfred Maes, au calme en fond de résidence récente sécurisée, en dernier étage, appartement type 2 bis vendu libre d'occupation offrant 51m2 habitables. Halld entrée avec dressing, Belle pièce de vie avec cuisine ouverte. Arrière cuisine, Balcon 6m2. Une chambre + un bureau. Salle de bains et wc séparés. Une place de parking privative sécurisée. Taxe foncière 1341e Charges annuelles de copropriété 1458e Idéal pour un premier achat sans travaux ou investissement locatif. Bon rendement à la clef. Exclusivité FONCIA

Ville : Lens
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62300
Total : 98 060€
Prix d'acquisition : 79 500€
Travaux : 12 200€
Valeur du bien : 91 700€
Frais de notaire : 6 360€
Coût estimé : 6 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 15.10€/m²/mois
Fourchette : 12.34€ - 18.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 770€/mois
Loyer annuel estimé : 9240€/an
Fourchette totale : 629€ - 942€/mois
Fourchette annuelle : 7550€ - 11309€/an
Rentabilité brute :9.42%
Fourchette de rentabilité :7.70% - 11.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 872,99 €/m²
Basé sur :56 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :95 522 €
Prix d'achat :79 500 €
Décote à l'achat :-16 022€ (-16.8%)
Marge achat-revente :-2 538€ (-2.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :485,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :28,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 514,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 640,43€
Coût de l'assurance :8 580,25€
Taxe foncière : 1 341,00€/an
Soit par mois : 111,75€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 121,50€/mois
Soit par an : 1 458,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 770,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 747,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :22,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 207 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures.
Quantité: 1 chambre
Raison: État 2/5 visible - chambre en très mauvais état.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, mais un rafraîchissement léger pourrait être bénéfique.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques si nécessaire.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, mais un rafraîchissement léger pourrait être bénéfique.
BalconRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Réparation
Réparation des traces d'humidité visibles sur le balcon.
Quantité: 1 balcon
Raison: État 2/5 visible - traces d'humidité nécessitant une attention.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 200 €(239 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant remplacement douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambre:3 000€
    Rénovation lourde chambre: 1 chambre × 3000€ = 3000€ (incluant revêtement sol, peinture murs et plafonds, électricité, menuiseries intérieures, main d'œuvre)
  • Cuisine:1 200€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 1200€ = 1200€ (incluant peinture et petits travaux cosmétiques, main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 1 salon complet × 1200€ = 1200€ (incluant peinture et petits travaux cosmétiques, main d'œuvre)
  • Balcon:800€
    Réparation balcon: 1 balcon × 800€ = 800€ (incluant réparation des traces d'humidité, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lens (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 770 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 240 €/an
Calcul : 770 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 292 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 060 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 343 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 341 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 458 €/an
Calcul : 122 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 634 €
Revenus locatifs : +9 240 €
Charges déductibles : -18 634 €
Résultat foncier Année 1 : -9 394 €(Déficit de 9 394 €)
Imputable sur revenu global : 9 394 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 434 €/an
Revenus locatifs : +9 240 €
Charges déductibles : -6 434 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 806 €/an
Prix d'achat du bien : 79 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 675 €(65% de 79 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 879 €/an
Calcul : 51 675 € × 3,636% = 1 879 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 240 €18 637 €3 295 €-9 397 €9 397 €--
29 425 €6 350 €3 207 €3 076 €---
39 614 €6 259 €3 117 €3 355 €---
49 806 €6 165 €3 023 €3 640 €---
510 002 €6 069 €2 926 €3 933 €---
610 202 €5 968 €2 826 €4 234 €---
710 406 €5 865 €2 722 €4 541 €---
810 614 €5 757 €2 615 €4 857 €---
910 826 €5 646 €2 504 €5 180 €---
1011 043 €5 532 €2 389 €5 511 €---
1111 264 €5 413 €2 271 €5 851 €---
1211 489 €5 290 €2 148 €6 199 €---
1311 719 €5 163 €2 021 €6 556 €---
1411 953 €5 031 €1 889 €6 922 €---
1512 192 €4 895 €1 753 €7 297 €---
1612 436 €4 755 €1 613 €7 681 €---
1712 685 €4 609 €1 467 €8 076 €---
1812 939 €4 459 €1 316 €8 480 €---
1913 197 €4 303 €1 161 €8 895 €---
2013 461 €4 142 €999 €9 320 €---
2113 730 €3 975 €833 €9 756 €---
2214 005 €3 802 €660 €10 203 €---
2314 285 €3 624 €482 €10 661 €---
2414 571 €3 439 €297 €11 132 €---
2514 862 €3 248 €106 €11 614 €---
TOTAL295 967 €138 396 €47 640 €157 572 €9 397 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 819 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 572 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 240 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 940 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 940 €-2 819 €+4 759 €
2+1 940 €+923 €+1 017 €
3+1 940 €+1 006 €+934 €
4+1 940 €+1 092 €+848 €
5+1 940 €+1 180 €+760 €
6+1 940 €+1 270 €+670 €
7+1 940 €+1 362 €+578 €
8+1 940 €+1 457 €+483 €
9+1 940 €+1 554 €+386 €
10+1 940 €+1 653 €+287 €
11+1 940 €+1 755 €+185 €
12+1 940 €+1 860 €+80 €
13+1 940 €+1 967 €-27 €
14+1 940 €+2 077 €-137 €
15+1 940 €+2 189 €-249 €
16+1 940 €+2 304 €-364 €
17+1 940 €+2 423 €-483 €
18+1 940 €+2 544 €-604 €
19+1 940 €+2 668 €-728 €
20+1 940 €+2 796 €-856 €
21+1 940 €+2 927 €-987 €
22+1 940 €+3 061 €-1 121 €
23+1 940 €+3 198 €-1 258 €
24+1 940 €+3 340 €-1 400 €
25+1 940 €+3 484 €-1 544 €
Total+48 500 €+47 271 €+1 229 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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